کاهش ۴۱ درصدی معاملات مسکن در تهران

به گزارش روابط عمومی بانک مرکزی، گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1394 » که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.

در این گزارش آمده است: در اردیبهشت ماه سال 1394، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 39.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. در ماه مورد گزارش، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 14265 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل با 41 درصد کاهش مواجه بوده است.

در ماه مورد بررسی، از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 78.9 میلیون ریال به منطقه 2 و کمترین آن با 21.1 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

خاطرنشان می‌نماید، گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به «معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت و ساز» نمی‌باشد.

*حجم معاملات مسکن

در اردیبهشت ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 14 هزار و 300 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 41 درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسیی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساط تا 5 سال ساخت با سهم 53.7 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال 1393، 1.3 واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 12.1 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4، 2 و 15 به ترتیب با سهم 9.1، 7.9 و 7.1 درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

67.5 درصد از تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفاً مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 15، 10، 14، 8، 1، 7، 11 ) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 32.5 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

*تحولات قیمت مسکن

در اردیبهشت ماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 39.0 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 4.3 درصد افزایش و 0.2 درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 7 معادل 5.8 درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 22 معادل 5.4 درصد تعلق دارد.

در اردیبهشت ماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 78.9 میلیون ریال به منطقه 3 و کمترین آن با 21.1 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

*تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در دو ماهه نخست سال 1394

در دو ماهه نخست سال 1394، تعداد آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 19.2 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 38.9 درصد کاهش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 38.2 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1.7 درصد افزایش نشان می‌دهد.

* سایر شاخص‌های آماری بازار معاملات مسکن

** توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در اردیبهشت ماه سال 1394 حاکی از آن است که در شهر تهران بازه‌های قیمتی 20 الی 25 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 15.1 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و بازه‌های قیمتی 25 الی 30 و 30 تا 35 میلیون ریال به ترتیب با سهم 14.3 و 13.3 درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه 27.9 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است.

توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود 62.0 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی (39.0 میلیون ریال) معامله شده‌اند.

** توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال 1394 نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 17.3 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 50 تا 60 و 70 تا 80 متر مربع به ترتیب با سهم 16.6 و 13.4 درصدی در رتبه‌های بعد قرار دارند. در مجموع در اردیبهشت ماه سال 1394 واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 60.5 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

** توزیع فراوانی تعداد معاملات برحسب ارزش هر واحد مسکونی

در اردیبهشت ماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش 130 تا 160 میلیون تومان با سهم 11.9 درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند.

واحدهای دارای ارزش 100 تا 130 و 160 تا 190 میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.6 و 9.6 درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در اردیبهشت ماه سال 1394 حدود 48.2 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 6.0 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشته‌اند.

* تحولات اجاره‌بهای مسکن

بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیان‌گر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه‌های تولید (ساخت) و تقاضای سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضاً با افزایش‌های شدید قیمتی همراه است.

در حالی که دامنه تحولات اجاره‌بها، به دلیل «ارتباط مستقیم اجاره‌بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن (مسکن به عنوان سرپناه)، سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن و همچنین التزام طرفین قرارداد اجاره به رعایت مفاد قرارداد در طول دوره اجاره» شدید نیست. بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌شود.

در اردیبهشت ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.9 و 13.9 درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره‌ بهای مسکن تحت تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک ساله تنظیم می‌شوند و البته تحت تاثیر تحولات قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است.

اثرپذیری روند قیمت‌های بازار اجاره مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم را فراهم نموده است. خاطرنشان می‌نماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28.4 درصد می‌باشد.

* جمع‌بندی

بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال 1394 گویای آن است که متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به اردیبهشت ماه سال قبل 0.2 درصد کاهش داشت؛ همچنین حجم معاملات واحدهای مسکونی در اردیبهشت ماه سال 1394 با کاهش 41.0 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به 14.3 هزار فقره رسید.

در دو ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش قابل ملاحظه‌ 38.9 درصدی همراه گردید که به نظر می‌رسد بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن در این دوره نسبت به دوره مشابه سال قبل ناشی از افزایش قابل ملاحظه‌ معاملات در مقطع زمانی سال گذشته تحت تاثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها بوده است.

در اردیبهشت ماه سال 1394 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه قبل به ترتیب 11.9 و 13.9 درصد رشد نشان می‌دهد. در مجموع نرخ رشد اجاره بها طی ماه‌های اخیر، همسو با تحولات نرخ تورم از روند کاهشی برخوردار بوده است.