راه‌حل‌های بن‌بست!
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفته که سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن باید به ۳۰۰میلیون تومان افزایش یابد، آنچه در اواخر سال گذشته و در جریان شکل‌گیری معاملات ملک باعث رشد فروش واحد‌های لوکس و بزرگ متراژ شد، ورود نقدینگی‌های کلان به این بازار از مبدأ سپرده‌های بانکی (تحت تأثیر بازگشت نرخ سود به سطح ۱۵درصد) بوده است که به‌شکل خرید‌های عمده زمین، واحد‌های بزرگ و البته آپارتمان‌های کوچک و متوسط متراژ بروز کرد، حالا اینکه این نوع اظهارنظر چقدر می‌تواند به خانه‌دار‌شدن مردم کمک کند؛ موضوعی است که کارشناسان اقتصادی و حقوقی برروی آن اختلاف نظر دارند.
روزنامه صبح نو: عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی گفته که سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن باید به ۳۰۰میلیون تومان افزایش یابد، آنچه در اواخر سال گذشته و در جریان شکل‌گیری معاملات ملک باعث رشد فروش واحد‌های لوکس و بزرگ متراژ شد، ورود نقدینگی‌های کلان به این بازار از مبدأ سپرده‌های بانکی (تحت تأثیر بازگشت نرخ سود به سطح ۱۵درصد) بوده است که به‌شکل خرید‌های عمده زمین، واحد‌های بزرگ و البته آپارتمان‌های کوچک و متوسط متراژ بروز کرد، حالا اینکه این نوع اظهارنظر چقدر می‌تواند به خانه‌دار‌شدن مردم کمک کند؛ موضوعی است که کارشناسان اقتصادی و حقوقی برروی آن اختلاف نظر دارند.
آقای سیدهادی بهادری با اشاره به احتمال اصلاح مقررات ارائه وام اوراق خرید مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی گفته است: «در شرایط کنونی میزان تقاضای افراد و زوجین برای خرید اوراق مسکن بسیار کاهش یافته که این موضوع دلایل متفاوتی دارد، از این‌رو محدود کردن شرایط ارائه وام به صلاح نیست. یکی از برنامه‌ها و پیشنهادات مسوولان وزارت راه و شهرسازی برای اصلاح مقررات وام اوراق خرید مسکن، حذف عمر بناست، چون در شرایط کنونی به بنا‌های بالای ۱۵سال، وام پرداخت نمی‌شود.»
او با بیان اینکه ۵۰سال بهترین گزینه برای تعیین عمر بنا جهت ارائه اوراق مسکن است، اضافه می‌کند: «به نظر من عمر بنا در این رابطه از ۲۰سال تا ۵۰سال باید افزایش یابد، البته وضعیت و میزان فرسودگی ساختمان نیز باید یکی از شروط این موضوع قرار گیرد، یکی دیگر از پیشنهادات وزارت راه، افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط وام مسکن است، بر اساس قانون، بیشترین مدت زمان بازپرداخت وام اوراق، ۱۲ سال است، اما به نظر من باید حداقل مدت زمان بازپرداخت، از ۲۰سال تا ۹۰سال شود تا جوانان به‌نحو بهتری بتوانند اقساط خود را پرداخت کنند.» عضو کمیسیون عمران مجلس ادامه می‌دهد: «بر اساس اظهارات مسوولان وزارت راه، آ‌نها به‌دنبال افزایش سقف تسهیلات اوراق خرید مسکن هستند، در شرایط کنونی حداکثر میزان پرداختی، ۸۰میلیون تومان است که یک زوج در مجموع ۱۶۰میلیون تومان می‌توانند وام دریافت کنند.» بهادری با اشاره به بالا بودن قیمت خرید هر برگه اوراق مسکن، می‌گوید: «در شرایط کنونی افراد برای خرید وام اوراق مسکن ۱۲۰میلیونی باید حدود ۱۵میلیون تومان پرداخت کنند که این میزان پرداختی با توجه به شرایط و معیشت زوجین عادلانه نیست.» او توضیح می‌دهد: «با توجه به افزایش چندبرابری قیمت مسکن در کل کشور، به نظرم سقف تسهیلات اوراق در تهران باید تا ۳۰۰میلیون تومان و در شهرستان‌ها تا ۱۵۰میلیون تومان افزایش یابد. قطعاً میزان پرداختی اوراق مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که با دریافت آن وام حدود ۵۰تا ۷۰درصد از هزینه خرید مسکن تأمین شود. از این‌رو به‌طور حتم افزایش سقف تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت اقساط می‌تواند به فرایند خرید و فروش مسکن رونق تازه‌ای بدهد.» باید منابع تسهیلات معین باشد آقای مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و فعال بازار مسکن در گفتگو با روزنامه «صبح‌نو» با بیان اینکه اولاً باید دید که چه منابعی برای چنین تسهیلاتی درنظر گرفته شده است، می‌گوید: «در اقتصاد راحت‌ترین کار حرف زدن از نیاز‌های مردم و ارائه راهکار‌های شعاری است و ساده‌ترین فرمول برای کسب محبوبیت به‌شمار می‌رود، باید توجه داشته باشیم که در اقتصاد ما با محدودیت منابع روبه‌رو هستیم و اگر یک پیش‌بینی برای هزینه یا بودجه‌ای می‌شود پرسش نخست این است که منابع آن از کجا قرار است که تأمین شود.» او ادمه می‌دهد: «اگر قرار باشد مانند استقراض از بانک مرکزی باشد که این روش طبیعتاً تورم‌زاست، یعنی ما داریم امکاناتی محدود را به‌عده‌ای از جیب بقیه مردم می‌دهیم که این معلوم نیست موجه باشد، اما اگر منابع موجهی وجود داشته باشد که استفاده نشده است باید این موضوع را روشن کنند که کجاست؛ ما چنین منابعی نداریم.» سلطان‌محمدی اضافه می‌کند: «در حدی که بانک‌ها توانسته‌اند منابع‌شان را افزایش بدهند، اقدام به افزایش سقف اعتبار و تعداد وام‌گیرندگان کرده‌اند، منابع موجود باید از محل سپرده خود مردم تأمین شود و نه از محل استقراض از بانک مرکزی و سایر منابع، اگر مردم علاقه‌مندی بیشتری برای سپرده‌گذاری داشته باشند که در این بخش سپرده بگذارند طبیعتاً امکانات بیشتری برای وام تأمین خواهد شد.»
تبعات منفی مخفی این کارشناس و فعال بازار مسکن اظهار می‌دارد: «چه کسی بدش می‌آید که وام بیشتر با بهره کمتر و شرایط سهل‌تری داشته باشد، ولی همه این‌ها طبعات منفی دیگری هم دارد که این تبعات منفی شدیدتر و خطرناک‌تر از اثرات مثبت وام خواهد بود.» او در پاسخ به اینکه در سال‌های گذشته هر زمانی که میزان وام و تسهیلات افزایش‌یافته قیمت‌ها هم جهش داشته است، می‌گوید: «دقیقاً همین‌طور بوده و این مشاهده درستی است، طبیعتاً زمانی‌که بخش تقاضا تقویت می‌شود این امکان فراهم شده که هم حجم معاملات بالا برود و هم قیمت‌ها را به سمت بالا حرکت دهد، ولی از این توضیح روشن نمی‌توان نتیجه گرفت که نباید وام داد البته این فرمول در همه جای دنیا همین است.» او اضافه می‌کند: «طبیعتاً وقتی شما بخش تقاضا را تقویت می‌کنید فشاری روی قیمت‌ها می‌آید، اما مشخص است که بدون وام برای برخی از خانواده‌ها دشوار است که بتوانند تأمین مسکن انجام دهند و اگر امکاناتی باشد که بتوان برای خانواده‌ها وامی در نظر گرفت که خانه تهیه کنند، کار پسندیده است و کسی نمی‌تواند به آن خرده بگیرد که مثلاً وام ندهید، اما می‌توان این سؤال را مطرح کرد که منابع این کار از کجا قابل تأمین است.»
سود‌های غیرواقعی سلطان‌محمدی می‌گوید: «آیا این تسهیلات از محل سپرده‌های مردم تأمین خواهد شد یا از طریق استقراض و اینکه امروز بانک‌ها سود‌های ۲۲و ۲۳درصد برای سپرده‌گذاری پیشنهاد می‌دهند، وقتی بانکی این میزان نرخ تأمین منابع می‌کند و با توجه به هزینه‌های خودش و درصد سپرده‌ای که در بانک مرکزی دارد حداقل باید نرخ ۲۷یا ۲۸درصد شارژ کند که بتواند کارش را ادامه بدهد. در حالی‌که با این نرخ‌ها کسی نمی‌تواند مسکن بخرد و اقتصادی نیست و برای این‌کار نیاز است که نرخ سود کاهش یابد.» او معتقد است: «این کار شدنی نیست و باید منابع خاصی برای آن درنظر گرفته شده باشد یعنی یا باید محل سپرده‌های خود مردم باشد یا دولت یارانه بدهد، همه این‌ها موضوع تأمین منابع را مطرح می‌کند و این سؤالی است که باید نمایندگان پاسخ دهند.» این کارشناس و فعال بازار مسکن با اشاره به شروع فعالیت‌های سیاسی در اقتصاد توضیح می‌دهد: «متأسفانه در چنین فضایی برای کسب محبوبیت در آستانه انتخابات جدید مجلس شورای اسلامی با این روش‌ها آرای بیشتری به‌دست آورند و این اتفاق خطرناکی است و در حال و هوای حساسی که کشور دارد، جامعه باید به این‌گونه روش‌ها هوشیارتر باشد و محبوبیت شخصی نمایندگان به قیمت هزینه‌های گزاف برای جامعه تمام نشود.»
نظر متفاوت اقتصادی حقوقدانان آقای حسام عقبایی، نایب‌رییس اول صنف مشاوران املاک در نظری مخالف با آنچه بیان شده است به روزنامه «صبح‌نو» می‌گوید: «به‌نظرم بهتر از وضعیت فعلی خواهد بود، اما چند بحث کلیدی و ریشه‌ای در این‌باره وجود دارد، اساساً از نظر اقتصادی ما حقوقدانان با اقتصاددانان متفاوت است، اقتصاددان‌ها درست می‌گویند که توزیع و ترویج نقدینگی خودش تورم‌زاست و بنابراین، چون این اقدام خود تورم‌زاست نباید تسهیلات را به مردم بدهیم و مخالف این اقدام هستند.» او ادمه می‌دهد: «بنده از زمانی که دولت یازدهم شکل گرفت و بحث تسهیلات مسکن را مطرح کرد جزء موافقان ارائه تسهیلات بانکی بوده‌ام و اعتقاد من بر این است که باید میزان تسهیلات مسکن تا ۹۰درصد یا حتی ۱۰۰درصد قیمت ملک بالا ببریم.» عقبایی تأکید می‌کند: «اما چرا باید این کار صورت بگیرد، به این دلیل که ما در دولت نهم و دهم به‌رغم اینکه سیاست‌ها این بود که تسهیلات بانکی ندهند قیمت مسکن ۱۰۰درصد رشد پیدا کرد، ندادن تسهیلات بانک از موانع کنترل قمیت مسکن نبود، این موضوع در هشت سال دولت نهم و دهم به ما اثبات شد، پس در شرایط فعلی ایران دادن تسهیلات بانکی مؤثر است و می‌تواند به افزایش قدرت خرید مردم کمک کند.»
جاماندن تسهیلات از قیمت‌ها نایب‌رییس اول صنف مشاوران املاک معتقد است: «موضوع این است که رشد قیمت مسکن متناسب با رشد تسهیلات بانکی نیست، یعنی رشد تسهیلات بانکی از رشد قیمت مسکن جا مانده است، یعنی در سال۸۵ یا ۸۶ بانک مسکن ۱۵میلیون تومان وام می‌داد و این مبلغ نزدیک به ۴۰درصد ارزش یک آپارتمان متوسط در شهر تهران را تأمین می‌کرد، اما الان که بالای ۱۰۰میلیون وام می‌دهد زیر ۱۵درصد ارزش قیمت یک آپارتمان تأمین می‌شود.» او ادامه می‌دهد: «این موضوع مبین این است که میزان رشد تسهیلات بانکی ما از میزان رشد قیمت مسکن جا مانده است، نکته دیگر این است که بالابردن تسهیلات بانکی می‌تواند کمک کند به اینکه قدرت خرید مردم افزایش یابد، اما چند موضوع وجود دارد، این افزایش تسهیلات با چه سود و مدت بازگشتی قرار است به مردم داده شود؟ اگر قرار باشد ۳۰۰میلیون تومان به مردم بدهند و ماهی پنج‌میلیون تومان پس بگیرند که بازهم دهک‌های پولدار جامعه از این تسهیلات بهره خواهند برد، دهک‌های متوسط و پایین که نمی‌توانند هر ماه این مبلغ را قسط بدهند.»
فرمول خاص شهر‌ها عقبایی می‌افزاید: «اولاً باید میزان تسهیلات بالاتر باشد و دوماً متناسب با شهر‌ها شود، یعنی ما با یک فرمول نمی‌توانیم برای کل کشور صحبت کنیم، در شهر تهران که متوسط قیمت آپارتمان، متری هفت‌میلیون تومان است و در استان همسایه مثل سمنان، متری سه‌میلیون تومان است، این بی‌عدالتی است که یک فرمول برای ارائه تسهیلات بانکی داشته باشیم.» او ادامه می‌دهد: «بنابراین باید برای شهر‌های مختلف و مقتضیات و متوسط قیمت مسکن تسهیلات بانکی به افراد داده شود، نکته بعدی این است که مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی حتماً باید افزایش پیدا کند، در کشور‌های نیمه‌توسعه یافته یا توسعه‌یافته مدت بازپرداخت تسهیلات بانکی مدت طولانی حتی ۴۰سال است، الان ما در ۱۲سال هستیم و این برای مردم زمان کمی است و از طرفی میزان اقساط زیاد است.» او با اشاره به سود‌های بالای تسهیلات بانکی نیز می‌گوید: «سود تسهیلات مسکن بانکی ۱۸درصد بوده و این عدد بالایی است و این عدد باید تک‌رقمی شود و به زیر چهار‌درصد برسد، سود تسهیلات مسکن نباید با تسهیلات خرید کالا مقایسه شود اصلاً سود این نوع تسهیلات ۴۰درصد باشد، اما در مورد مسکن سود‌های زیادی دریافت شود. اگر مدت بازپرداخت بانکی از ۱۲سال افزایش پیدا کند و مبلغ تسهیلات بانکی افزایش و سود آن کاهش یابد با این پیش‌فرض‌ها وام‌های بالا می‌تواند به قدرت خرید مردم و رشد معاملات و رونق بازار مسکن کمک کند، ولی اگر قرار باشد با همین شرایط موجود وام ۳۰۰میلیون تومانی بدهند، دهک‌های پایین از این تسهیلات نمی‌توانند استفاده کنند و بنابراین خیلی تأثیر خاصی نخواهد داشت.» نایب‌رییس اول صنف مشاوران املاک در واکنش به این پرسش که تجربه نشان داده با افزایش تسهیلات و تقاضای مسکن قیمت‌ها رشد می‌کند، توضیح می‌دهد: «به‌نظرم تأثیر بسزایی در این بخش ندارد و جای نگرانی نیست و بازار مسکن ایران با همه جای دنیا متفاوت است، براساس یک اصل اقتصادی تزریق نقدینگی از موجبات ایجاد تورم است، ولی وضعیت خیلی از اصول کشور ما با دنیا متفاوت است.» او تأکید می‌کند: «مردم نباید نگران باشند، اما همه این‌ها منوط به درنظر گرفتن پیش‌فرض‌هایی است که برای اعطای تسهیلات گفتم، با این‌کار قدرت خرید مردم افزایش می‌باید و در آپارتمان‌های زیر ۱۰۰متر تحول‌های خاصی ایجاد خواهد شد.» تحولات بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها باعث شد خرید و فروش، رهن و اجاره و ساخت و ساز در همه بخش‌ها کاهش چشمگیری داشته باشد و اکثر مردم هم در این زمینه دچار مشکل هستند، ارائه تسهیلات مسکن بالا شاید بتواند مسکن باشد، ولی تا زمانی ارائه تسهیلات با شرایط و پیش‌فرض‌هایی را که اقتصاددان‌ها و حقوقدان‌ها مطرح کرده‌اند درنظر بگیرند.