اثر افزایش وام مسکن باز هم خنثی شد

خبرگزاری فارس: مهم‌ترین و تنها سیاست دولت یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن سیاست‌های اعتباری بود. افزایش سقف تسهیلات در قالب اوراق حق تقدم مسکن از ۴۰ میلیون به ۶۰ میلیون تومان و صندوق پس‌انداز مسکن یکم از جمله مهمترین اقدامات این دو دولت تاکنون بوده است. با توجه به استقبال زوج‌های جوان و مسکن یکمی‌ها از طرح صندوق پس انداز مسکن یکم و بالاتر بودن سقف این تسهیلات نسبت به سایر تسهیلات، در این گزارش، با استناد آمار متوسط قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران در فروردین ماه که توسط بانک مرکزی تهیه شده است، سهم قدرت خرید وام مسکن براساس قیمت‌های فعلی را مورد بررسی قرار داده‌ایم. در قالب صندوق پس‌انداز مسکن یکم، متقاضی به مدت یک سال ۴۰ میلیون تومان در صندوق سپرده‌گذاری کرده و پس از طی شدت دوره یک ساله حداکثر ۸۰ میلیون تومان دریافت خواهد کرد، البته متقاضی می‌تواند معادل ۲۰ میلیون تومان تسهیلات جعاله مسکن دریافت کند که باید ۳ میلیون تومان برای آن اوراق خریداری کند. در قالب همین صندوق روش دیگر تامین مالی، سپرده‌گذاری زوجین است. به این صورت هر یک معادل ۴۰ میلیون تومان (در مجموع ۸۰ میلیون تومان) سپرده‌گذاری کرده و پس از یک سال ۱۶۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. طبق محاسبات براساس قیمت‌های فروردین ماه، تسهیلات ۸۰ میلیون تومان در بهترین حالت، می‌تواند سهم ۴۰ درصدی در قیمت مسکن داشته باشد. این تسهیلات متناسب با متوسط قیمت مسکن در منطقه ۱۸ تهران است. متوسط قیمت یک متر مربع مسکن در تهران در فروردین ماه امسال ۵ میلیون و ۵۲۸ هزار تومان است و در صورتی که متوسط و استاندارد متراژ مسکن را ۷۵ متر در نظر بگیریم، متوسط بهای مسکن در تهران بیش از ۴۱۴ میلیون تومان است. با این حساب سهم وام ۸۰ میلیون تومانی از قیمت مسکن ۱۴.۴ درصد و سهم وام ۱۶۰ میلیون تومانی ۳۸.۵ درصد است. قیمت مسکن در سال ۹۶ پس از چند سال آرامش، افزایش شدیدی داشت و این رشد در دو ماهه ابتدایی سال ۹۷ هم ادامه یافته است. این رشد پس از آن در بازار مسکن به وجود آمد که بهای ارز در بازار در نیمه دوم سال شروع به افزایش کرد. افزایش بهای ارز در کنار رسیدن موعد دریافت تسهیلات خرید مسکن، رشد قیمت مسکن را شدت داد تا جایی که تقاضای خرید در اسفند ماه سال ۹۶ تا ۳۳.۱ درصد و در فروردین ماه امسال ۵۹.۱ درصد کاهش یافت. مقایسه آماری اسفند ماه سال ۹۵ با فروردین ماه ۹۷ نشان می‌دهد که متوسط قیمت یک متر واحد مسکونی در شهر تهران از ۴ میلیون و ۳۹۲ هزار تومان به ۵ میلیون و ۵۲۸ هزار تومان رسیده که بیانگر رشد ۲۵.۸ درصدی متوسط قیمت مسکن در این مدت است. در صورتی که متوسط یک واحد مسکونی را ۷۵ متر در نظر بگیریم، در واقع متوسط قیمت مسکن از ۳۲۹ میلیون تومان به ۴۱۴ میلیون تومان رسید که نشان‌دهنده رشد ۸۵ میلیون تومانی قیمت است، بنابراین رشد قیمت مسکن در شهر تهران از اسفند ماه ۹۵ تا فروردین ماه قدرت خرید افزایش یافته از محل تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم را خنثی کرده و تنها متقاضیان تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی رشد قدرت خرید خواهند داشت. از طرف دیگر سهم تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی صندوق پس انداز مسکن یکم در این دوره مورد بررسی از ۲۴.۳ درصد به ۱۴.۴ درصد و تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی این صندوق از ۴۸.۶ درصد به ۳۸.۵ درصد کاهش یافته است؛ بنابراین افت شدید قدرت خرید مسکن، با رشد قابل ملاحظه بهای مسکن، شرایطی را رقم زده است که دیگر دریافت تسهیلات از صندوق پس‌انداز مسکن یکم نمی‌تواند سهم قابل توجهی از بهای خرید مسکن را پوشش دهد. تجربه دهه‌های گذشته نشان می‌دهد افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به فاصله کوتاهی منجر به رشد قیمت مسکن شده و این پدیده ناشی از نبود سیاست‌های کنترلی در بازار مسکن است. در اغلب کشور‌های توسعه یافته دولت برای کنترل قیمت مسکن از ابزار‌های سیاستی مانند مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر معاملات مکرر مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی استفاده می‌کند. این ابزار‌ها مانع از ایجاد فضای حبابی و تبدیل شدن مسکن به عنوان یک کالای سرمایه‌ای می‌شود. اما در خلاء این قوانین و سیاست‌ها در ایران، رشد سقف وام و یا حتی نرخ ارز و یا هر بهانه دیگری، رشد شدید قیمت مسکن را در پی دارد؛ بنابراین به نظر می‌رسد علاوه بر تمهیدات اعتباری برای بخش مسکن باید از ابزار‌های کنترلی برای قیمت آن هم استفاده کرد به طوری که مسکن صرفا یک کالای مصرفی تلقی و از ثبات نسبی برخوردار شود. * متوسط قیمت مسکن در فروردین ماه ۹۷ براساس