سرقفلی چیست و چند نوع دارد؟/ چه قوانینی برای سرقفلی وجود دارد؟

به گزارش فردا با داشتن «حق سرقفلی»، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند یعنی بفروشد. سرقفلی ملک» (یعنی حق کسب و کار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب و کار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را بسته به نیاز خود، بر اساس شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند. به زبان ساده‌تر شما مثلا مالک یک مغازه هستید، یک مشتری برای ملک تان پیدا می‌شود، اما واقعا قصد فروش آن را ندارید، به او پیشنهاد می‌دهید که به جای سند شش دانگ، سرقفلی مغازه را واگذار کنید. به این ترتیب او مالک ملک شما نخواهد بود، اما می‌تواند به میل خود آن مغازه را به فرد دیگری اجاره دهد و از حق مالکانه خود استفاده کند.

چندنوع سند سرقفلی وجود دارد. در میان کسبه و بازاریان یکی از راه‌های انتقال سرقفلی با «سند عادی» است. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند، با تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا برخی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند. از سوی دیگر، اشخاصی که سند اجاره آن‌ها رسمی است و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده، حقوق حاصل از اجاره نامه یعنی حق کسب و پیشه خود را در قالب سند «صلح» و یا سند «رسمی» به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.

انتقال سرقفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملا و از محل سرقفلی استفاده کند و در آنجا مشغول کسب و کار شود. سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری منتقل می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی، ممکن است شخصی فوت کند و حقوق حاصل از اجاره یعنی حق کسب و پیشه به ورثه او منتقل شود. از طرف دیگر، وقتی از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود، در این صورت انتقال قضایی خواهد بود. د ادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری برای استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت نبود حق انتقال، ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه یعنی سرقفلی را در پی داشته باشد. گلایه‌های کسانی که سرقفلی مغازه می‌خرند

بعضی از مغازه داران و کسانی که سرقفلی را می‌خرند، باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آن‌ها همیشه در معرض خطر ادعای مالک است. با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلیها، امکان تخلیه ملک توسط مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی هم وجود دارد. البته این موضوع نباید ترس و واهمه‌ای را در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود بیاورد؛ چون مالکان در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر صورت گرفته باشد؛ بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می‌کند، خطری سرقفلی او را تهدید نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکان سرقفلی به خاطر آگاه نبودن از مقررات، یا با رعایت نکردن قوانین با خطر تخلیه مواجه می‌شوند و یا با سخت گیری بیش از حد برای خود موجبات آزار و حتی تضعیف کسب و کار خود را فراهم می‌کنند؛ چنان که مصطلح است برخی مغازه داران و مالکان سرقفلی می‌گویند: «بدون اجازه مالک نمی‌شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد.»

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت. ممکن است مالک سرقفلی ملکی به مسافرت برود، اما حق انتقال به غیر در سرقفلی برای او پیش بینی نشده باشد. در چنین شرایطی چه باید کرد؟

در صورت طولانی شدن مسافرت با اجازه مالک، اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک کنید. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه پیشنهاد می‌شود سرقفلی با دریافت مجوز از طریق دادگاه منتقل شود؛ و روی ملک محل سرقفلی می‌شود تغییرات ایجاد کرد؟ به هر حال ملک است دیگر، ممکن است لازم باشد میخی به دیوار فرو برود. قفسه ای نصب شود یا اصلا تغییر دکور مغازه نیاز به آسیب زدن به دیوار مغازه داشته باشد. آیا در چنین شرایطی خریدار سرقفلی حقی برای انجام این کار‌ها دارد؟ صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود برخی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس واصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند، از مصادیق تعدی و تفریط» محسوب خواهد شد و باعث تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود. پس چه باید کرد؟ صبر داشته باشید. آگاهی نداشتن صاحبان سرقفلی باعث شده تا این تصور در آن‌ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریطه تلقی می‌شود. در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. چون تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود، تخلف محسوب نمی‌شود؛ بنابراین مصاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را برای استفاده بهتر از محل سرقفلی انجام دهد بنابراین پیشنهاد می‌کنیم در این مورد حتما یا وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره لازم را انجام دهید. از اینکه مالک محل سرقفلی عوض شود، نترسید

این جایش را دیگر نخوانده بودیم. فکر کنید برویم از مالک مغازه ای، حق سرقفلی اش را بخریم. اما یک دفعه او بخواهد ملکش را به فرد دیگری بفروشد. اینجا دیگر معذوریت بدنی است. اما علمای علم حقوق می‌گویند، نگران نباشید. کلیه حقوقی که در زمان مالکیت مالک قبلی ملک برای شما ایجاد شده، پابرجاست. علاوه بر این، مالک جدید ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد. بر این اساس، مالک جدید باید تمام توافقات ش. ما با مالک سایق را بپذیرد. بالاخره سرقفلی بخریم یا نخریم؟

بعد از این همه توضیح، سوال اساسی که پیش می‌آید به صرفه بودن یا نبودن خرید سرقفلی مغازه هاست. برای پیدا کردن پاسخ این سوال سراغ یک کارشناس بازار املاک می‌رویم. حامد پایدار که از مشاورین یک بنگاه در حوالی میدان هفت تیر است، سفارش اکید می‌کند که خرید سرقفلی یکی از مهلک‌ترین اشتباهاتی است که اهالی بازار می‌توانند انجام دهند. روش خرید سرقفلی

حامد پایدار، کارشناس بازار املاک به خبرنگار ما می‌گوید: اغلب مغازه‌ها در سطح شهر، از سال‌های دهه ۴۰ یا ۵۰ در دست صاحب اولشان مانده و هیچ گاه معامله نمی‌شوند. او دلیل این مسئله را توضیح می‌دهد: داشتن مالکیت مغازه، یک درآمد همیشگی را برای صاحب آن ایجاد می‌کند، بنابراین کسی ملکیت ملک خود را نمی‌فروشد و فقط به دلیل فوت صاحب اصلی ملک و رسیدن ارث به ورثه، دست به دست در همان خانواده منتقل می‌شود. این مشاور املاک درباره شیوه فروش سرقفلی توضیح می‌دهد: خریدار سرقفلی وقتی می‌بیند مالک حاضر به فروش ملک نیست، با ۱۰ تا ۳۰درصد زیر قیمت اصلی ملک، سرقفلی را به او واگذار می‌کند. پایدار ادامه می‌دهد: گاهی بعد از این که فرد، سرقفلی را می‌خرد، بعد از مدتی دیگران ملک به کارش نمی‌آید، اما قانون به او اجازه نداده که بدون دلیل و براساس میل شخصی، سرقفلی را پس بدهد، پس باید یا صاحب ملک را راضی کند یا سرقفلی را به فرد دیگری بفروشد، او اضافه می‌کند: او مشتری جدیدی پیدا می‌کند و در این مرحله باید صاحب اصلی ملک را در جریان کار خود قرار دهد. در این زمان، صاحب ملک حاضر می‌شود در ازای گرفتن ۱۰ تا ۳۰ درصد از مبلغ قرارداد جدید میان مالک اولیه سرقفلی و مالک جدید سرقفلی، زیر قرارداد آن دو نفر را امضا کند تا معامله آن‌ها قانونی شود. دردسر‌های خرید سرقفلی

ملک به باور این کارشناس املاک، خرید سرقفلی دردسر‌های زیادی برای خریدار آن دارد. دلیل این اعتقادش را هم این می‌دانند که اهرم و فرمان و اختیار و همه چیز در دست مالک اصلی ملک است. او به دردسر‌های این کار اشاره می‌کند: دقیقا یکی از مشتریان ما سرقفلی ملکی را خرید و بدون اینکه مالک بداند، دیوار‌های داخل سالن مغازه را برداشت. این کار او به مذاق صاحب ملک اصلا خوش نیامد و به دادگاه رفت و شکایت کرد شکایت همانا و پس گرفته شدن ملک از دارنده سرقفلی همان. به گفته پایدار، در اصلاحی در بنا بخواهد انجام شود باید با اجازه صاحب اصلی ملک صورت بگیرد. این کارشناس املاک می‌گوید بسیاری از مغازه داران پاساژ‌های علاءالدین جمهوری و کاشانی چهارراه امیر اکرم از صاحب ملک، سرقفلی را خریده اند، اما برای نصب با تعویض یک کولر ایی ساده هم نمی‌توانند صاحب ملک را راضی کنند. به گفته پایدار یک دردسر دیگر این است که، چون صاحب ملک معمولا طمع می‌کند و حدود ۳۰ درصد از مبلغ قرارداد جدید مالک اولیه سرقفلی و مالک جدید سرقفلی را مطالبه می‌کنند، مالک اولیه سرقفلی، صاحب ملک را در جریان قرارداد جدید خود نمی‌گذارد و به این ترتیب برای خود و مالک جدید سرقفلی، دردسر‌های زیادی درست می‌کند، زیرا در صورتی که صاحب اصلی ملک متوجه ماجرا شود، می‌تواند به راحتی در دادگاه کل داستان سرقفلی را پس بگیرد. این کارشناس املاک در پایان تاکید می‌کند: باز هم سفارش می‌کنم، کسی سراغ خرید سرقفلی نرود/ هفت صبح