الزامات خروج مسکن از رکود

دنیای اقتصاد: با ورود دوره رکود مسکن به سومین سال پیاپی، کارشناسان و صاحب‌نظران اقتصاد مسکن معتقدند ادامه روند رکود در معاملات می‌تواند طی ماه‌های آتی ضربه‌های جبران‌ناپذیری را به‌ این حوزه به عنوان بخش پیشران اقتصادی وارد کند. آنچه هم اکنون بیش از رکود خرید و فروش در بازار مسکن باعث بروز نگرانی‌ شده، به افت چشمگیر ساخت‌وسازهای جدید طی یک سال گذشته باز می‌گردد. در حال حاضر و بنا بر اعلام فعالان ساختمانی بیش از 400 هزار واحد مسکونی نیمه کاره در کشور وجود دارد که سازندگان به دلیل مشکلات مالی ناشی از عدم فروش واحدهای نوساز و آماده عرضه به بازار تقاضا، قادر به تکمیل این آپارتمان‌ها نیستند. علاوه بر حجم قابل توجه واحدهای مسکونی نیمه کاره که هم اکنون عملیات ساختمانی در اغلب آنها به حالت تعطیل یا نیمه تعطیل درآمده، کاهش 50 درصدی ساخت وسازهای جدید در آمار صدور پروانه ساختمانی طی 12 ماه سال 93 و ادامه این بی‌میلی در سال 94تهدیدی جدی‌تر در خصوص کمبود عرضه مسکن در 2 سال آینده پیش روی مسوولان و دست‌اندرکاران بخش مسکن قرار داده است.

هر چند هم اکنون موضوع خروج از رکود و تاکید بر ضرورت اندیشیدن راهکارهای عاجل و فوری برای تغییر مسیر بخش مسکن به سمت رونق از سوی اغلب مسوولان، تصمیم‌گیران و سایر فعالان بخش مسکن در مرکز توجه قرار گرفته، اما تاکنون هیچ کدام از اقدامات صورت گرفته برای خروج از رکود نتوانسته است نتایج دلخواه را در این زمینه فراهم کند. در شرایطی که مسوولان مسکن طی یک سال گذشته در مقاطع مختلف زمانی راهکارهایی از قبیل افزایش سقف وام خرید مسکن، افزایش سقف وام ساخت، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن برای خانه اولی‌ها، افزایش سقف و سهمیه تسهیلات نوسازی در بافت فرسوده و ... را به منظور خروج بازار مسکن از حالت رکود برنامه ریزی کرده‌اند، اما به اعتقاد کارشناسان هنوز هم دلایل مهم‌تری وجود دارد که این تدابیر را برای قرار گرفتن بازار مسکن در مسیر رونق، ناکافی جلوه می‌دهد. آنچه در مقطع زمانی فعلی به عنوان پیش زمینه خروج از رکود در بخش مسکن مورد تاکید اغلب کارشناسان و تحلیلگران حوزه مسکن قرار دارد بالا بودن نرخ سود سپرده‌های بانکی است که باعث شده در شرایط رکودی معاملات مسکن، حجم عمده سرمایه‌هایی که پیش از این در بازار ساخت وساز و معاملات آپارتمان‌ها باعث ایجاد تحرک و رونق می‌شد به بانک‌ها سرازیر شود. کارشناسان اقتصادی می‌گویند، کاهش سود سپرده‌های بانکی در حال حاضر مهم‌ترین پیش‌شرط تغییر مسیر بازار مسکن به سمت رونق است.

افزایش سقف وام مسکن

حسین راغفر

اقتصاددان

ابزار تجربه شده در بسیاری از کشورها برای بازگشت به ریل رونق افزایش سقف تسهیلات مسکن است. به تعبیر دیگر یکی دیگر از روش‌های رونق‌دهی به بخش مسکن، افزایش میزان وام است. طی دوسال گذشته عمر دولت یازدهم، به رغم تنگناهای مالی، وزارت راه و شهرسازی تلاش زیادی برای افزایش سقف وام مسکن کرده که کار ارزنده‌ای است. در کنار استفاده از این ابزار، یکی از عوامل کاهش قیمت تمام شده مسکن، کاهش قیمت زمین است که تنها راه دستیابی به این مهم ورود دولت به قیمت‌گذاری زمین و ممانعت از رواج دلالی در این بخش است. در این میان دولت باید به چند نکته مهم و اساسی در پرداخت وام مسکن جدید توجه داشته باشد، اول آنکه دقت کند مبالغی که به افراد تحت عنوان وام تخصیص می‌یابد باید از انضباط و حساب‌گری کافی به متقاضی برخوردار باشد تا این وام واقعا به دست افراد خریدار مسکن و قشر متوسط برسد. اگر چنین نشود منابع کمیاب بانک‌ها به جای ثواب، کباب خواهد شد. البته یکی از نکات مثبت این وام، اولویت دادن به خانه اولی‌هاست که شورای پول و اعتبار در این زمینه بسیار هوشمندانه عمل کرده، اما باید نظارت کافی درخصوص اعطای وام داشته باشد تا افرادی که واجد شرایط دریافت وام نیستند به ترفندهایی آن را دریافت نکنند. نکته قابل توجه دیگر اینکه توجه دولت در تخصیص این وام باید اقشار کم‌درآمد باشد و فیلترهایی برای اولویت دادن به این اقشار ایجاد شود. به‌عنوان مثال اگر فردی برای خرید خانه 700 میلیون تومان درخواست وام داده و فرد دیگری برای یک خانه 100 میلیون تومانی در یک کلان‌شهر تقاضا دارد، باید خواسته خریدار خانه 100 میلیون تومانی در اولویت باشد! حتی بحث متراژ مسکن هم می‌تواند یک گزینه پالایشی برای اعطای وام باشد؛ به‌عنوان مثال یک فرد برای خرید یک خانه 200 متری نباید از این وام استفاده کند تا افراد بیشتری بتوانند از آن بهره ببرند. چرا که مسکن در شرایط فعلی در کشور ما باید به معنای سرپناه باشد نه اینکه در قالب یک مکان لوکس شناخته شده و فاصله قشر ضعیف هر روز به واسطه آن بیشتر شود. درنهایت نیز بحثی که اکنون قابل توجه است اینکه دولت قصد دارد بازار مسکن را راه بیندازد و به این بخش کمک کند، اما اگر سوداگران از طریق وام مسکن جدید وارد این حوزه شوند همه نقشه‌های دولت نقش بر آب می‌شود.

کاربرد ابزارهای تشویقی و تنبیهی

ابوالفضل مشکینی

کارشناس مسکن

رکود بخش مسکن در ایران بیش از هر چیز ریشه در اقتصاد کلان کشور دارد. این رکود در واقع نتیجه همان رکودی است که هم اکنون در بخش خدمات، سایر بازارهای اقتصادی و بخش تولید وجود دارد که در بخش مسکن هم خواه ناخواه تاثیر خاص خود را بر جای می‌گذارد. بنابراین در وهله اول تا زمانی‌که تکلیف اقتصاد ایران و همچنین رابطه کشور با سیاست و اقتصاد بین‌المللی به‌طور کامل و مناسب تعیین‌ نشود، چندان نمی‌توان به بروز رونق اقتصادی در بخش مسکن و سایر بازارها امیدوار بود. در واقع هم اکنون بازار مسکن در مناطق مختلف کشور به خصوص کلان‌شهرهایی مانند تهران تقریبا طولانی‌ترین دوره رکود طی بیش از سه دهه اخیر یعنی پس از پیروزی انقلاب را تجربه می‌کند؛ تا جایی‌که می‌توان گفت هم اکنون رکود مسکن در حال ورود به چهارمین سال خود است. این در حالی است که پس از دهه 1340 بخش مسکن در کشور به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی مورد توجه قرار گرفت که یکی از دلایل آن ارتباط این بخش با سایر وجوه اقتصادی به خصوص اشتغال است. در واقع از این دهه به بعد دولت‌ها همواره تلاش کردند تا در تمامی بحران‌های اقتصادی بخش مسکن را فعال نگه دارند تا بتوانند با حفظ اشتغال موجود یا کمک به ارتقای آن تاثیر بحران را بر اقتصاد کلان کمرنگ‌تر کنند. به همین علت دیده می‌شود که در دوره‌هایی که اقتصاد کشور دچار بحران بوده است به خصوص در سال‌های جنگ و پس از آن در دوران سازندگی معمولا مسکن فعال‌ترین بخش اقتصادی کشور بوده است و همواره مسوولان نگاه ویژه‌ای به این بخش داشته‌اند. با وجود این طی تمام این سال‌ها شاهد این واقعیت بوده‌ایم که رونق‌های بزرگ یا رونق کامل بخش مسکن معمولا از یک دوره زمانی دو ساله فراتر نرفته است. راهکاری که برای ایجاد رونق نسبی یا خروج از رکود در مقطع زمانی فعلی می‌تواند مورد توجه واقع شود در مقطع فعلی با دوره‌های قبل تفاوت دارد، چرا که هم اکنون دوره رکود مسکن تحت تاثیر رکود اقتصاد کلان تقریبا از هر دوره دیگری عمیق‌تر و طولانی‌تر شده است. بنابراین نمی‌توان با درمان‌های مقطعی رکود فعلی را حل کرد. نیاز است این مداوا با سیاست جدیدی صورت بگیرد که در این زمینه، دولت با افزایش سقف وام خرید مسکن اولین گام را در راستای حرکت به سمت خروج از رکود برداشته است. تصویب وام 70 میلیونی خرید مسکن در شهر تهران، وام 60 میلیونی در مراکز استان‌ها و تسهیلات 50 میلیونی در سایر شهرها اقدام مثبت و موثری در این زمینه محسوب می‌شود.

با وجود این، چنانچه برنامه‌ریزی و پرداخت این وام‌ها با شفافیت بیشتری صورت بگیرد و محدودیت‌هایی از قبیل محدود کردن پرداخت تسهیلات به تعداد مشخصی از متقاضیان حذف شود، می‌توان انتظار داشت که این تسهیلات دست کم در شهرهای کوچک و متوسط به لحاظ جمعیتی بتواند رونق مناسبی را در برداشته باشد و بازار مسکن این شهرها را از حالت رکودی خارج کند. اما آن‌طور که به نظر می‌رسد هنوز سازوکار و شرایط پرداخت وام از شفافیت لازم برخوردار نیست، اما افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به هر نحوی می‌تواند به‌عنوان یک نیروی پیشران در کنار سایر عوامل برای خروج از رکود مسکن موثر واقع شود. علاوه بر افزایش سقف وام خرید مسکن لازم است دولت یک بسته همه‌جانبه برای خروج از رکود در بخش مسکن داشته باشد. اما عملا می‌بینیم دولت یازدهم به رغم اینکه هم اکنون در سومین سال فعالیت خود است و وعده کرده بود از طرح جدید مسکن به شکل عملیاتی رونمایی خواهد کرد اما تمام اقدامات موردنظر خود را در حال حاضر نه به‌صورت جامع بلکه به شکل پروژه‌ای دنبال می‌کند. به‌عنوان مثال در مقطعی از زمان افزایش سقف وام خرید مسکن و در زمان دیگری راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن اعلام می‌شود که به نظر می‌رسد این گونه اعلام‌های مقطعی نمی‌تواند تاثیر مورد نظر را برای خروج از رکود در بازار مسکن بر جای بگذارد و تحرک لازم را به این بخش برگرداند. پیشنهاد می‌شود همان‌گونه که در قوانینی مانند قانون ساماندهی مسکن و سایر موارد مرتبط گروه‌های مختلف نیازمند مسکن به سه گروه نیازمند مسکن اجتماعی، نیازمند برنامه‌ها و تسهیلات حمایتی و گروه‌های آزاد(بی‌نیاز از حمایت دولت) تقسیم‌بندی شده‌اند، دولت هم به‌صورت همزمان برنامه جامع و البته عملیاتی را برای تامین مسکن این گروه‌ها به‌صورت مجزا اجرا کند. در واقع وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان اصلی‌ترین متولی سیاست‌گذاری مسکن در کشور باید چارچوب و برنامه پیشنهادی خود را برای سه گروه حداقل در یک بازه زمانی 4 ساله به‌صورت مشخص تدوین و اعلام کند. به نظر می‌رسد هم‌اکنون حدود 80 درصد از جمعیت متقاضی مسکن نیازمند برنامه‌های حمایتی همچون تسهیلات بانکی هستند که هر چند سقف تسهیلات مسکن افزایش یافت، اما باید تدابیری اندیشیده شود که با در نظر گرفتن میزان درآمد هر یک از متقاضیان مسکن واقع در این گروه، برای تحریک آنها به پس‌انداز و در واقع تجهیز پس‌اندازهای آنان برنامه‌ریزی شود. در واقع مهم‌ترین بحثی که در زمینه تامین مسکن این گروه می‌توان بر آن تاکید کرد کاهش سال‌های انتظار با تجهیز پس‌انداز گروه‌های درآمدی متوسط است. تعقیب سیاست‌های تشویقی همچون بخشودگی‌های مالیاتی، تسهیلات انبوه‌سازی و... در کنار اعمال برخی سیاست‌های تنبیهی مانند دریافت عوارض شهرداری و مالیات از مالکان خانه‌های خالی از دیگر ابزارهای تحریک رونق در بازار مسکن به‌شمار می‌رود که البته همواره سیاست‌های تشویقی موفق‌تر از سیاست‌های تنبیهی در اقتصاد بوده است.

راهکارهای عاجل خروج از رکود

علی قائدی

تحلیلگر بازار مسکن

کریم احمدی

تحلیلگر بازار مسکن

بررسی بازار مسکن کشورهای مختلف نشان می‌دهد که بازار مسکن در عموم کشورها، کم‌ و‌ بیش به‌ دلیل وجود تقاضاهای سوداگرانه و استفاده از مسکن جهت حفظ ارزش دارایی خانوارها (حتی بنگاه‌های اقتصادی) در مقابل تورم، با نوسانات و ادوار تجاری مواجه است. ولی به نظر می‌رسد در ایران به دلایل برون و درون بخشی (از جمله وجود نقدینگی بالا و نبود فضای کسب و کار مناسب و بازار سرمایه تعمیق یافته جهت جذب این نقدینگی، کمبود ابزارهای مالیاتی کارآ و جامع جهت تنظیم بازارهای مختلف، عدم توسعه فنی صنعت ساختمان، ورود و خروج افراد و نهادهای غیرحرفه‌ای به بازار و صنعت مسکن، عدم اجرای صحیح طرح‌های توسعه شهری، فقدان نهادهای مورد نیاز بخش مسکن و...)، دوره‌های رونق و رکود بازار مسکن از عمق بیشتری برخوردار هستند. با این وجود، دوره رکودی فعلی بازار مسکن که در امتداد دوره‌های رونق و رکود قبلی شکل گرفته به دلیل رکود بی‌سابقه در کل اقتصاد از شدت بیشتری برخوردار است به‌طوری‌که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در مناطق شهری کشور در سال 1393 و 6 ماه اول سال 1394 نسبت به مدت مشابه سال قبل از خود به ترتیب با حدود 39 و 17درصد کاهش، به حدود 400هزار واحد در سال 1393 و 182 هزار واحد در 6 ماه اول سال 1394 رسیده است این در حالی است که بر اساس بازنگری طرح جامع مسکن طی دوره 1394 تا 1405باید سالانه حدود 700 هزار واحد مسکن در مناطق شهری تولید شود. بنابراین در صورت عدم اجرای راهکارهای عاجل، این احتمال وجود دارد پس از طی دوره رکود فعلی، بازار مسکن در سال‌های آتی به دلیل کمبود عرضه ناشی از وجود این رکود، با شوک قیمتی مواجه شود، ضمن اینکه به دلیل ارتباط گسترده بخش مسکن با بسیاری از صنایع و بخش‌های اقتصادی، رکود در این بخش در حال حاضر منجر به رکود در سایر بخش‌های اقتصادی شده است. بنابراین ضروری است با توجه به شرایط کنونی اقتصاد ایران، ضمن برنامه‌ریزی جهت رفع عوامل برون‌بخشی و درون‌بخشی فوق‌الذکر به منظور جلوگیری از تکرار نوسانات شدید بخش مسکن در میان و بلندمدت، اقدامات عاجل و کوتاه مدت ذیل نیز در دستور کار سیاست‌گذاران قرار گیرد.

اولویت تخصیص اعتبار از محل بودجه عمومی جهت اجرای برنامه‌های حمایتی بخش مسکن

بخش مسکن یکی از معدود بخش‌های اقتصادی ایران است که سهم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و خانوارها در آن بسیار بالا است؛ لذا ارائه مشوق‌ها از محل بودجه عمومی جهت ساخت‌وساز، می‌تواند منجر به افزایش سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت و ساز مسکن توسط خانوارها و بخش خصوصی شد. نکته قابل تامل در این خصوص، امکان هم‌افزایی تخصیص اعتبارات عمومی در بخش مسکن و استفاده اهرمی از اعتبارات عمومی در این بخش است. همان‌گونه که عنوان شد سهم بخش خصوصی در بخش مسکن بسیار بالا است و تخصیص اعتبار به این بخش از محل بودجه عمومی در قالب‌هایی همچون پرداخت یارانه سود تسهیلات یا وجوه اداره شده جهت پرداخت تسهیلات ساخت، می‌تواند منجر به افزایش قابل توجه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن توسط خانوارها شود. به عبارت دیگر هم‌افزایی چند برابری توسط اعتبارات دولتی در بخش مسکن صورت می‌پذیرد. این در حالی است که تخصیص اعتبار به پروژه‌های عمرانی صرفا دولتی، فقط به میزان اعتبارات تخصیصی، به سرمایه‌گذاری منجر می‌شود. بنابراین عقلایی است به منظور استفاده بهینه از منابع محدود عمومی در شرایط رکودی، این منابع به بخش‌هایی همچون بخش مسکن که قابلیت هم افزایی و اهرمی بودن منابع در آنها وجود دارد اختصاص یابد. با توجه به محدودیت منابع عمومی و عدم امکان تخصیص اعتبارات عمومی به تمامی اقشار جامعه در حوزه مسکن و همچنین وجود زیرساخت‌های نهادی و تجربیات اجرایی جهت نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن روستایی، باید اعتبارات عمومی در قالب برنامه‌های حمایتی نوسازی بافت‌های فرسوده و مسکن روستایی، تخصیص یابد تا ضمن کمک به اجرای این برنامه ها، در کوتاه مدت باعث افزایش سرمایه‌گذاری درخور توجهی در این حوزه‌ها شود. در این راستا می‌توان از ظرفیت تبصره 21 قانون بودجه سال 1394 استفاده کرد. بر اساس جزء 4 بند ب این تبصره مقرر شده است مبلغ 13 هزار میلیارد ریال اعتبار از محل درآمد هدفمندسازی یارانه‌ها جهت پرداخت کمک سود تسهیلات در برنامه‌های حمایتی دولت در بخش مسکن از جمله بافت فرسوده شهری و مسکن روستایی هزینه شود.

افزایش میزان و طول دوره بازپرداخت تسهیلات بانکی خرید مسکن

در حال حاضر یکی از بزرگ‌ترین دلایل ایجاد رکود در بخش مسکن عدم امکان فروش واحدهای نوساز تکمیل‌شده توسط سازندگان به دلیل نبود قدرت خرید مسکن در خانوارهای متقاضی است، به‌طوری‌که با عدم فروش این واحدها و حبس نقدینگی در بخش مسکن، امکان سرمایه‌گذاری مجدد توسط سازندگان نیز کاهش یافته است. در سال‌های اخیر به منظور افزایش قدرت خرید خانوارها در بخش مسکن، میزان تسهیلات خرید مسکن چند بار افزایش یافته ولی این افزایش به گونه‌ای نبوده است که سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را پوشش دهد. مضافا اینکه به دلیل کوتاه بودن دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها، میزان بازپرداخت ماهانه اقساط تسهیلات، خارج از توان اقتصادی بسیاری از خانوارها است. بنابراین به منظور افزایش قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن ضروری‌ است میزان تسهیلات خرید و دوره بازپرداخت این تسهیلات افزایش یابد. در این راستا لازم است با راهکارهایی همچون کاهش نرخ سپرده قانونی انواع حساب‌های بانک مسکن به‌عنوان تنها بانک تخصصی حوزه مسکن و افزایش سرمایه این بانک، قدرت وام دهی آن افزایش یابد. هر چند پیشنهاد کاهش نرخ سپرده قانونی این بانک ممکن است توسط بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار به دلیل احتمال افزایش نقدینگی و اثرات تورمی آن مورد پذیرش قرار نگیرد، ولی با توجه به سهم بالای مسکن در شاخص تورم عمومی (حدودا 30 درصد)، در صورتی‌که بخش مسکن با تحریک و رونق مواجه شود، ممکن است تورم عمومی، متاثر از شوک قیمتیاحتمالی مسکن (ناشی ازکمبود عرضه مسکن در سال‌های آتی)، افزایش یابد. بنابراین پذیرش تورم محدود ناشی از کاهش نرخ سپرده‌های قانونی بانک مسکن جهت تقویت قدرت وام دهی بانک مسکن از شوک احتمالی تورمی عمومی در سال‌های آتی جلوگیری می‌کند.

تسریع در روند اجرایی فروش اقساطی مسکن

بر اساس فرآیند فروش اقساطی (که توسط بانک مسکن پیگیری می‌شود)، سازندگان واحدهای مسکونی بدون استفاده از منابع بانکی و صرفا با پرداخت کارمزد، با وساطت شبکه بانکی واحدهای مسکونی نوساز خود را به‌صورت اقساطی به متقاضیان مسکن می‌فروشند. مزیت استفاده از این فرآیند این است که انگیزه خرید بخشی از متقاضیان مسکن به دلیل پرداخت اقساطی سهم قابل توجهی از قیمت مسکن مورد نیاز خود با نرخ سود کمتر از نرخ سود بانکی، افزایش می‌یابد و با ایجاد امکان فروش بخشی از واحدهای مسکونی تکمیل شده از این طریق، سازندگان اقدام به سرمایه‌گذاری مجدد در بخش مسکن‌ می‌کنند.

اجرای سریع‌تر توافق هسته ای

با توجه به اینکه توافق هسته‌ای در مسیر اجرایی شدن قرار دارد بخش خصوصی و همچنین خانوارها منتظر تعیین تکلیف این توافق و اجرایی شدن آن هستند تا با توجه به تاثیرات احتمالی اجرای آن در حوزه‌های مختلف اقتصادی، تصمیمات لازم را اتخاذ کنند لذا هرچقدر توافق با سرعت بیشتری اجرایی شود بخشی از فعالان ساخت و ساز و خانوارهای متقاضی مسکن نیز با سرعت بیشتری به ساخت‌وساز و خرید خانه می‌پردازند. لذا به منظور کاهش دامنه نوسانات دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن ضروری‌ است ضمن ایجاد تحولات مثبت ساختاری در فضای اقتصاد کلان کشور و ایجاد برخی تغییر و تحولات در بازار و صنعت ساختمان در بلند و میان مدت، راهکارهای کوتاه مدت فوق‌الذکر نیز جهت برون رفت از رکود فعلی در دستور کار قرار گیرد. هرچند اجرای هر یک از اقدامات و راه‌حل‌های مذکور صرفا منجر به حل بخشی از رکود موجود در بازار مسکن می‌شود و نمی‌توان انتظار رفع کامل رکود در بخش مسکن را از طریق اجرای یکی از این اقدامات داشت.

6 عامل رکودزا

تیمور رحمانی

دانشیار دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران

آنچه از رکود و رونق‌های بخش مسکن و پیامدهای آن برای اقتصاد کلان می‌آموزیم آن است که عوامل بخش تقاضا نقش مسلط را در شکل‌دهی به تحولات بخش مسکن دارند. آن بخش از تقاضای مسکن که از رشد حقیقی اقتصاد سر‌چشمه می‌گیرد، چون با ظرفیت اقتصاد سازگار است، می‌تواند عامل رونق حقیقی بلند‌مدت بخش مسکن باشد و دشواری نیافریند. اگر چه در تحلیل تئوریک عوامل بخش عرضه و عوامل بخش تقاضا هر دو می‌توانند در ایجاد رکود و رونق در فعالیت‌های حقیقی یا قیمت مسکن نقش داشته باشند،‌ اما وقایع اقتصاد ایران و داده‌های آماری حکایت از نقش مسلط عوامل بخش تقاضا در شکل‌دهی به رکود و رونق و سیکل‌های بخش مسکن دارد. به‌طور مشخص فعالیت حقیقی متاثر از رشد حقیقی و قیمت متاثر از عوامل پولی است. در بلندمدت، رشد حقیقی اقتصاد که حکایت از افزایش ظرفیت و توان تولید اقتصاد و افزایش قدرت حقیقی خانوارها و بنابراین تقاضای حقیقی مسکن دارد، شکل‌دهنده رشد فعالیت حقیقی بخش مسکن بوده و به همین دلیل بدون رشد حقیقی اقتصاد امکان رشد حقیقی بخش مسکن نیز وجود ندارد. رونق‌های بخش مسکن که از تزریق درآمدهای نفتی و تزریق حجم پول به اقتصاد سر‌چشمه می‌گیرد، می‌تواند برای اقتصاد زیان‌بار و کاهش‌دهنده سطح رفاه اجتماعی باشد و بهتر است صرفا به‌عنوان ابزارهای سیاست‌گذاری برای مقابله با مشکلات مقطعی اقتصاد کلان مورد استفاده قرار گیرند، اما هنگامی که مشکلی در بخش مسکن بر اثر سیاست‌های اقتصاد کلان ایجاد شد نمی‌توان آن را به حال خود رها کرد.

در این میان تزریق شدید درآمدهای بالای نفتی قبل از تحریم‌ها و بیماری هلندی مرتبط با گسترش بخش‌های غیر مبادله، گسترش شدید کمیت‌های پولی و از جمله پایه پولی، عمدتا متاثر از افزایش دارایی‌های خارجی بانک مرکزی و نگرانی از تحریم‌ها و کاهش ارزش سایر دارایی‌ها که نشانه‌های آن خروج سرمایه و پناه آوردن به مسکن است سه عامل مهم شکل دهنده حباب مسکن قبل از شروع مذاکرات هسته‌ای محسوب می‌شود. تداوم رکود بخش مسکن همراه با رکود فعالیت‌های عمرانی بسیاری از فعالیت‌های تولیدی مرتبط با آنها را با دشواری روبه‌رو کرده و افزایش موجودی انبار آنها علامت مشخصه آن است و این می‌تواند مانعی برای رونق اقتصادی باشد. تداوم رکود بخش مسکن می‌تواند عاملی برای تسریع بحران بانکی شود. اما با شروع مذاکرات هسته‌ای عمق رکود در بخش مسکن افزایش پیدا کرد که این موضوع را می‌توان در 6 عامل مهم طبقه‌بندی کرد. به نظر می‌رسد، خوش بینی به رونق فعالیت سایر بخش‌های اقتصادی که سبب انتقال حباب از بخش مسکن به بازار سهام شد، اولین دلیل آن به حساب می‌آید. در ادامه کاهش شدید انتظارات تورمی بود که پیش‌بینی سیر تورمی مسکن را تضعیف کرد، اتخاذ سیاست‌های انقباضی شدید پولی و مالی دولت، کاهش قیمت نفت که چشم‌انداز رشد اقتصادی آغاز شده را دچار ابهام کرد، بلوکه شدن بخش قابل توجهی از دارایی بانک‌ها در مسکن که بازدهی منابع آنها را کاهش داده است و سیکل متعارف بخش مسکن که به‌صورت دوره‌ای تکرار می‌شود مهم‌ترین عوامل ایجاد این رکود در دوره ذکر شده هستند. یک راه حل سیاستی آن است که اجازه داده شود تصحیحات قیمتی مربوط به حباب بازار دارایی‌ها رخ دهد که براساس آنچه گفته شد اگر چه می‌تواند در بلند مدت سودمند باشد، اما با وضعیت کنونی اقتصاد، سیاستی بسیار پر ریسک است. راه‌حل دیگر آن است که زیان ناشی از شکل‌گیری این حباب‌ها را در طول زمان به اقتصاد و مردم تحمیل کرد (مشابه آن چیزی که ایالات متحده انجام داد) و موقتا سیاست‌های انبساطی را برای تحریک آن به خدمت گرفت که آن‌هم احتیاج به کار دقیق مطالعاتی دارد.