تجربه انگلیسی وام مسکن

سرویس اقتصادی فردا؛ روزنامه دنیای اقتصاد نوشت: الگوی 20 ساله دولت انگلیس در پرداخت تسهیلات خرید مسکن، موفق‌ترین سیاست تامین مالی بلندمدت در جهان است. در انگلیس، 40 درصد حجم سالانه تسهیلات خرید مسکن توسط شرکت‌های پس‌انداز غیروابسته به نظام بانکی پرداخت می‌شود. منابع این شرکت‌ها را سپرده‌گذاری سازنده‌ها و متقاضیان خرید خانه، به‌عنوان سهامداران این نهادها تشکیل می‌دهد و به‌دلیل نظارت همه‌جانبه سپرده‌گذاران و سهامداران بر روند دخل و خرج این شرکت‌ها، اعتبارات به جای سرمایه‌گذاری‌های انحرافی -خرید ملک و ساختمان- صرفا در مسیر وام خرید با نرخ بهره پایین مصرف می‌شود. تجربه انگلیسی تامین و پرداخت تسهیلات خرید مسکن، در مقایسه با شکل سنتی پرداخت وام بانکی، حاوی 4 ویژگی کاملا غیرتورمی است که از جمله آنها می‌توان به مشارکت وام‌گیرنده‌ها در تامین منابع اولیه تسهیلات و در نتیجه، جذب نقدینگی‌‌های خُرد اشاره کرد. شرکت‌های پس‌انداز وام مسکن در این کشور تا 95 درصد ارزش خانه‌های مصرفی (غیر لوکس) را تسهیلات بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌کنند. به‌طوری‌که بخشی از این وام‌ها با هماهنگی دولت انگلیس به اقشار ضعیف جامعه در قالب آپارتمان‌های اجاره به شرط تملیک داده می‌شود. در این طرح، خریداران خانه تا زمان بازپرداخت کامل تسهیلات، اجازه فروش ملک را ندارند. ساختار تامین و پرداخت وام مسکن در انگلیس، پس از دو دهه استفاده از سوی دولت‌ها در این کشور، به موفق‌ترین الگوی جهانی برای تامین مالی خرید خانه تبدیل شده است. «پلت‌فرم» وام خرید مسکن -ساختار پایه‌ای تسهیلات- در کشور انگلیس، 20 سال پیش با هدف «قطع وابستگی بخش مسکن به اعتبارات محدود بانک‌ها» طراحی شد و طی این مدت، انجمن‌های مردمی و تخصصی بازار ملک با فعال‌سازی بازوهای غیربانکی برای تامین مالی این بخش، توانستند 40 درصد بازار تسهیلات مسکن (به لحاظ حجم سالانه پرداخت وام) را در اختیار بگیرند و تا 95 درصد ارزش خرید خانه، وام به متقاضیان پرداخت کنند. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره این پلت‌فرم نشان می‌دهد: تشکل‌های ساختمانی با جذب سپرده‌های دو طیف متقاضیان مسکن و سازنده‌ها، در قالب شرکت‌های سهامی، کار تامین منابع اعتباری لازم برای پرداخت وام خرید و ساخت را برعهده دارند و در ازای آن، تسهیلات بلندمدت خرید خانه پرداخت می‌کنند. تسهیلات مسکن این شرکت‌ها با تفاوت اساسی نسبت به تسهیلات بانکی، از 4 ویژگی مصرفی و غیرتورمی برخوردار است. اول اینکه، چون سپرده‌گذاران، سهامداران شرکت‌های وام‌دهنده محسوب می‌شوند، مجموعه این نهادها خود را از هر نوع «فعالیت ساختمانی، ملک‌داری و اقدامات مالی انحرافی که بانک‌ها به آن دچار هستند»، منع کرده‌اند و صرفا در مسیر پرداخت وام خرید یا ساخت فعالیت می‌کنند. این روش باعث شده تسهیلات مسکن بلندمدت با نرخ سود پایین‌تر از وام بانکی به خریداران خانه پرداخت شود و در نتیجه هزینه تمام شده تسهیلات برای وام‌گیرنده‌ها به‌خصوص اقشار ضعیف، ارزان شود. ویژگی دوم وام مسکن غیربانکی در انگلیس را «عدم نیاز به منابع بانکی» تشکیل می‌دهد که این موضوع، بازار تسهیلات را در دوره‌های رکود اقتصادی از بحران اعتباری (تنگنای مالی) مصون نگه می‌دارد. سومین تفاوت به «تامین اعتبار وام از محل جذب نقدینگی و مشارکت متقاضیان مسکن در پروسه ایجاد منابع» مربوط می‌شود که پیامد مثبت آن از تحریک قیمت جلوگیری می‌کند. آخرین ویژگی مصرفی وام مسکن در انگلیس، اصابت تسهیلات خرید به جامعه هدف است به‌طوری‌که با هماهنگی دولت در این کشور، اقشار مصرفی و کم‌درآمد در اولویت دریافت وام خرید مسکن هستند و سهمی از این تسهیلات به خانه‌هایی که به‌صورت اجاره به شرط تملیک به خانوارهای تحت حمایت واگذار می‌شود، تعلق می‌گیرد. طی دو دهه اخیر بریتانیا شاهد رونق عظیمی در بخش مسکن بوده است. از سال 1996‌ تاکنون، میانگین قیمت مسکن 281 درصد در سراسر بریتانیا افزایش پیدا کرده، درحالی که این مقدار در لندن به 501 درصد رسیده است. بیشترین سود به کسانی تعلق گرفته است که ملکی را تنها برای اجاره دادن خریدند و هر ماه اجاره ثابتی دریافت کرده‌اند. آنها نه تنها منبع مالی خوبی داشته‌اند بلکه بعد از چند سال با قیمت بسیار بالاتری ملکشان را به فروش رسانده‌اند. این افراد توانسته‌اند به ازای هر هزار پوند که 20 سال پیش سرمایه‌گذاری کرده بودند، بازگشت سرمایه‌ای تقریبا معادل 14987 پوند را شاهد باشند. انجمن‌های ساختمانی در انگلستان انجمن‌های ساختمانی اولین بار در انگلستان در قرن 19 تاسیس شده‌اند و تا سال‌ها مسوولیت پرداخت وام مسکن برعهده این بخش بود. این انجمن‌ها، تعاونی‌هایی هستند که تمام اعضای آن بدون در نظر گرفتن مقدار سپرده‌هایشان حق نظردهی و شرکت در جلسات را دارند. تمام این انجمن‌ها عضو سازمان انجمن‌های ساختمانی انگلیس هستند. در سال 1980 وام مسکن از انحصار انجمن‌های ساختمانی خارج شد و بانک‌ها نیز توانستند وام مسکن ارائه دهند. از سال 1984 تا به حال بانک‌ها سهم 60درصدی در ارائه وام مسکن دارند و به دلیل تغییر سیستم در این انجمن‌ها یعنی تبدیل شدن به شرکت‌های سهامی و قبول سرمایه‌داران خارجی در 100سال اخیر، تعداد این انجمن‌ها با رویکرد قبلی، از 2286 به 47انجمن رسیده‌است. اگر‌چه این روند رایجی بود که در آن شرکت‌های کوچک با پیوستن به سازمان‌های بزرگ، تبدیل به انجمن‌های بزرگ‌تر با دسترسی‌های بیشتری به منابع مالی شوند اما این روند در‌واقع از جذابیت اولیه این انجمن‌های ساختمانی کاست. امروزه تفاوت عمده‌ انجمن‌های ساختمانی با بانک‌ها در اداره آن توسط سهامداران خصوصی‌اش است که مانند شرکت‌ها نیازی به سود سهامشان ندارند. در نتیجه می‌توانند با هزینه‌های پایین‌تر، وام‌هایی با نرخ بهره کمتر ارائه دهند. انجمن‌های ساختمانی به چند دلیل در بحران‌های اقتصادی خسارت‌ کمتری دیده‌اند: ریسک پایین به دلیل محدودیت استفاده از بازارپول یعنی به‌طور میانگین 30درصد از بودجه‌شان را می‌توانند از بازار پول تهیه کنند و تمرکز بر سپرده‌های مشتریان و وام مسکن؛ محدودیت‌های قانونی برای فعالیت‌های مالی؛ شعبه‌‌های با قدرت و سرمایه‌های زیاد؛ تاکید بر برنامه‌های بلندمدت برای سود‌دهی و توجه بیشتر به سود اعضایشان نسبت به سهامداران خارجی. خانه‌های سودمند در انگلستان سازمان دولتی کارو بازنشستگی انگلستان با ارائه طرح خانه‌های سودمند به افراد بازنشسته یا کم درآمد، به آنها در پرداخت اجاره‌خانه کمک می‌کند. این سازمان با توجه به شرایط متقاضی، سن و میزان درآمدش همه یا بخشی از اجاره بها را پرداخت می‌کند. البته پرداخت قبض آب و برق شامل این طرح نمی‌شود و همچنین میزان اجاره و مساحت خانه اجاره‌ای باید متعارف باشد و شامل خانه‌های هر دو بخش دولتی و خصوصی می‌شود و همچنین شرایط متقاضی باید از سوی شورای محلی هر ناحیه مورد ارزیابی قرار‌بگیرد. این طرح شامل چند گروه نمی‌شود: افرادی که بالای 16هزار پوند سپرده بانکی دارند و بازنشسته نیستند،افرادی که در خانه یکی از اقوامشان زندگی می‌کنند، کسانی که دانشجوی تمام وقت هستند و معلولیت جسمانی و فرزند ندارند و کسانی که مقیم انگلستان و جویای کار هستند، پناهنده یا تحت حمایت هستند ویا اقدام به مهاجرت از انگلستان کرده‌اند. طرح خرید خانه‌های مقرون به صرفه در انگلستان این طرح از سوی دولت انگلستان برای کمک به کسانی که می‌خواهند خانه بخرند، ارائه می‌شود و شامل چهار بخش است:1- وام خرید خانه تا سقف 600هزار پوند؛ کسانی که از این وام استفاده می‌کنند نمی‌توانند این خانه را به دیگری واگذار کنند؛ 2-تضمین وام مسکن برای خرید خانه‌های تا سقف 600هزار پوند؛ در این طرح خریدار می‌تواند تنها 5در‌صد قیمت خانه را در ابتدا بپردازد؛ 3- طرح مالکیت مشترک که از سوی سازمان‌های مسکن ارائه می‌شود، خریدار باید 25درصد تا 75درصد از قیمت خانه را در ابتدا بپردازد و مابقی هزینه را به‌صورت اجاره با گرفتن وام مسکن پرداخت کند؛4- طرح خرید خانه‌های نوساز که مانند طرح وام مسکن، تنها 5درصد قیمت خانه باید در ابتدا پرداخت شود. کمتر کسی در سال 1996 وقتی ملکی را خریده یا فروخته بود، می‌توانست پیش‌بینی کند، در چند سال آینده این سرمایه‌گذاری‌ها چه تاثیر عظیمی برادامه زندگی‌اش خواهد داشت. نشریه گاردین در گزارشی، دو روایت متفاوت از مردم انگلیس را در این‌باره بازگو کرده است، گروهی که در این سال‌ها صاحب‌خانه و سرمایه شده‌اند و گروهی که خانه‌های‌ خود را از دست دادند و اجاره‌نشین شده‌اند و درتنش همیشگی بالا رفتن قیمت‌ها روزگار خود را سپری می‌کنند. تجربیات برندگان و بازندگان مسکن انگلیس خانم داگمر نوبل عضو یکی از این انجمن‌های ساختمانی بود که با گرفتن وام مسکن از آنها صاحبخانه شده‌بود. اما به دلیل پرداخت نکردن اقساط خود، در سال 1996 این انجمن ساختمانی برای پس گرفتن خانه دو اتاق خوابه او شروع به ارزیابی خانه‌اش کرد و در نهایت خانه‌اش را 12هزارپوند کمتر از 55 هزار پوندی که به او و همسرش در سال 1989 فروخته بود، دوباره خریداری کرد. پس از آن خانم داگمر حدود 90هزار پوند برای سکونت در این خانه اجاره پرداخت کرد، خانه‌ای که امروزه ارزشش به 200هزار پوند می‌رسد. او اکنون در سن 63 سالگی با پرداخت 420پوند ماهانه، یک آپارتمان یک خوابه در وستون سوپرماراجاره کرده‌ و از این بابت خوشحال است.در آن سال‌ها او و همسرش مکرر شغل خود را از دست داده و دوباره مشغول به کار می‌شدند و نه‌تنها هزینه رفت‌وآمدهایشان زیاد شده بود بلکه پرداخت قسط وام مسکنشان نیز به تعویق افتاده بود. شرایط زندگی برای آنها به حدی سخت شده‌ بود که ادامه زندگی مشترکشان در خطر بود. در‌‌نتیجه از دست دادن خانه، زندگی آنها را آرامتر کرد. همچنین اجاره‌نشینی برای او نکات مثبتی نیز به همراه داشت، مانند قدرت انتخاب بیشتر در محل زندگی یا حل کردن مشکلات آب و برق توسط صاحب‌خانه. او می‌گوید: قیمت خانه در 20 سال اخیر به‌طور دیوانه‌واری بالا رفته و اگر شما خانه‌ خود را در محله گران‌قیمتی فروخته یا خانه کوچک‌تری خریده باشید هرگز نمی‌توانید به محل سابق زندگی خود بازگردید و این موضوع امنیت خانه خریدن را به خطر می‌اندازد. من ترجیح می‌دهم از موسسه و بنیاد‌های مسکن، خانه‌ام را اجاره کنم زیرا وقتی از اشخاص حقیقی خانه را اجاره می‌کنید پول اجاره شما برای پرداخت قسط وام مسکن آنها خرج می‌شود و این روش خانه‌دار شدن با گرفتن وام‌های به ظاهر کم‌سود، نتایج منفی برای آنها به دنبال خواهد داشت که من راغب نیستم در این برنامه شرکت داشته باشم. من گمان می‌کردم با خانه‌دار شدن در دوران بازنشستگی به امنیت مالی خواهم رسید ولی زندگی این‌ گونه پیش نرفت. بن جونز یکی دیگر از شهروندان انگلیسی است که در سال 1996 در نزدیکی داگر نوبله صاحب خانه‌ای دو خوابه با تراس به ارزش 80هزار پوند در مرکز آکسفورد شد. او تا سه سال پیش در سن 50 سالگی ماهی 4 هزارپوند بابت قسط وام خانه‌اش پرداخت می‌کرد و حالا او صاحب خانه‌ای به ارزش 525 هزار پوند است. او می‌گوید، من قبلا اجاره‌نشین بودم ولی با توجه به شغلم که ساختن لانه بود نیاز به یک خانه شخصی داشتم. اگرچه مجموعه نرخ‌های بالای سود و 67 هزار پوند وام مسکن، مبلغ زیادی در آن زمان محسوب می‌شد، اما به نظر می‌رسد کار درستی انجام داده‌‌ام، مخصوصا بعد از شنیدن قیمت مسکن در چند سال اخیر و وام‌های سنگینی که مردم برای خانه‌دار شدن باید بپردازند. بن جونز می‌گوید: «من برای زندگی کردن این خانه را خریده‌ام و هرگز به‌عنوان سرمایه به آن نگاه نمی‌کنم. این خانه قدیمی در محله گران‌قیمت آکسفورد، سالی حدود 5 هزار پوند هزینه تعمیرات و نگهداری دارد اما من عاشق زندگی کردن در این ناحیه هستم و قطعا انسان بسیار خوشبختی‌ام که در سن بازنشستگی‌ام که تنها حقوقی به میزان مخارج زندگی‌ام دریافت می‌کنم صاحب این خانه هستم.» یکی دیگر از شهروندان انگلیسی، جاناتان دانی یک خانه به مساحت 140 مترمربع نزدیک اولد استریت در مرکز لندن حدود 218 هزار پوند در سال 1996 خرید. این خانه ماه پیش حدود 5/ 1 میلیون پوند ارزش‌گذاری شده است. جاناتان در سال 1996 بعد از مدتی کار کردن در ابوظبی درسن 30 سالگی به لندن بازمی‌گردد و تصمیم می‌گیرد با پولی که جمع کرده بود برای خود خانه‌ای بخرد. به گفته خودش خرید آپارتمانی در مرکز لندن در خیابانی که فقط کارگران کافه‌ها و سوپر مارکت‌ها بودند، ریسک بزرگی بود که او با تمام سرمایه‌اش انجام داد و ممکن بود با پایین آمدن قیمت مسکن در انگلیس ارزش دارایی‌هایش کاهش پیدا کند. اما احتمال می‌رفت با توجه به رکود اقتصادی چند سال اخیر ناگهان قیمت مسکن بسیار بالا رود و هرگز نتواند خانه‌ای بخرد، اگرچه هرگز حدس نمی‌زد تا این حد قیمت خانه بالا برود. در سال 1999 با بالا رفتن قیمت ملک او توانست 90 هزار پوند از سرمایه‌اش را آزاد کند و با آن شبکه سوپرمارکت‌های خیابانی را در خیابان لندن استریت تاسیس کند و به مرور توانست آنها را گسترش دهد. او توانست در سال 2004 بعد از تولد فرزندانش خانه‌ای در دالستون در شرق لندن به قیمت 750 هزار پوند بخرد که مقدار 150 هزار پوند آن را هم از سرمایه آپارتمان قدیمی‌اش پرداخت کرد. بعد از نقل مکان به خانه جدید به مدت 10 سال با ماهی 2500 پوند خانه قدیمی‌اش را اجاره داد. وی نه تنها حدود یک میلیون پوند از سود وام‌های مسکن بهره برد بلکه الان خانه‌‌اش 2 میلیون پوند ارزش دارد. او می‌گوید: اگرچه فرزندان من آینده مطمئنی خواهند داشت اما نگران نسل جدیدی هستم که با کار زیاد هم قادر به خرید خانه نخواهند بود. دولت باید با ساختن خانه‌های دولتی قیمت مسکن را پایین بیاورد تا جوانان قدرت خرید مسکن را داشته باشند زیرا لندن در حال تبدیل شدن به شهری بدون ساکن است.