یک راه تنبیه برای محتکران مسکن

باشگاه خبرنگاران: مسکن یکی از نیاز‌های اساسی انسان در کنار پوشاک و خوراک به شمار می‌رود، اگرچه در دهه‌های اخیر نیاز‌های ضروری دیگری نیز در کنار این سه مولفه قرار گرفته است، اما به هر ترتیب با نیم نگاهی به نیاز‌های اساسی خانوار‌ها در ایران به این واقعیت پی خواهیم برد که مسکن یکی از هزینه بَر و هزینه سازترین نیاز‌ها در میان دیگر نیاز‌های موجود محسوب می‌شود. به واقع هزینه سنگین مسکن چه برای مالکان و چه برای مستاجرین بالاست، زیرا حتی گروه‌هایی که از توان خرید مسکن برخوردار هستند نیز می‌باید هزینه سنگینی را برای خرید ملک شخصی مُتِقَبِل شوند، اما به نظر می‌رسد، بیشتر فشار‌ها و دغدغه‌ها متوجه افراد و گروه‌هایی است که فاقد توان لازم برای خرید مسکن هستند و به ناچار باید سکونت در ملک یا املاک استیجاری را تجربه کنند، تجربه‌ای تلخ که هر سال با نزدیک‌تر شدن به زمان سر رسید قرار داد اجاره، با فشار‌های روحی و روانی و استرس‌های خاص خود همراه است. کم نیستند مستاجرانی که عبارت اجاره نشینی، خوش نشینی را در شرایط کنونی دور از واقعیت می‌پندارند و البته با نیم نگاهی به تحولات بازار اجاره بهای مسکن این واقعیت مسجل می‌شود که دوران خوش نشینی برای عرصه اجاره نشینی به پایان رسیده است. اکثر قریب به اتفاق کارشناسان معتقدند بسیاری از معضلات فعلی بخش مسکن در عدم توازن لازم میان عرضه و تقاضا ریشه دارد و این قاعده‌ای است که نه تنها در حوزه مسکن بلکه در دیگر اقلام کالا‌ها و حتی خدمات نیز مصداق دارد. در شرایطی که ضریب تقاضا به نسبت عرضه، فزونی می‌گیرد به تبع شاهد افزایش نرخ مسکن خواهیم بود و شرایط موجود در حوزه مسکن کشور موید این واقعیت است که میزان عرضه مسکن در کشور تامین کننده نیاز متقاضیان نیست. فرشاد خسرو داد، یکی از مشاورین املاک فعال در استان البرز در گفتگو با خبرنگار مسکن، با اشاره به مشکل بسیاری از خانوار‌های ایرانی برای تامین مسکن اظهار کرد:این معضل را از دو مَنظَر می‌توان مورد تحلیل قرار داد. به عبارتی، مشکل مذکور از یکسو به کاهش قدرت خرید مردم یا همان تضعیف توان اقتصادی بخش قابل توجهی از عموم جامعه باز می‌گردد، اما به اعتقاد بنده ضمن تاثیرگذاری این واقعیت، عامل اصلی این معضل به سود جویی، دلالی و انتظار برخی از مالکان و فعالان حوزه ساخت و ساز برای گران‌تر شدن املاک و به تبع فروش و عرضه آن با قیمت و نرخ بالاتر برمی گردد. وی افزود:آنچنان که آمار و اعداد منعکس شده در رسانه‌ها نشان می‌دهد در حال حاضر قریب به دو میلیون و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که قاعدتا در صورت عرضه آن، شاهد حصول توزان لازم در بازار مسکن و به تبع کنترل معقولانه و منطقی قیمت‌ها خواهیم بود. خسرو داد گفت:سودجویی و سوداگری فراتر از معمول در هر عرصه و حوزه‌ای مخرب و زیان بار خواهد بود و بخش مسکن نیز مصون از این قاعده نخواهد ماند. این فعال در حوزه مسکن بیان کرد:وضع مالیات بر مساکن یکی از راهکار‌هایی است که می‌تواند به برون رفت از این سودجویی‌ها منتهی شود. این رویکرد در جوامع پیشرفته نیز جاری است و به اعتقاد بنده در صورت تعریف ساز و کار‌هایی مشخص در این ارتباط، تدابیر مربوط می‌تواند منتج به نتایج ثمربخشی در این خصوص شود. مالیات بر خانه‌های خالی موفق نخواهد بود/مالیات بر عایدی سرمایه ایده‌های که از احتکار مسکن جلوگیری می‌کند آنچنان که مطرح شد یکی از دلایل اصلی ظهور نوسانات قیمتی در بازار مسکن به عدم عرضه کافی در مقابل تقاضای موجود باز می‌گردد، در این میان برخی معتقدند سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی از نمونه راهکار‌های موثری به شمار می‌رود که سرمایه داران و مالکان بزرگ را از حبس و احتکار مسکن بر حذر خواهد داشت. اما با وجود تاکیدی که بسیاری از صاحب نظران حوزه مسکن بر تاثیرگذاری مثبت و سازنده این سیاست در کنترل عرضه و تقاضا در بازار مذکور دارند، هستند کارشناسانی که از اساس این سیاست را غیر سازنده و غیر مفید مطرح می‌کنند. بر اساس بررسی‌ها و مطالعات انجام شده اصلی‌ترین پیش نیازِ اجرای این سیاست معطوف به راه اندازی سامانه املاک و مسکن است تا با تکیه بر آن و با ساماندهی داده‌ها و اطلاعات بتوان نسبت به شناسایی خانه‌های خالی و اِعمال مالیات بر آن اقدام کرد، اما نباید این واقعیت را از نظر دور داشت که حتی در صورت شناسایی چنین املاکی، اثبات خالی بودن آن امر بسیار دشواری خواهد بود از سوی دیگر با توجه به تکثر بالای خانه‌های خالی، شاهد تشکیل حجم انبوهی از پرونده‌ها و صرف انرژی بسیار بالا برای پیگیری این امر خواهیم بود البته احتمال بروز فساد در فرآیند شناسایی پیگیری و تعیین و اخذ مالیات نیز دور از ذهن نخواهد بود و مجموعه این احتمالات این واقعیت را به ذهن متبادر می‌کند که اجرای این طرح منطقی، معقولانه و مقرون به صرفه نیست.

چه باید کرد؟ با همه این اوصاف و با وجود تمامی نقد‌هایی که به طرح اخذ مالیات بر خانه‌های خالی ایراد می‌شود نمی‌توان این واقعیت را از نظر دور داشت که موضوع مذکور از معضلاتی است که حل و فصل آن اجتناب ناپذیر به نظر می‌رسد و در صورت مرتفع شدن این عارضه به تبع بخش قابل توجهی از مشکلات حوزه مسکن در بخش عرضه و تقاضا حل خواهد شد. برخی کارشناسان معتقدند اگرچه اخذ مالیات از خانه‌های خالی سازنده به نظر نمی‌رسد، اما می‌توان با هدایت این ساز و کار در بخش مالیات بر عایدیِ سرمایه به اهداف مورد نظر در این عرصه نائل شد. مالیات بر عایدی سرمایه (مسکن) به سود حاصل از سرمایه گذاری در این بخش معطوف می‌شود، به این نحو که اگر فردی به خرید ملک یا خانه‌ای مبادرت ورزد، در هنگام فروش هزینه استهلاک و افزایش تورم ایجاد شده، کسر و از سود حاصله، مالیات دریافت می‌شود. موافقان این طرح معتقدند اجرایی شدن این سیاست از احتکار مسکن، سودجویی‌هایی افسار گسیخته دلال بازی و... جلوگیری می‌کند و حتی می‌تواند برای دولت نیز ایجاد درآمد کند. به واقع ایده اشاره شده مشمول ثروت افراد نمی‌شود و حتی اگر فردی اقدام به خرید ملکی یک میلیارد تومانی کند مالیاتی بر او لحاظ نمی‌شود، بلکه در صورت فروش این ملک به قیمت بالاتر پس از کسر استهلاک و نرخ تورم، از سود کسب شده مالیات اخذ خواهد شد. افشین پروین پور، یکی از کارشناسان حوزه مسکن در گفت و گویی با رسانه‌ها در این خصوص (مالیات بر عایدی سرمایه) بیان کرد:متاسفانه فعالیت‌های سوداگرانه در ایران باعث تورم و رکود اقتصادی می‌شود و در سایه این فعالیت‌ها اشتغالزایی نیز نصیب کشور نخواهد شد. وی می‌افزاید:وقتی فعالیت‌های غیر مُوَلِد در مقایسه با تولید که تسهیلات ۳۰ درصدی به آن تعلق می‌گیرد، با سهولت و سودآوریِ هر چه بیشتری انجام می‌پذیرد، طبیعتا انگیزه کافی برای فعالیت‌های مُوَلِد سلب می‌شود و این در شرایطی است که می‌باید با تعریف راهکار‌ها و دستورکار‌های مقتضی و لازم، مسیر اشتغالزایی از دالانِ فعالیت‌های تولیدی پیش رود و یکی از تدابیر تحقق چنین امری با اجرای طرح اخذ مالیات بر عایدی سرمایه حاصل خواهد شد. پروین پور مطرح کرد:طرح مذکور در سال ۱۳۹۴ برای تصویب به مجلس رفت لذا به دلیل لابی‌های گسترده به تصویب نرسید و حتی وزیر راه و شهرسازی (عباس آخوندی) با ارسال نامه‌ای به رئیس مجلس خواستار عدم تصویب مالیات بر عایدی سرمایه شد که در نهایت همین مسائل باعث عدم رای به این طرح شد. وی با اشاره به لزوم در دستور کار قرار گرفتن این طرح در تشریح نحوه اجرای این ایده گفت:به اعتقاد بنده باید ساز و کاری طراحی شود که به واسطه آن از فردی که برای نخستین بار به خرید خانه مبادرت می‌ورزد هیچگونه مالیاتی اخذ نشود، اما در صورت خرید خانه دوم و سوم به ترتیب ۳۰ و ۶۰ درصد از مبلغ کل خانه از مالک، مالیات اخذ شود. فردین یزدانی، کارشناس اقتصادی و مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور نیز معتقد است:اجرایی شدن این طرح باعث تقویت بخش مولد کشور خواهد شد و به واقع می‌توان گفت: مالیات بر عایدی سرمایه، ابزاری تنبیهی به شمار می‌رود که سودجویی و کسب درآمد از فعالیت‌های غیر مولد را مهار و مدیریت می‌کند و به واسطه چنین طرح‌هایی می‌توان سرمایه‌های کشور را به بخش مولد سوق داد. مدیر علمی طرح جامع مسکن کشور می‌گوید:اجرایی شدن این طرح، مستلزم تامین زیرساخت‌های خاص به خود همچون سامانه جامع املاک و مستغلات است و در صورت تهیه و تامین الزامات چنین طرح‌هایی می‌توان به توفیقات سازنده‌ای در حوزه ساماندهی بازار مسکن و تقویت حوزه‌های مولد کشور نائل شد. محمد رضا پور ابراهیمی، نماینده و عضو کمیسیون اقتصادی مجلس نیز چندی پیش در خصوص مالیات بر عایدی گفت: (پیش از این) به دلیل اهمیت موضوع مالیات بر عایدی در اقتصاد کشور، موضوع مذکور در کمیسیون اقتصادی به عنوان مبنا قرار گرفت. به اعتقاد وی هدف از این طرح، ایجاد درآمد برای دولت نبوده بلکه برخی اوقات برای تصمیمات بهینه در کشور باید از سیاست‌ها و ابزار‌های سیاستی استفاده کرد. رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی می‌گوید:هدف اصلی از این طرح به کاهش سودا گری از بازار مسکن و کنترل تقاضای کاذب و شفافیت اطلاعات در اقتصاد معطوف می‌شد. با همه این تفاسیر، طرح مذکور در مجلس رای نیاورد، طرحی که به زعم کارشناسان (حداقل برخی از آنها) تصویبش کمک بسیاری به ساماندهی بازار مسکن می‌کرد. البته برخی نیز معتقدند تصویب و اجرایی شدن مالیات بر عایدی سرمایه (مشخصا بخش مسکن) در آن مقطع منطقی و به مصلحت نبود. ایرج ندیمی، از نمایندگان سابق مجلس شورای اسلامی از مخالفان این طرح در آن مقطع بود. وی در گفتگو با خبرنگار مسکن، می‌گوید:به نظر بنده، مجلس به دلیل جلوگیری از گرانی احتمالی مسکن در آن زمان به این طرح رای نداد و با اجرا شدن این طرح، پالس افزایش قیمت مسکن در جامعه بوجود آمد. ندیمی گفت:بیم آن می‌رفت با اجرایی شدن و تصویب طرح، فروشنده‌ها با قیمت گذاری در مسکن، برای مشتری هزینه تحمیلی بوجود آورند، زیرا در ایران، قیمت مسکن در دست دولت نیست و قیمت گذاری از طرف فروشنده‌ها تعیین می‌شود و با توجه به اینکه ابزاری برای محاسبه قیمت وجود نداشت (تا به واسطه آن قیمت به فروشنده ابلاغ شود) به همین دلیل نگرانی‌هایی در این خصوص وجود داشت.

لزوم ورود جدی دستگاه‌های ذی ربط برای ساماندهی بازار مسکن با همه این اوصاف انتظار می‌رود دستگاه‌های ذی ربط برای ساماندهی بازار مسکن تدابیر جدی و عملیاتی لازم را تعریف و طراحی کنند. البته برای تحقق این امر فوریت زمانی نیز بابد لحاظ شود. به واقع این نابسامانی و قیمت گذاری‌های سلیقه‌ای چه در بخش فروش و چه در بخش املاک استیجاری از سالیان گذشته به معضلی جدی برای متقضایان مبدل شده است. آنچنان که عنوان شد با توجه به هزینه بالایی که صرف تامین مسکن می‌شود، ساماندهی این بخش ضرورتی است که ورود به آن در جاری شدن عدالت اقتصادی و کاهش فاصله طبقاتی و پیشگیری از هیجانات کاذب و وسوداگریِ سودجویان نقش نافذ و اثرگذاری ایفاء می‌کند. بدون تردید هر طرحی با معایبی نیز همراه خواهد بود و نمی‌توان انتظار داشت که با اجرای یک طرح یا مصوبه، رضایت تمامی افراد و گروه‌ها تامین شود لذا با در نظر گرفتن دغدغه‌های جدی و عمیقی که در حوزه مسکن کشور وجود دارد و استعداد بالقوه سوداگری و دلال بازی در این عرصه می‌باید در این خصوص چاره اندیشی لازم لحاظ شود. البته به موازات طرح و ایده مذکور، اجرایی شدن طرح مسکن اجتماعی، ایجاد شفافیت هر چه بیشتر و تلاش برای تمرکز زدایی از دیگر ضروریاتی است که با اِعمال آن، یقینا شاهد توفیقات سازنده‌ای در این حوزه چالش برانگیز خواهیم بود. نباید این واقعیت نادیده گرفته شود که اجرای سیاست‌های کارشناسی شده در راستای کنترل و هدایت نقدینگی نیز از الزامات غیر قابل انکار برای مدیریت صحیح بازار مسکن محسوب می‌شود، زیرا نقدینگی سرگردان همچون آفتی است که به مثابه آب روان در هر لحظه مسیری را برای نفوذ جستجو می‌کند، یک روز این جستجو به مسکن ختم می‌شود و روز دیگر به بازار سکه، ارز و... می‌باید با اتخاذ تصمیمات ریشه‌ای یکبار برای همیشه بر این پدیده مُخَرِب غلبه کرد.