مشمولان مالیات بر درآمد املاک چه کسانی هستند؟

طبق اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به موضوع مالیات بر درآمد املاک و شرایط مشمولان مشخص شده است.

سوال این است چه مواردی مشمول مالیات بر درآمد املاک هستند؟ طبق تعریف قانون

1- مالیات بر درآمد اجاره املاک 2- مالیات بر مستغلات خالی 3- مالیات نقل و انتقال املاک را شامل می‌شود.

*مالیات بردرآمد اجاره املاک

الف) مالیات اجاره دست اول:

مالیاتی است که به درآمد تحصیل‌شده اشخاص حقیقی و حقوقی بابت اجاره املاک و مستغلات در ایران تعلق می‌گیرد و در واقع موجر مالک می‌باشد.

درآمد مشمول مالیات مستغلات (اجاره دست اول)

بر اساس ماده 54 قانون مالیات‌ها درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

ب‌) مالیات اجاره‌داری دست دوم:

هرگاه مستاجر محل مورد اجاره را به‌ غیر به اجاره واگذار نماید، مشمول مالیات اجاره‌داری دست دوم می‌باشد. در واقع موجر مالک نمی‌باشد.

درآمد مشمول مالیات اجاره دست دوم

عبارت است از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و اجاره پرداختی بابت ملک مورد اجاره.

محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک طبق 2 روش به استناد ماده 54 قانون انجام می‌شود:

1- درآمد اجاره براساس قرارداد رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد.

2- چنانچه قرارداد وجود نداشته‌باشد یا از ارائه آن خودداری شود و یا مبلغ آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه باشد، میزان اجاره‌بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.

البته در این میان 4 مورد معافیت نیز پیش‌بینی شده است:

1 - محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود، مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت شود که اجاره پرداخت می‌شود (تبصره 1 ماده 53)

2 - درآمد هرشخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد (تبصره 11 ماده 53)

3 - طبق ماده 57 شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمدی ندارد، تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق که هرساله سقف آن اعلام می‌شود از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات مشمول مالیات می‌باشد.

- مشمولان این ماده بایستی اظهارنامه موضوع ماده فوق را تکمیل و به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارند.

- در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نخواهد شد.

- حکم این ماده در مورد فرزندان صغیری که تحت ولایت پدر باشند جاری نخواهد بود. (تبصره1 ماده 57)

4 - هرگاه مالک خانه یا آپارتمان مسکونی، آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید در احتساب درآمد مشمول مالیات میزان مال‌الاجاره‌ای که به موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر می‌شود (ماده 55)

* مالیات بر مستغلات خالی

مالیات دیگری که قانونگذار در بخش املاک پیش‌بینی نموده‌است، مالیات بر مستغلات خالی است که طرز محاسبه آن بدین قرار است. واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر قانون مذکور) به‌ عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به شرح زیر خواهند شد:

سال دوم : معادل یک‌دوم مالیات بر اجاره

سال سوم: معادل مالیات بر اجاره

سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم (1.5) برابر مالیات اجاره( ماده 54 مکرر)

3- انواع مالیات نقل و انتقال املاک:

الف) مالیات نقل و انتقال ملک ب) مالیات انتقال حق واگذاری (سرقفلی)

چ) مالیات بردرآمد حاصل از ساخت و فروش املاک (نوساز)

د) مالیات بردرآمد رضایت مالک یا حق مالکانه

الف) مالیات نقل وانتقال املاک

طبق ماده 59 محاسبه ارزش معاملاتی املاک خواهد بود. نقل و انتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و به نرخ 5% (پنج درصد) مشمول مالیات می‌شوند.

در محاسبه ارزش معاملاتی و در نتیجه تعیین مالیات نقل و انتقال املاک که مبنای آن تقویم ارزش معاملاتی املاک می‌باشد فاکتورها و پارامترهایی بسته به نوع ملک دخالت دارند که به صورت اجمالی می‌توان به موارد ذیل اشاره نمود: مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت بنا، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات بکار رفته، نوع استفاده و کاربری، نوع مالکیت، محل وقوع ملک و...

برای روشن شدن این موضوع به مثال زیر توجه کنید:

مثال: محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک:

مورد انتقال یک دستگاه آپارتمان مسکونی با مشخصات ذیل: نکته ارقام به ریال است

ب) مالیات انتقال حق واگذاری املاک (‌حقوق صنفی و سرقفلی)

انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد (2%) در تاریخ واگذاری از طرف مالکان عین یا صاحبان حق، مشمول مالیات می باشد (ماده 59)

تعریف حق واگذاری : حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل (تبصره 2ماده 59)

ج) مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش

درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد صاحبان مشاغل و اشخاص حقوقی خواهدبود.

اولین نقل‌و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل‌ و انتقال قطعی موضوع ماده (59) قانون مالیات‌های مستقیم مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ده درصد(10%) به مأخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.

مالیات قطعی مؤدیان موضوع ماده مذکور پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می‌شود.

شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته‌ باشد.

شهرداری‌ها موظف‌اند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به‌منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی‌ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین می‌شود، گزارش‌کنند.

طبق ماده 77 و تبصره‌های آن شهرهای زیر یکصدهزارنفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است.

د) مالیات بر درآمد رضایت مالک یا حق مالکانه:

دریافتی مالک یا مالکین بابت اعلام رضایت نسبت به انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) یا اجاره بدون انتقال سرقفلی و یا تغییر شغل، مشمول مالیات به نرخ 2% موضوع مواد 78 و59 ق.م.م می‌باشد.

مثال: مبلغ دریافتی مالک بابت اعلام رضایت ( حق مالکانه ) 100.000.000 ریال

ریال مالیات حق مالکانه 2.000.000 = نرخ 2 % * 100.000.000