وام مسکن برای خانه‌دار شدن پایتخت‌نشینان چاره‌ساز نیست/ بی‌توجهی به بازار مسکن و آسیب‌های آن/ باید در راستای قانون حمایت از عرضه و تولید مسکن پیش برویم

سرویس اقتصادی فردا؛ مهسا گربندی: از شروع دوره فعالیت دولت یازدهم بازار مسکن راکد شد، حتی راهکارهای ارائه شده از سوی دولت نیز برای رونق دادن به این بازار کارساز نبود. البته دولت سابق با افزایش سقف تسهیلات مسکن تلاش کرد تا به بازار خرید و فروش مسکن رونق دهد اما این شیوه هم باعث افزایش قدرت خرید مسکن مردم نشد، زیرا که با وجود تورم و افزایش هزینه های کالاهای ضروری، اقشار متوسط و ضعیف جامعه توانایی پرداخت اقساط سنگین وام مسکن را نداشته و در نتیجه به ناچار به دوره اجاره نشینی خود ادامه می دهند. برای بررسی وضعیت بازار مسکن و یافتن راه حلی برای خانه دار شدن اجاره نشین‌ها، سایت «فردا» به گفتگو با مجید کیان‌پور، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی و نماینده نماینده مردم دورود و ازنا نشسته است که مشروح آن را در ادامه می خوانید:

فردا: بازار مسکن در حال حاضر در چه وضعیتی قرار دارد؟ تعادل در بازار مسکن وقتی اتفاق می‌افتد که قیمت مصالح متناسب با نرخ تورم رشد کند. زیرا که اگر مصالح بیشتر از نرخ تورم گران شود تبعات زیادی به دنبال دارد؛ بنابراین باید وزارت صنعت وارد میدان شود و از گرانی بیش از اندازه مصالح جلوگیری کند.

برای مثال فولاد گران شده است. اما هیچ دلیل منطقی‌ای وجود ندارد که این فلز در مدت یک ماه رشد بیش از ۵۰ درصدی داشته باشد. این در حالی است که دیگر مصالح ساختمانی نیز به این تناسب رشد داشته اند و نتیجه آن افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌شود.

همانطور که می‌دانید مسکن با ۳۰۰ شغل مستقیم در ارتباط است و بیش از ۱۰۰۰ شغل غیر مستقیم را تحت پوشش خود دارد؛ بنابراین اگر چرخ مسکن در کشور راه بیافتد مطمئنا کمک می‌کند که ۳۰ درصد اقتصاد صنعت کشور به جلو حرکت کند.

از طرفی دو سه میلیون خانه مازاد و خالی در کشور وجود دارد. اما با این وجود در سال به یک میلیون مسکن جدید احتیاج داریم. بخش خصوصی هم برای ۵۰۰ تا ۶۰۰ هزار مسکن، برنامه ریزی می‌کند؛ بنابراین تعداد ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزارتا خانه در این بین خالی می‌ماند؛ بنابراین ضرورت است که دولت برنامه ریزی جامع و کاملی داشته باشد تا با یک بسته حمایتی از طریق فعال کردن سرمایه‌های بخش خصوصی به تعادل بازار مسکن کمک کند.

همچنین باید گفت که قشر جوان و تازه ازدواج کرده در جامعه که می‌خواهند خانه دار شوند از طریق خانه‌های اجاره داری کنترل می‌کند. این در حالی است که مصوبه سال ۸۷ قانون حمایت ازعرضه و تولید مسکن قانون کاملی است و حدود ۴۲ ماده دارد؛ و به آن بی توجهی می‌شود. در صورتی که بسیار ضروری است تا از این مصوبه در جهت خانه دار شدن و کنترل بازار مسکن استفاده شود. فردا: نظرتان راجع به طرح وام مسکن که برای خانه اولی‌ها در نظر گرفته شده است چیست؟ حتی دیگر وام‌های مسکن که برای عام مردم قابل استفاده است. آیا با این شرایط و نحوه بازپرداخت تسهیلات مسکن مشکلات، مردم می‌توانند صاحب خانه شوند؟

به نظر من طرح وام مسکن چه برای خانه اولی‌ها و چه برای عموم مردم در تهران خیلی کارساز نیست. آنطور که اعلام شده سقف تسهیلات مسکن در تهران ۸۰ میلیون تومان، مرکز استان‌ها ۶۰ میلیون تومان و سایر شهرستان‌ها ۴۰ میلیون تومان درنظر گرفته شده است. بازپرداخت این وام مناسب نیست و به نظر می‌رسد که باید در نرخ بازپرداخت آن تجدید نظر صورت بگیرد. یعنی با بررسی‌های دقیق، متناست با درآمد خانوار تنظیم شود. یا اینکه پلکانی باشد و در سال اول نرخ کمتر و در سال‌های بعد مبلغ را بیشتر کنند. تا به زوج‌های جوان و اقشار مدنظر کمک شود و بتوانند خانه‌دار شوند.

فردا: نرخ اجاره بها به خصوص در کلان شهر‌ها افزایش بسیاری داشته است؛ چگونه نرخ اجاره بها در بازار مسکن قابل کنترل است؟ در مورد خانه‌های اجاره‌ای که مدتی است اجاره بها سرسام آور شده است باید بگویم که بهترین کار این است تا سرمایه بخش خصوصی را به کار بگیریم و در راستای قانون حمایت از عرضه و تولید مسکن پیش برویم. به این ترتیب که خانه‌ها را به صورت اجاره و ۵ ساله در اختیار قشر هدف قرار دهیم تا مسکن را تولید کند و حتی بابت دوران مشارکت، یارانه ویژه‌ای هم بدهیم تا مسکن را بسازد. اگر سیاست‌های دولت در این جهت حرکت کند آن وقت با نرخ معقولی مسکن اجاره داده خواهد شد. از سوی دیگر، اما باید تلاش شود تا مشوق‌های دیگری هم در نظر گرفته شود تا برای سازندگان مسکن صرف داشته باشد تا وارد بازار مسکن شوند و ساختمان سازی کند و در بحث اجاره داری مشارکت داشته باشد.

متاسفانه باید گفت که در کشور ما خیلی به بازار اجاره مسکن توجه نشده است؛ مثلا کسی که خانه اضافی دارد، مازاد آن را اجاره می‌دهد. به این ترتیب آن‌هایی که صاحب خانه هستند ثروتمندتر می‌شوند و آن‌هایی که نتوانسته اند خانه بخرند با اجاره بهای سنگین توان خرید مسکن را نخواهند داشت. اگر ما به صورت سازماندهی شده زمین در اختیار سازندگان ذیصلاح انبوه سازان و شرکت‌های علاقمند قرار دهیم قطع به یقین می‌توانیم تولید مسکن بیشتر و هدفمندتری داشته باشیم. فردا: دولت یازدهم از همان شروع کار با مسکن مهر مخالف بود. وزیر راه و شهرسازی با مزخرف خواندن طرح مسکن مهر ایده مسکن اجتماعی را مطرح کرد. اینکه چرا این طرح اجرا نشده است را از آقای آخوندی و دولت یازدهم مطالبه نکرده اید؟ درست است. مسکن اجتماعی مطرح شده بود، اما با توجه به اولویتی که مسکن مهر داشت و قرار شد تا برای اتمام آن تلاش شود بنابراین طرح مسکن اجتماعی اجرایی نشد. این در حالی است که باید بگویم موضوع مسکن مهر نیز در حال تعیین و تکلیف است و هر زمانی که تمام شود دولت در مورد مسکن اجتماعی برنامه‌ای را برای دهک اول و دوم جامعه اجرا خواهد کرد.

فردا: به نظر شما رونق بازار مسکن با گرانی آن همراه خواهد شد؟ من رونق مسکن را با گرانی آن متفاوت می‌دانم. به نظر من رونق یعنی اینکه بتوانیم تعادل بین عرضه و تولید برقرار کنیم. یعنی خرید و فروش‌هایی که اتفاق می‌افتد، با تعداد مورد انتظاری که بر اساس مطالعات طرح مسکن پیش بینی شده متناسب باشد؛ بنابراین رونق به معنای گرانی مسکن نیست.

از طرفی اگر قرار باشد که گرانی در بازار مسکن اتفاق بیافتد باید متناسب با نرخ تورم باشد. باید گفت که تا زمانی که به مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای نگاه می‌کنیم نباید هیچ توقعی برای رشد در سایر بخش‌ها داشته باشیم. دیدگاهمان باید طوری باشد که مسکن را به عنوان کالای مصرفی ببینیم نه کالای سرمایه گذاری.

به این ترتیب هر کسی که سرمایه‌ای دارد نباید آن را در بازار مسکن بگذارد. بلکه باید آن را به سمت صنعت و اشتغال سوق دهد. به سوی توجه به تولید داخلی و سرمایه گذاری در جایی که منجر به رشد تولید ناخالص ملی کشور شود تا بتواند سایر بخش‌ها را فعال کند. اگر روزی برسد که به این سمت و سو برویم قطعا خانه‌های خالی هم وجود نخواهد داشت؛ و به صنعت کشور نیز کمک می‌شود. فردا: مردم چگونه می‌توانند سرمایه شان را به سمت صنعت و اشتغال سوق بدهند؟ با توجه به اینکه نرخ سود بانکی نیز کاهش بسیاری داشته، آیا امکان این وجود دارد که مردم سرمایه هایشان را به سمت بازار مسکن ببرند؟ مردم به تنهایی نمی‌توانند که از سرمایه شان در صنعت و اشتغال استفاده کنند؛ بنابراین باید فکری به حال پول‌های سرگردان آن‌ها کنیم. به این ترتیب که دولت باید بسته حمایتی و تسهیلاتی درنظر بگیرد که آن سرمایه‌ها تبدیل به اشتغال پایدار شود. نه اینکه شخص سرمایه گذاری کند. از طریق هلدینگ ها، شرکت‌های سرمایه گذار و کسانی که واقعا روی این موضوع تخصص دارند، پول‌های خرد مردم جمع شده و تبدیل به صنعت اشتغال و تولید در کشور شود و این می‌تواند کمک کند که نرخ اشتغال را بالا ببرد.

طبق برنامه ششم توسعه، تا سال دیگر باید بین ۹۰۰ تا یک میلیون شغل در کشور ایجاد شود تا بتوانیم به هدف این برنامه برسیم؛ و این هم نیازمند سرمایه چند میلیارد دلاری در کشور است. سرمایه گذاری که بخشی از آن باید از طریق خارج انجام شود و بخشی هم داخلی. به همین دلیل باید شرکت‌های خصوصی و شرکت‌های مهم وابسته دولت تقویت شود و سرمایه‌ها از طریق دولت طوری هدایت شود که منجر به رشد تولید ناخالص کشور شود و توجه ویژه‌ای را در خصوص تولید داخلی داشته باشیم. با این هدف گذاری که درون زا باشد، یعنی در داخل بتوانیم تولید کنیم و برون زا باشد، یعنی سهم مناسبی از صادرات و بازار‌های منطقه را بدست آوریم.

اگر نتوانسته ایم سهم خود را از بازار‌های منطقه‌ای بدست بیاوریم. باید از شرکت‌ها حمایت کنیم و جوایز و هدف گذاری‌هایی که سال‌های قبل انجام شده، به صورت ویژه روی آن‌ها برنامه ریزی شود و تلاش کنیم که یک سهم مناسبی از بازار‌های خارجی بدست بیاوریم. این در حالی است که در بعضی از کشور‌ها در منطقه تا سقف ده میلیارد دلار می‌توانیم سهم داشته باشیم. ولی حداکثر صادراتی که داریم دو تا سه میلیارد دلار است؛ که اگر سرمایه گذاری را فعال کنیم، بخش خصوصی را حمایت کنیم در راه اشتغال زایی قدم برداریم. شاید نکته اساسی در این موضع این است که دولت باید سیاست گذاری و تسهیل گذاری کند و بخش خصوصی اجرا کند.

فردا: آینده بازار مسکن را چطور می‌بینید؟

در بازار مسکن تحرک دیده می‌شود. رشد ۹.۶ درصدی قیمت در بازار خرید و فروش مسکن و رشد ۷.۶ تا ۸.۴ درصدی در بازار اجاره مسکن اعلام شده است. البته در تهران و کلان شهر‌ها افزایش قیمت بیش از اینهاست؛ بنابراین خیلی این ارقام درست به نظر نمی‌رسد.

اگر بسته‌های حمایتی و نظارتی از سوی دولت عرضه شود که مصرف کننده با نرخ معقولی بتواند مسکن را بدست بیاورد، برای آبنده بازار مسکن اتفاقات خوبی خواهد افتاد.