بازار داغ اجاره مسکن در تهران
نرخ اجاره‌بها در فصل نقل و انتقالات داغ شده است، درحالی‌که مسئولان نظاره‌گر هستند مستأجران باید برای آپارتمانی ۵۰ متری در فاصله یکی دو ساعته با پایتخت ماهی یک‌میلیون تومان کرایه بپردازند.
با آغاز فصل نقل و انتقالات، مستأجران که حدود ۳۰ الی ۴۰ درصد شهرنشینان کشور را تشکیل می‌دهند، با مشکلات متعددی در خصوص اجاره مسکن مواجه می‌شوند و هزینه‌هایی مانند کمیسیون بنگاه‌ها، هزینه‌های جابجایی اثاثیه و شارژ ساختمان علاوه بر افزایش بی‌حساب‌وکتاب اجاره‌بها کابوس این روزهای مستأجران به‌ویژه در استان تهران شده است.
در سال جاری شاهد افزایش سرسام‌آور اجاره‌بها به‌موازات افزایش دیگر هزینه‌های خانوار در کشور هستیم، برای آگاهی از قیمت اجاره مسکن در غرب تهران به یکی از مشاوران املاک در منطقه «نواب» شهریار مراجعه کریم، متصدی این مشاور املاک گفت: اگر قصد اجاره یک آپارتمان ۶۵ متری در این منطقه را داشته باشید، می‌بایست ۴۰ میلیون تومان پول نقد به‌عنوان ودیعه بگذارید و یا یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در ماه کرایه بدهید.
وی افزود: این واحد آپارتمانی تک خواب، در طبقه سوم و بدون آسانسور و با پارکینگ مشاء است.
این مشاور املاک اضافه کرد: سال گذشته همین آپارتمان را با ۱۰ میلیون تومان ودیعه و ماهیانه ۳۰۰ هزار تومان کرایه داده بودند، که در سال جاری کرایه را ۲ برابر کرده‌اند، اما چون هیچ قانونی برای تعیین اجاره‌بها در کشور وجود ندارد، توافق میان موجر و مستأجر است، که نرخ اجاره‌بها را مشخص می‌کند.
مستأجران مجبورند کیفیت محل زندگی خود را کاهش دهند
مشاور املاک دیگری در نصیرشهر از توابع شهرستان رباط‌کریم نیز گفت: یک مورد آپارتمان ۶۸ متری در طبقه دوم، با دسترسی عالی و دارای آسانسور، انباری، بالکن، پارکینگ و کف سرامیک نیز ۵۰ میلیون رهن کامل می‌خواهد، که این مقدار مساوی یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان کرایه در ماه است.
وی با بیان اینکه در حال حاضر مستأجر در این آپارتمان سکونت دارد، گفت: این واحد ابتدای مرداد تخلیه می‌شود، اما با توجه به کرایه‌های پیشنهادی فعلی بسیاری از مستأجران توان پرداخت این درصد افزایش را ندارند و معمولاً مجبورند، خانه‌هایی باکیفیت پایین‌تر انتخاب کنند.
این کارشناس مسکن در پاسخ به سؤالی که مستأجر فعلی چه میزان کرایه می‌دهد، گفت: در حال حاضر ۳۰ میلیون رهن کامل است، که معادل کرایه ماهیانه ۹۰۰ هزار تومانی است.
نگاهی به سایت‌های منتشرکننده آگهی رهن و اجاره در فضای مجازی و اپلیکیشن‌ها نیز به‌خوبی نشان‌دهنده قیمت‌های اجاره‌بها در اطراف تهران است، که در جدول زیر میزان اجاره برای یک واحد حدود ۵۰ الی ۶۰ متری در شهرستان‌های اطراف تهران آمده است.
| متراژ | پارکینگ | انباری | آسانسور | شهرستان | ودیعه (تومان) | اجاره ماهیانه (تومان) | خالص اجاره ماهیانه بدون ودیعه پس از تبدیل (تومان) |
| ۵۴ متر/۶ سال ساخت | ندارد | دارد | ندارد | پیشوا / نقش جهان | ۳۰،۰۰۰،۰۰۰ | -------- | ۹۰۰،۰۰۰ |
| ۶۰ متر/۶ سال ساخت | دارد | دارد | ندارد | ورامین / خیابان بیهقی | ۴۰،۰۰۰،۰۰۰ | -------- | ۱،۲۰۰،۰۰۰ |
| ۶۰ متر | ندارد | ندارد | ندارد | شهرری خ شهید غیبی، خ صمدی | ۴۰،۰۰۰،۰۰۰ | ۷۰۰،۰۰۰ | ۱،۹۰۰،۰۰۰ |
| ۶۰ متر | ندارد | دارد | دارد | قرچک. شهرک طلاییه. بعد از دادگستری | ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ | ۷۰۰،۰۰۰ | ۱،۳۰۰،۰۰۰ |
| ۶۰ متر/۳ سال ساخت | ندارد | ندارد | ندارد | پردیس / سعیدآباد جاجرود | ۴۵،۰۰۰،۰۰۰ | ۱۰۰،۰۰۰ | ۱،۳۵۰،۰۰۰ |
| ۶۰ متر/۱۰ سال ساخت | ندارد | ندارد | ندارد | پاکدشت / میدان قوهه | ۲۰،۰۰۰،۰۰۰ | ۱۵۰،۰۰۰ | ۷۵۰،۰۰۰ |
| ۵۰ متر | ندارد | ندارد | ندارد | فیروزکوه / شهرک دشت ناصر | ۵،۰۰۰،۰۰۰ | ۵۵۰،۰۰۰ | ۷۰۰،۰۰۰ |
با در نظر گرفتن حداقل دستمزد کارگران در سال ۹۸ به میزان ۱۵،۱۶۸،۸۲۲ ریال و اینکه حداقل حقوق دریافتی یک کارگر مجرد یا کارگر متأهل بدون فرزند با احتساب حق مسکن و حق بن کارگری در سال ۹۸ یک‌میلیون و ۸۷۶ هزار تومان می‌شود، به‌خوبی مشخص است، که ۳۷ الی ۱۰۱ درصد درآمد ماهانه یک کارگر می‌بایست برای اجاره یک آپارتمان ۵۰ الی ۶۰ متری در اطراف پایتخت هزینه شود، که رقم بسیار بالایی است.
ابزارهای نظارتی و مالیاتی راهکاری برای کنترل اجاره‌بها / سامان‌دهی اجاره‌بها دستوری نیست
عضو اتحادیه مشاوران مسکن استان تهران در گفتگو با در پاسخ به این سؤال که چه عواملی سبب این افزایش‌های بی‌حساب‌وکتاب کرایه‌ها شده است، اظهار داشت: مهم‌ترین عامل در افزایش اجاره‌بها وجود تورم است و با افزایش قیمت کالاها و خدمات در جامعه شاهد افزایش اجاره‌بها هستم.
ابوطالب شیرکوند اضافه کرد: طی یک سال اخیر شاهد جهش قیمتی در تمامی کالاها بودیم و این امر سبب افزایش اجاره‌بهای مسکن شده است.
وی با بیان اینکه البته این تمام علت نیست، گفت: از سوی دیگر مانند تمام کالاها قیمت مسکن نیز افزایش داشته است و این امر نیز بر روی افزایش کرایه‌ها بی‌تأثیر نیست و همواره در طول ۲ دهه اخیر اجاره‌بها تابعی از ۲ متغیر میزان تورم و قیمت مسکن بوده است.
عضو اتحادیه مشاوران مسکن استان تهران در پاسخ به این سؤال که «راهکار کنترل اجاره‌بها چیست؟» اضافه کرد: افزایش اجاره‌بها در حد نرخ تورم طبیعی و منطقی است، اما برای جلوگیری از افزایش بی‌حدوحساب اجاره‌بها، می‌بایست از ابزارهای نظارتی و اعمال قوانین مالیاتی بهره گرفت و از سوی دیگر به تولید مسکن با قیمت تمام‌شده معقول و مناسب پرداخت.
شیرکوند اضافه کرد: نمی‌توان با اجبار مالکان را وادار کرد، خانه‌های خود را با نرخ پایین‌تری کرایه دهند و کنترل اجاره مسکن دستوری نیست، چراکه مالکان اگر تحت‌فشار قرار بگیرند، ترجیح می‌دهند، خانه‌های خود را کرایه ندهند، تا جایی که امروز تعداد بالای خانه‌های خالی این امر را تأیید می‌کند.
وی با اشاره به اعلام تورم ۳۰ درصدی در کشور و نیز افزایش ۳۶ درصدی حقوق و دستمزد گفت: به نظر می‌رسد، افزایش معقول و منطقی نرخ اجاره‌بها نسبت به سال گذشته باید چیزی بین ۳۰ الی ۴۰ درصد باشد و افزایش بیش از این درصد سبب ناتوانی مستأجران برای کرایه کردن شده و در نهایت ملک خالی بماند و موجر ضرر کند.
مبلغ ودیعه و اجاره ماهیانه چگونه به هم تبدیل می‌شوند؟
یک کارشناس دیگر بازار مسکن معتقد است، که هزینه زندگی بسیاری از موجران از طریق اجاره مسکن تأمین می‌شود و می‌افزاید: همین امر سبب شده، که تورم در جامعه تأثیر بسیاری بر اجاره مسکن داشته باشد، چراکه همه هزینه‌های یک موجر افزایش‌یافته و او نیز طبیعتاً خواستار افزایش درآمد خود برای تأمین هزینه‌های افزایش‌یافته است و لذا تورم در یک بخش بر روی دیگر بخش‌ها نیز تأثیر می‌گذارد.
وی گفت: از سوی دیگر نرخ مسکن عامل مهمی در تعیین نرخ اجاره‌بها است و معمولاً ۲۰ درصد یک ملک به‌عنوان رهن کامل آن در نظر گرفته می‌شود، به‌عنوان‌مثال اگر یک ملک ۳۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ۲۰ درصد آن یعنی ۶۰ میلیون تومان به‌عنوان رهن کامل در نظر گرفته می‌شود، که البته این درصد در گذشته تا ۳۰ درصد نیز بود، اما اکنون و با توجه به افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن به حدود ۲۰ درصد ارزش ملک کاهش داشته است و این همان تأثیر عامل تورم در اجاره‌بها است.
حسن حشمتی افزود: از طرفی برای تبدیل مبلغ رهن به اجاره برای هر یک‌میلیون تومان ۳۰ هزار تومان در نظر گرفته می‌شود، مثلاً یک مسکن که ۶۰ میلیون تومان هزینه رهن دارد، می‌تواند تبدیل به ۳۰ میلیون تومان رهن و ۹۰۰ هزار تومان کرایه ماهانه شود و به همین صورت، می‌تواند مثلاً تبدیل به ۱۰ میلیون تومان پیش‌پرداخت و یک‌میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره ماهیانه شود.
افزایش سهم اجاره مسکن در سبد معیشتی خانوار
این کارشناس اضافه کرد: در این حالت فشار اصلی به مستأجران وارد می‌شود و سهم اجاره مسکن در سبد خانوار افزایش‌یافته و سبد معیشتی خانوار به‌ویژه در شهرهای بزرگی مانند تهران، شهریار، ورامین، ری و شهرستان‌های دیگر این استان مهاجرپذیر کوچک و کوچک‌تر می‌شود، تا جایی که در حال حاضر شاهدیم که بیش از نیمی از درآمدهای یک خانوار در استان تهران صرف اجاره‌بها می‌شود.
وی در پاسخ به این سؤال که «راهکار کنترل اجاره‌بها چیست؟» گفت: باید مشوق‌هایی برای افزایش واحدهای استیجاری ارائه کنیم و در واقع به‌جای تمرکز بر اجبار و وادار کردن موجران برای کرایه‌های پایین و اقدامات دستوری باید موجران تشویق به اجاره دادن واحدها کنیم، تا از طریق افزایش عرضه، شاهد کاهش بها باشیم.
آگهی‌های غیرواقعی مهم‌ترین عامل افزایش بی‌حساب‌وکتاب اجاره‌بها
این اظهارات کارشناسی در حالی صورت می‌گیرد، که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتگو از رکود حدود ۴۰ درصدی در بازار مسکن و اجاره خبر می‌دهد و می‌گوید: مشاوران املاک نیز از افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها راضی نیستند، چراکه به کاهش تعداد معامله‌ها و نیز درآمد کمتر منجر می‌شود.
مصطفی قلی خسروی نقش سایت‌ها، اپلیکیشن‌ها و فضای مجازی در افزایش بی‌حساب‌وکتاب قیمت مسکن و اجاره‌بها را مورداشاره قرار داد و گفت: در حال حاضر جو روانی ایجادشده در فضای مجازی تأثیر زیادی بر نرخ اجاره‌بها دارد و برخی نرخ‌های غیرمنطقی و جهشی در میزان کرایه‌ها و آگهی‌های غیرواقعی سبب افزایش قیمت‌ها شده است.
وی خواستار فعالیت سایت‌ها زیر نظر اتحادیه‌ها شد و گفت: نمی‌توان فضا را برای فعالیت آگهی‌های غیرواقعی باز گذاشت و توقع سامان‌دهی داشت.
قلی خسروی همچنین خواستار تناسب عرضه و تقاضا در بازار مسکن و اجاره‌بها و مداخله سریع دولت و مجلس برای سامان‌دهی به این بازار شد.
به نظر می‌رسد، که باید شاهد نقش‌آفرینی بیش‌ازپیش مسئولان برای سامان‌دهی بازار مسکن و اجاره‌بها باشیم، تا اجاره یک مسکن در شرایط اقتصادی موجود و فصل نقل و انتقالات به چالشی برای مستأجران تبدیل نشود.