جهش اجاره‌ای آپارتمان‌های نوساز‌ها

روزنامه همشهری: به رسم هر سال، امسال نیز با فرارسیدن تابستان، نقل و انتقال مستأجران رونق گرفته و دیگر از کسادی معمول دفاتر مشاوران املاک خبری نیست. امسال هم با فرا‌رسیدن فصل نقل و انتقال در بازار مسکن، هم مستأجران برای یافتن خانه‌ای مناسب به تکاپو افتاده‌اند، هم صاحبخانه‌ها برای سپردن خانه و هم مشاوران املاک برای جوش دادن معامله و گرفتن حق کمیسیون. در این میان تغییرات قیمتی بازار رهن و اجاره که گاه از هیچ قانون و منطقی تبعیت نمی‌کند، به یکی از دغدغه‌های اصلی مستأجران تبدیل شده است. به گفته مشاوران املاک قاعده بازار اجاره اینگونه است که نرخ اجاره‌ب‌ها در هر منطقه و محله و کوچه‌ای از شهر، نسبتا مشخص است و فقط مقداری بسته به امکانات، مکان و ویژگی‌های خانه تغییر می‌کند، اما فصل رونق جابه‌جایی در بازار مسکن که می‌رسد بسیاری هستند که تن به این قاعده نمی‌دهند و با دلایلی خودساخته تلاش می‌کنند نرخ اجاره‌ب‌ها را خارج از عرف تغییر دهند؛ درحالی‌که هیچ‌کسی جز مستأجر در برابرشان قرار ندارد و عاقبت این مستأجر است که می‌تواند نرخ جدید را قبول کند یا به‌دنبال مورد دیگری باشد. چندی پیش حامد مظاهریان، معاون وزیر راه و شهرسازی پیش‌بینی کرده بود که تغییرات قیمتی در بازار اجاره از ۱۰ تا ۱۲ درصد فراتر نرود. مظاهریان طبق قاعده اثرپذیری اجاره‌ب‌ها از ۳ عامل قیمت ملک، نرخ سود بانکی و نرخ تورم و اینکه قیمت اجاره‌ب‌ها قاعدتا باید بر مبنای نرخ تورم افزایش پیدا کند، به کنترل نرخ تورم و همچنین ثبات قیمتی بازار مسکن اشاره و تأکید کرده بود: نرخ تورم به حدود ۱۰ درصد کاهش یافته و از دیگر سو قیمت مسکن نیز براساس تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته کمتر از ۶ درصد رشد داشته و دوران ثبات قیمت مسکن را پشت سر می‌گذاریم در نتیجه برای اجاره‌ب‌ها هم امکان افزایش بی‌قاعده وجود ندارد. حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز محدوده قابل‌قبول برای افزایش اجاره مسکن در شهرهای بزرگ را تا ۱۰ درصد عنوان می‌کند و با استناد به افزایش نیافتن قیمت مسکن از مالکان می‌خواهد از قیاس مع‌الفارغ ارزش قیمت مسکن با سود بانکی بپرهیزند و انصاف را در تعیین قیمت اجاره‌ب‌ها رعایت کنند. عقبایی می‌گوید: هم‌اکنون رشد اجاره‌ب‌ها در شهرهای کوچک زیر ۵ درصد و در شهرهای بزرگ ۷ تا ۱۰ درصد است و افزایش بیش از این مقدار، موردی و استثنا بوده است. افزایش نرخ اجاره با توهم مالکانه البته نرخ اجاره‌ب‌ها با نرخ سود بانکی نیز رابطه دارد، اما این رابطه در بسیاری از موارد، به‌ویژه در سال‌های اخیر که نرخ سود بانکی روند نزولی در پیش گرفته است، به اشتباه تفسیر می‌شود؛ برخی از مالکان نرخ سود بانکی را ملاک تعیین اجاره می‌دانند و معتقدند اگر ملک خود را بفروشند و آن را در بانک سپرده‌کنند به‌مراتب سود بیشتری نسبت به اجاره دریافتی به‌دست خواهند آورد. این در حالی است که ملک مذکور جزو سرمایه فرد محسوب می‌شود و به جز در ۳، ۴ سال اخیر که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، همیشه قیمت آن بیش از نرخ تورم رشد کرده است؛ بنابراین اجاره بهای دریافتی از مستأجر هرگز در ازای سود سرمایه‌گذاری آن‌ها در بازار مسکن نیست و فقط به‌عنوان کرایه استفاده از این سرمایه‌گذاری پرداخت می‌شود. یکی از مشاوران املاک محدوده جنوب شهر تهران می‌گوید: از یک چهارم تا یک ششم قیمت یک آپارتمان به‌عنوان مبلغ رهن یک آپارتمان ملاک قرار می‌گیرد و مبلغ رهن نیز با نرخ ۳۰ درصدی به اجاره ماهانه تبدیل می‌شود. به گفته او ربطی ندارد که سرمایه اختصاص یافته به آن آپارتمان اگر در بانک سپرده شود چقدر سود می‌گیرد و بازار هم‌چنین منطقی را نمی‌پذیرد. جهش اجاره‌ای نوساز‌ها در شرایطی که به‌نظر می‌رسد جو افزایش بی‌قاعده نرخ رهن و اجاره‌ب‌ها در بازار مسکن بدون هیچ دلیل و مبنای اقتصادی و فقط به واسطه زیاده‌خواهی برخی از مالکان ایجاد شده، بی‌قانونی در بازار رهن و اجاره آپارتمان‌های نوساز بیشتر به چشم می‌آید. یکی از مشاوران املاک در مناطق مرکزی شهر می‌گوید: مالکان آپارتمان‌های نوساز تمایل دارند قیمت رهن و اجاره آپارتمان خود را بسیار بیشتر از نرخ بازار و حتی تا ۳۰ درصد بالاتر از آپارتمان‌های یک و دو ساله افزایش دهند. این در حالی است که تاکنون چنین رویه‌ای در بازار معمول نبوده و نرخ اجاره آپارتمان‌های نوساز نسبت به واحدهای ۳، ۴ سال ساخت بسیار اندک تفاوت داشته است. تعیین مبلغ رهن با خطکش سود بانکی اشتباه است یکی از مشاوران املاک می‌گوید: عرف بازار مسکن برای تبدیل رهن و اجاره معادل ۳۰ درصد است. بر این اساس هر یک میلیون تومان رهن معادل ۳۰ هزارتومان اجاره ماهانه ارزش دارد و بالعکس. بر این اساس اجاره‌بهای ملکی که رهن آن ۱۰ میلیون تومان تعیین شده باشد درصورت توافق مالک برای تبدیل مبلغ رهن به اجاره، ۳۰۰ هزار تومان تعیین می‌شود. در این میان اما، مالکالی هستند که معتقدند با احتساب سود ۱۵ تا ۲۰ درصدی برای سپرده‌های بانکی، مبلغ رهن باید افزایش پیدا کند و مثلا به جای ۱۰ میلیون تومان ۱۵ میلیون تومان پرداخت شود تا سود بانکی آن معادل ۳۰۰ هزار تومان باشد! این در حالی است که قاعده بازار چنین نرخی را نمی‌پذیرد و به جز در ذهن این افراد، در هیج جا قابل توجیه نیست. با وجود این، این دسته از مالکان می‌توانند به جای دریافت مبلغ رهن و سپرده کردن آن در بانک، با تبدیل آن به اجاره با نرخ ۳۰ درصد، اجاره ماهانه دریافت کنند.