بیماری ژاپنی بازار مسکن ایران

روزنامه اعتماد: افزایش نرخ تورم برای مردم در تمام دنیا اتفاقی ناخوشایند و نگران‌کننده است؛ اما در ژاپن، رییس بانک مرکزی نوید افزایش تورم را به مردم این کشور می‌دهد. در ادامه این مطلب که در شماره چهارشنبه دوم تیر انتشار یافت، می خوانیم: ژاپن مدت‌ها با معضلی به نام تورم منفی روبه‌رو بوده است. تورم منفی به معنای کاهش عمومی سطح قیمت‌ها است. معضلی که در نگاه اول مشکل خاصی را در ذهن تداعی نمی‌کند. به‌طور کلی اقتصاددانان تورم منفی را یک مشکل در اقتصاد مدرن تلقی می‌کنند. تورم منفی چیست؟ تورم، ارزش واقعی پول را در طول زمان کاهش می‌دهد. به عکس، تورم منفی ارزش واقعی پول (واحد پول ملی) را افزایش می‌دهد. یعنی یک نفر می‌تواند در طول زمان با مقدار ثابتی پول کالای بیشتری خریداری کند. در کشور ژاپن یکی از مهم‌ترین تاثیرات منفی این معضل برای وام گیرندگان بوده است؛ کسی که وام می‌گیرد تا دارایی ثابتی، ایجاد و کالایی تولید کند، بر اساس نرخی که وام می‌گیرد در نهایت ارزش دارایی وی در دوره‌های بعدی کمتر و بدهکارتر می‌شود، بنابر این وام گیرندگان رغبت نمی‌کنند از وام استفاده کنند. رییس بانک مرکزی ژاپن مدتی پیش برای وادار کردن بانک‌ها به اعطای وام در شرایطی که اقتصاد این کشور با ضعف مواجه است، استراتژی نرخ بهره منفی را در دستور کار قرار داد. قیمت تابعی از عرضه و تقاضاست. تورم منفی باعث کاهش تقاضا، کاهش قیمت و افزایش عرضه کالا می‌شود. کاهش تقاضا به شکل کاهش مصرف یا کاهش سرمایه‌گذاری یا کاهش هزینه‌های دولت ظاهر می‌شود و این اتفاق منجر به ایجاد شرایط رکودی در جامعه می‌شود. اگر کاهش قیمت‌ها به دلیل تولید موثر و افزایش مقدار تولیدات باشد اتفاقی مطلوب و خوشایند است. به عنوان مثال گوشی‌های تلفن هوشمند که ابتدا با قیمت‌های بالا عرضه شدند و تقاضای محدود داشتند، با پیشرفت تکنولوژی و افزایش مقدار تولید که باعث رقابت شد قیمت این محصولات کاهش یافت و تقاضا برای آن با افزایش مواجه شد و این کاهش قیمت منجر به رکود و بیکاری در این صنعت نشد. در شرایط تورم منفی مصرف‌کنندگان ژاپنی ترجیح می‌دهند صرفه‌جویی کنند و فقط برای برطرف شدن نیازهای اولیه خود تقاضا برای کالا داشته باشند. در صورتی که شخصی قصد خرید کالای با دوامی مثل ملک، اتومبیل و... را داشته باشد ترجیح می‌دهد خرید خود را به تاخیر اندازد و در دوره‌های آتی اقدام به خرید کند؛ زیرا می‌تواند در این مدت پول خود را به صورت سپرده در بانک بگذارد و از این طریق سود بگیرد و همچنین انتظار می‌رود در این دوره با توجه به شرایط اقتصادی قیمت کالای مورد نظر نیز کاهش می‌یابد. حتی در صورتی‌که نرخ بهره صفر باشد باز هم با توجه به کاهش قیمت‌ها ترجیح بر این است خرید را به آینده موکول کند. در این شرایط دولت ژاپن اقدام به اتخاذ سیاست‌های انبساطی برای تقویت تقاضای پول کرده است. اقداماتی از قبیل بازخرید اوراق قرضه و کاهش نرخ بهره و حتی منفی کردن نرخ بهره بانکی. نرخ بهره روی تقاضای پول و قیمت محصولات تاثیر دارد. در صورتی که تقاضا برای پول در دوره تورمی افزایش یابد نرخ بهره رشد خواهد کرد و این کار باعث کاهش تقاضا برای پول و در نتیجه جلوی افزایش نرخ محصولات گرفته می‌شود. در شرایط تورم منفی نرخ بهره را به امید تقویت تقاضای پول برای تحریک طرف تقاضا در بازار کاهش می‌دهند. کاهش تقاضا و به تبع آن کاهش نسبی قیمت که در بخش مسکن اقتصاد ایران در حال وقوع است از نوع بد و نگران‌کننده کاهش قیمت محسوب می‌شود. از آن جهت که شاهد رکود و بیکاری در این بخش شدیم. محرک‌های اقتصادی در نظر گرفته شده دولت برای خروج از این وضعیت مانند اعطای وام خرید (صندوق پس‌انداز مسکن یکم) و کاهش نرخ سود بانکی از نظر تئوری تصمیمات درست و کارآمدی به نظر می‌آیند؛ اما در شرایطی که تورم انتظاری از دیدگاه مصرف‌کنندگان نزولی است همچنان مردم ترجیح می‌دهند در این دوره زمانی خرید انجام ندهند و از سود بانکی بهره‌مند شوند. این پدیده مشابه اتفاقی است که در اقتصاد ژاپن در حال وقوع بوده است با ترازی بالاتر ازسود بانکی و نرخ تورم. از نیمه اول سال ٩٢ تا اردیبهشت ماه ١٣٩٥ طبق گزارشات مرکز آمار و بانک مرکزی بازده متوسط هر متر مربع در شهر تهران در مجموع بیش از سه سال در حدود ١٧درصد است. در صورتی‌که در همین بازه زمانی سود بانکی بیش از ٦٠درصد بوده است. در این شرایط خریداران و مصرف‌کنندگان ترجیح می‌دهند خرید خود را به تاخیر اندازند و حتی رغبت چندانی برای استفاده از وام‌های بانکی با این شرایط نداشته باشند؛ در این وضعیت تحریک تقاضا در بخش مسکن که به نوعی موتور محرکه اقتصاد کشور است، کاری دشوار به نظر می‌رسد. همچنین بیم آن می‌رود این بیماری که مدتی است کم و بیش نشانه‌های آن را در سایر بخش‌های اقتصاد می‌توان مشاهده کرد به صورت مزمن و ادامه‌دار شود و به نوعی شاهد مارپیچ تورم منفی باشیم و کشور را در رکودی بی‌سابقه فرو ببرد. اتخاذ سیاست‌های پولی و مالی مختلف در دوره اخیر نشان از توجه ویژه سیاستگذاران به اقتصاد کشور دارد. اما با توجه به اینکه مصرف‌کنندگان همچنان انتظار دارند شاهد نرخ‌های پایین‌تری از تورم باشند و سود بانکی نیز از جذابیت بالایی برخوردار است؛ اتخاذ تدابیری برای برطرف کردن شبهات و انتظارات غیر واقعی طرف تقاضا (مصرف‌کنندگان، سرمایه‌گذاران و... .) در این برهه زمانی ضروری به نظر می‌رسد و این امر می‌تواند باعث تقویت تقاضا و سرمایه‌گذاری مولد در کشور ‌شود.