مسکن استیجاری دولتی به داد بازار اجاره می‌رسد؟
مسکن استیجاری دولتی یکی از راهکارهای پیشنهادی برای تنظیم بازار اجاره است، ولی بررسی شرایط بازار مسکن کشور نشان می دهد که این نسخه راهگشا نخواهد بود و باید برای صاحب خانه شدن خانواده‌ها برنامه‌ریزی انجام شود.
خبرگزاری فارس: بیش از 37 درصد از خانواده‌های شهری کشور اجاره‌نشین هستند و هزینه اجاره بها بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های آن ها دارد. در شهرهای بزرگ این مسئله جدی تر است.
به عنوان مثال، در شهر تهران به صورت میانگین نیمی از درآمد مستأجران صرف اجاره بها می‌شود. افزایش این هزینه فشار زیادی را بر خانواده ها وارد می‌کند. تابستان گذشته بعضی از مستاجران که با افزایش شدید قیمت اجاره‌بها رو به رو شدند، به تغییر منطقه محل سکونت و حتی مهاجرت از شهر تهران و یا بعضاً حاشیه نشینی روی آوردند.
دولتمردان و کارشناسان راهکارهایی را برای تنظیم بازار اجاره و کاهش فشار هزینه بر مردم ارائه می‌کنند. یکی از این راهکارها توسعه مسکن استیجاری توسط دولت است.
در همین راستا، اخیرا سید مازیار حسینی، معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بازار اجاره تبدیل به یک معضل شده است، گفته بود، «تولیدات جدیدی که داریم، درصدی از آن را به عنوان مسکن استیجاری در اختیار مردمی که نیاز دارند، قرار می‌گیرد».
اما جای این سوال باقی است که با توجه به شرایط بازار مسکن کشور، آیا این نسخه راهگشا هست یا خیر؟ یا آیا بهتر نیست دولت به جای برنامه ریزی برای مسکن استیجاری، صاحب خانه کردن افراد با کاهش هزینه های تمام شده مسکن را هدفگذاری کند؟
* تعداد واحدهای در نظر گرفته شده امکان تاثیر در بازار اجاره را ندارد
در همین راستا مهدی غلامی مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت در گفت وگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، گفت: اگر دولت بخواهد با استفاده از مسکن استیجاری خود در بازار اجاره تاثیرگذار باشد، لازم است این واحدهای دولتی سهم قابل توجهی از بازار را به خود اختصاص دهد.
مطابق با سرشماری سال 95 بیش از 7.2 میلیون خانوار مستأجر در کشور وجود دارد. همچنین به دلیل شکاف بین قیمت مسکن و توان خرید مردم، عمده تقاضاهای جدید بازار مسکن که ناشی از ازدواج هستند، هم ناچارا به سمت بازار اجاره متمایل می‌شوند.
غلامی اضافه کرد: از آنجایی که بنا بر سخنان معاون وزیر راه و شهرسازی قرار است بخشی از 400 هزار واحد برنامه‌ریزی شده توسط دولت به مسکن استیجاری اختصاص یابد، بدیهی است با بررسی میزان تقاضای بازار اجاره در کشور، نباید انتظار تغییر چندانی با این سیاست داشت. دولت برای ساخت انبوه این واحدها هم با محدودیت‌های مالی مواجه است.
* مستأجران تا چند سال در واحدهای استیجاری دولتی بمانند؟
این کارشناس مسکن ادامه داد: هدف از اسکان خانواده‌ها در واحدهای استیجاری دولتی این است که افراد بعد از دوران مشخصی توانمند شده و مسکن خود را از بازار غیردولتی تأمین کنند، اما شاخص هزینه دسترسی مسکن در کشور ما نشان می‌دهد، از این منظر هم مسکن استیجاری نسخه تاثیرگذاری در بازار مسکن نیست.
به گزارش فارس، شاخص هزینه دسترسی مسکن نشانگر این است یک خانواده اگر تمام درآمد خود را پس‌انداز کند، چند سال طول می‌شد تا بتواند واحد مسکونی مورد نیاز خود را تهیه کند. برای مثال در شهر تهران این شاخص به صورت میانگین به 18 سال رسیده است.
غلامی اضافه کرد: بنابراین در صورت عرضه مسکن استیجاری دولتی به صورت رایگان، که منجر به پس‌انداز نیمی از درآمد مستأجران تهرانی می‌شود، این خانوارها پس از 36 سال توان خرید مسکن را خواهند یافت. البته این عدد به صورت میانگین است و برای دهک‌های پایین درآمدی به بیش از 50 سال می‌رسد. در نتیجه یا باید پیش از آنکه خانواده بتواند برای تأمین مسکن خود توانمند شود، واحد مسکونی حمایتی اجباراً از او باز پس گرفته شود، یا اینکه برای سالیان متمادی، مسکن حمایتی اجاره‌ای در اختیار او باشد که هزینه‌های بسیاری را بر دولت تحمیل می‌کند.
* با سیاست‌گذاری صحیح در بخش زمین، صاحب خانه شدن مستأجران ممکن است
غلامی با پیشنهاد اینکه وزارت راه و شهرسازی به جای برنامه‌ریزی برای ایجاد واحدهای استیجاری، هدفگذاری خود را به سمت صاحب خانه شدن مستأجران ببرد، گفت: این موضوع هم برای خانواده‌ها و هم برای دولت مطلوبیت بیشتر و حتی می‌تواند هزینه‌های کمتری نیز داشته باشد.
وی افزود: مطابق با برنامه‌های اعلام شده توسط وزرات راه و شهرسازی قرار است، 400 هزار واحد مسکونی تولید و عرضه شود. اگر برای تولید این واحدها هزینه زمین حذف شود و یا حتی هزینه آن بعد از تحویل به متقاضیان دریافت شود، در این صورت بسیاری از خانواده‌های مستأجر امکان صاحب خانه شدن را خواهند داشت. با این روش متقاضیان هزینه ساخت را در فرایند تولید به سازنده پرداخت می‌کنند و از ابتدا خود مالک خانه‌های در حال ساخت خواهند بود. در این صورت زمینه برای سوداگری و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی هم فراهم نخواهد بود.
* بازگشت سرمایه به دولت برای مسکن ملکی بیشتر از مسکن اجاره‌ای است
غلامی این شیوه برنامه‌ریزی را برای دولت هم مطلوب‌تر دانست و گفت: در ساخت مسکن اجتماعی به صورت اجاره‌ای، بازگشت سرمایه برای دولت اتفاق نمی‌افتد. حال آنکه در صورت عرضه مسکن حمایتی به صورت ملکی یا اجاره به شرط تملیک، هزینه ساخت مسکن یا بخشی از آن، در قالب اقساط بازگشت داده می‌شود. منابع ناشی از بازگشت اقساط می‌تواند تضمین کننده برنامه‌های آتی دولت جهت خانه دار کردن سایر محرومان باشد. کما اینکه اکنون این مساله در مورد منابع ناشی از بازگشت اقساط مسکن مهر رخ داده است. علاوه بر این در الگوی مسکن ملکی، وظیفه نگهداری و بهسازی مسکن بر عهده ساکنان خواهد بود، اما در مسکن اجتماعی این هزینه‌ها بر دولت تحمیل خواهد شد.