پاسخ بانک مرکزی به 8سوال درباره وام‌مسکن
قائم مقام بانک مرکزی در واکنش به مباحث مطرح شده پیرامون پیشنهادات وزارت شهرسازی برای تحریک بازار مسکن گفت: پیشنهادات وزارت مسکن قرار است به بانک مرکزی ارائه و تصمیم گیری شود و هنوز هیچ مدل جدیدی در زمینه وام مسکن وجود ندارد و مباحث مطرح شده به جز ايجاد جو منفي رواني در بازار مسکن، نتيجه ديگري به همراه نخواهد داشت.
اين بررسي‌هاي کارشناسي در نهايت به تنظيم نامه مشترک وزير محترم راه و شهرسازي و رئيس کل بانک مرکزي به رياست جمهوري انجاميد که انعکاس رسانه‌اي مطلوبي نيز داشت. به‌رغم پيشرفت‌هاي حاصله، اظهارنظرهاي انتقادي برخي از کارشناسان و مشاورين محترم وزارت راه و شهرسازي پيرامون اين موضوع همچنان ادامه دارد.
به منظور کسب اطلاع از آخرين تحولات اين طرح و رفع برخي ابهامات مطرح شده، مصاحبه‌اي با اکبر کميجاني قائم مقام بانک مرکزی انجام شد تا به طور دقيق و شفاف، نقطه نظرات و ديدگاه‌هاي بانک مرکزي نسبت به تحولات بخش مسکن و بالاخص طرح راه اندازي صندوق پس‌انداز مسکن بانکها اخذ شود.
1- اخيرا مباحث زيادي پيرامون بهبود تامين مالي بخش مسکن و در راس آن راه اندازي صندوق پس‌انداز مسکن بانکها مطرح شده است. لطفا توضيحاتي در خصوص پيشينه اين موضوع ارائه فرماييد؟
از نيمه دوم سال گذشته گزارشي تحت عنوان "ساز و کار مالي برنامه‌هاي حمايتي بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازي" دريافت شد که حاوي پيشنهاداتي براي حمايت از اقشار متوسط و کم درآمد در قالب 4 برنامه مسکن اجتماعي، مسکن حمايتي، بهسازي سکونتگاه‌هاي غيررسمي و تامين سرمايه در گردش بازار ثانويه رهن بود. برنامه "مسکن حمايتي" آن وزارتخانه که مبتني بر راه اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن در تمامي بانکها بود، به طور تفصيلي و عملياتي مورد بررسي قرار گرفت و طي جلسات مشترکي با دستگاه‌هاي ذيربط، سازوکار مالي راه‌اندازي صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن در شبکه بانکي کشور ارائه شد.
مطابق با جزئيات پيشنهادي طرح مقرر بود از محل تشکيل صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن سالانه تعداد 300 هزار فقره (ماهانه به تعداد 25 هزار فقره) تسهيلات به متقاضيان اعطا شود که با توجه به برنامه‌ريزي طرح مزبور در يک افق 5 ساله، سرجمع تعداد واحدهاي مسکوني تامين مالي شده از محل اين طرح بالغ بر 1.5 ميليون واحد خواهد بود. با اين حال در آخرين مدل دريافتي از بانک مسکن، برخي از مولفه هاي مدل تا حدودي تعديل گشته و به جاي هدفگذاري براي 300 هزار، به 150 هزار فقره تسهيلات در سال بسنده شده است. علي رغم آن محاسبات نشان مي‌دهد که کسري منابع کماکان در سطح بالايي (حدود 140-100 هزار ميليارد ريال بسته به سقف فردي تسهيلات اعطايي) خواهد بود. قطعا تامين اين منابع بار سنگيني براي دولت محترم در شرايط کنوني تلقي مي گردد و مستلزم بررسي و تصميم گيري در سطح دولت مي باشد.
در خصوص ساير مولفه‌هاي اجرايي طرح همچون دوره سپرده گذاري متقاضيان، مبلغ سپرده گذاري، سقف تسهيلات اعطايي و نرخ سود تسهيلات نيز پيشنهادات مختلفي مطرح شد که در چارچوب موارد پيشنهادي مدل مالي آن برآورد و در خصوص ملزومات تحقق آن بحث و بررسي شد.
صرفنظر از تنوع مقادير کمي مولفه‌هاي پيشنهادي، آنچه که مورد تاييد محاسبات کارشناسي و مورد اتفاق تمامي مسئولين ذيربط دستگاه‌هاي اجرايي بود، کسري اجتناب ناپذير منابع اين صندوق‌ها در مرحله اجرا و لزوم چاره‌انديشي براي پاسخگويي به تعهدات آن بود.
2-بدين‌ترتيب، بانک مرکزي نسبت به اين طرح موضع مخالفت نداشته؛ بلکه دغدغه‌هايي براي تامين مالي اين طرح داشته است. آيا اين برداشت صحيح است؟
بله. دقيقا همينطور است. نحوه تامين مالي کسري منابع صندوق‌ها به نحوي که مزاحم ديگر اهداف اقتصادي نشود و نيز ثبات ترازنامه بانک و پايداري بازارهاي مالي را تهديد نکند، مهم‌ترين دغدغه بانک مرکزي در ارزيابي پيشنهادها و طرح‌هاي عملياتي دريافتي بوده است.
3-به طور مشخص ديدگاه و دغدغه هاي بانک مرکزي در خصوص طرح پيشنهادي وزارت راه شهرسازي چه بوده است؟
بانک مرکزي به عنوان متولي بازار پول و اعتبار کشور همواره از ابداعات مالي در راستاي رشد و توسعه اقتصادي کشور و بهبود تامين مالي بخش‌هاي مختلف اقتصاد از جمله بخش مسکن، حمايت و استقبال نموده است. فعاليت‌هاي ساخت‌وساز و بهسازي در بخش مسکن، از اين حيث که ارتباطات قوي با ساير بخش هاي اقتصادي دارد، مي‌تواند به‌مثابه بخش محرک خروج از رکود عمل کند و سبب رشد توليد و اشتغال در بخش‌هاي وابسته شود.
بر همين اساس نيز کليات رويکرد وزارت راه و شهرسازي براي ايجاد رونق در بخش مسکن مورد تاييد بانک مرکزي بوده است. ليکن هر طرحي براي خروج اقتصاد از رکود بايد حاوي رويکردهاي سالم و سياست‌هاي پايدار باشد.
اصولا بانک مرکزي به عنوان يکي از دستگاه‌هاي سياستگذار اقتصاد کلان، نه تنها خود را در مقابل خروج اقتصاد از رکود مسئول مي‌داند، بلکه به دنبال ايجاد و فعال‌سازي ظرفيت‌هاي قابل استفاده براي اين منظور نيز هست. ليکن در اين زمينه، بانک مرکزي چند اصل يا قيد را مدنظر قرار مي‌دهد.
نخست آنکه راهکارهاي انديشيده شده براي خروج از رکود، موجب تحريک مجدد تورم و شکل‌گيري انتظارات تورمي نشود. اقتصاد ايران در سال‌هاي اخير به شدت از اين دو پديده آسيب ديده و درس هاي آموخته شده از آنها، هنوز هم در اذهان زنده است. روي ديگر اين سخن آن است که راهکارهاي خروج از رکود بار مالي غيرقابل تحملي براي بانکها نداشته و سبب افزايش اضافه برداشت بانکها از منابع بانک مرکزي و يا تحريک تقاضاي سفته‌بازي در املاک و افزايش محسوس قيمت زمين نشود. در غير اينصورت اقتصاد به چرخه باطل افزايش تورمي قيمت مسکن مي‌افتد که نه تنها سبب بي‌اثر شدن حمايت‌هاي انجام شده از مصرف‌کننده مسکن مي‌شود، بلکه کليه بخش‌ها را نيز درگير تبعات منفي خود خواهد کرد.
دومين نکته بانک مرکزي در اين ارتباط آن است که ايجاد صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن در بانکها موجب ايجاد آثار تزاحمي براي ديگر بخش‌ها نشود. به عبارت روشن‌تر، تحريک بخش مسکن به بهاي بي‌بهره ماندن ديگر بخش‌هاي توليدي از منابع محدود بانکي و تشديد رکود اقتصادي در حوزه‌هاي ديگر نباشد. اين دغدغه از آنجا پررنگ مي‌شود که اصولا زمين و ساختمان يکي از معتبرترين وثيقه‌هاي بانکي محسوب مي‌شوند و بانکها به طور ذاتي نسبت به اعطاي تسهيلات در اين حوزه رغبت بيشتري داشته و با ريسک کمتري روبرويند.
دغدغه سوم بانک مرکزي در اين حوزه، رعايت معيارهاي سلامت نظام بانکي است. بر اساس استانداردهاي جهاني لازم است پرتفوي بانکها به‌گونه‌اي تنظيم شوند که در مقابل ريسک‌هاي گوناگون، از مقاومت کافي برخوردار باشند. اين امر مستلزم متنوع بودن ابزارها و وثايق و متوازن بودن توزيع ابزاري بدهي‌ها و دارايي‌هاي بانک‌هاست. بانک مرکزي نگران آن است که اعطاي مجوز گسترده و فراگير براي تاسيس حساب‌هاي مذکور در کليه بانکها، سبب نقض معيارهاي احتياطي در برخي از بانک‌هاي کوچکتر شود و در مجموع، معيارهاي سلامت نظام بانکي را خدشه‌دار نمايد.
بدين منظور لازم است اين تصميم با رعايت جنبه‌هاي گوناگون و تنظيم معيارهاي نظارتي لازم صورت پذيرد. رعايت اصول ياد شده در خصوص پيشنهادات ارائه شده از سوي وزارت راه و شهرسازي نيز مطرح بوده است. بانک مرکزي با ديد جامع، پيشنهادات دريافتي را بررسي کرده و همانگونه که قبلا نيز اعلام شده، حمايت اين بانک از طرح راه‌اندازي صندوق پس‌انداز مسکن و شرکت‌هاي پس‌انداز و تسهيلات مسکن، مشروط به حصول اطمينان از رعايت توازن پايدار منابع و مصارف صندوق‌هاي مذکور و عدم مراجعه به منابع پرقدرت بانک مرکزي به عنوان يکي از مهم‌ترين عوامل بروز تورم و بي‌ثباتي اقتصاد کلان کشور مي‌باشد.
علاوه بر اين، با عنايت به اتکاي بالاي تامين مالي بخش‌هاي مختلف اقتصادي به منابع بانکي و بانک محور بودن اقتصاد، بانک مرکزي به عنوان سياستگذار پولي، برقراري تعادل و توازن بخشي در اعطاي تسهيلات به بخش‌هاي مختلف اقتصاد و دسترسي به منابع مالي محدود کشور را همواره مدنظر دارد. به ويژه در سال جاري که هدفگذاري خروج غير تورمي از رکود در صدر برنامه‌هاي اقتصادي دولت است، ضروري است سازوکار برنامه تامين مالي در بخش مسکن به گونه‌اي طرح‌ريزي و اجرا شود که باعث محدوديت جدي در دسترسي ساير بخش‌ها از جمله بخش‌هاي صنعت و کشاورزي به منابع مالي نشده و به کاهش سرمايه‌گذاري و رشد توليد در اين بخش‌ها منجر نشود.
چنانچه سهم بخش مسکن از تسهيلات بانکي از روند بلند مدت آن (25 درصد) فراتر رود، اين امر به معني کاهش سهم ساير بخش‌هاي اقتصادي از منابع بانکي بوده که به نوبه خود روند خروج از رکود در ساير بخش‌هاي اقتصادي را تضعيف خواهد نمود.
4-در حال حاضر وضعيت بازار مسکن را چگونه ارزيابي مي‌کنيد؟
بخش ساختمان و مسکن نيز همانند ساير بخش‌هاي اقتصادي، از شرايط رکودي حاکم بر اقتصاد کشور مصون نبوده است. آمار عملکرد سرمايه گذاري بخش خصوصي در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري، مويد کاهش سرمايه‌گذاري انجام شده در اين بخش به قيمت‌هاي واقعي در سال 1392 به ميزان 5.7 درصد نسبت به سال قبل مي باشد. همچنين بررسي آمار سرمايه‌گذاري در ساختمان‌هاي جديد مناطق شهري بر حسب مراحل ساخت (به قيمت‌هاي جاري) نشان مي‌دهد که در سال 1392 سرمايه‌گذاري واقعي در ساختمان‌هاي شروع شده و نيمه‌تمام با کاهش مواجه بوده و رشد عملکرد سرمايه گذاري به قيمت‌هاي ثابت در اين سال، صرفا" معطوف به ساختمان‌هاي تکميل‌شده مي‌باشد.
افت سرمايه گذاري هاي انجام شده در ساختمان هاي جديد مناطق شهري در سال 1392 در شرايطي رقم خورده که آمار عملکرد پروانه‌هاي ساختماني صادره توسط شهرداري‌ها نيز به عنوان شاخص آغازين توليد و شاخص استقبال بخش خصوصي از فعاليت هاي ساختماني نيز چشم انداز مناسبي را براي بهبود توليد در سال جاري نشان نمي دهد. شايان ذکر است، بر اساس گزارش اداره آمار بانک مرکزي، تعداد و سطح کل زيربناي طبقات ساختمان‌هاي مندرج در پروانه‌هاي ساختماني کل مناطق شهري در سال 1392 نسبت به سال قبل به ترتيب به ميزان 7.6 درصد کاهش و 3.5 درصد افزايش داشته است.
کاهش فعاليت‌هاي ساخت و ساز بانک مرکزي را مجاب نموده که با فراهم نمودن تمهيدات اعتباري لازم، از اين حوزه حمايت کند. اما اين حمايت‌ها بايستي به گونه‌اي برنامه‌ريزي شود که در راستاي اهداف تورمي دولت باشد. همانگونه که در لايحه "خروج غيرتورمي از رکود " نيز تاکيد شده، لازم است ارائه راهکارهاي ايجاد رونق توليد در بخش مسکن با توجه به هدف ايجاد رونق غير تورمي در اين بخش تدوين و نهايي شود.
5- در ماه هاي اخير اطلاعات و ارقام متفاوتي در خصوص سقف تسهيلات اعطايي از محل اين صندوق ها از سوي برخي مطلعين بيان شده است. اطلاعات مطرح شده در اين خصوص تا چه حد صحيح و مورد قبول بانک مرکزي است؟
لازم است اشاره کنم طرح‌هاي دريافتي از وزارت راه و شهرسازي و بانک مسکن، نسخه‌هاي متعددي داشته و حسب اشکالات و آثار آنها، بارها مورد بازنگري قرار گرفته است. تعدد نقل‌قول‌ها از سقف فردي تسهيلات بانکي نيز ناشي از اطلاع‌رساني پيش از موعد جزئيات طرح‌ها و ارائه اعداد در حال بررسي توسط اشخاص مرتبط است.
بديهي است طرح‌ها به صورت يک بسته تدوين مي‌شود و جزئيات و مولفه‌هاي متعددي دارد. به عنوان مثال، آخرين نسخه طرح ايجاد صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن، توسط بانک مسکن ارائه شده که پس از ارزيابي‌هاي اوليه، در دست رفع ايرادات و انجام مجدد محاسبات است.
در نتيجه، هنوز چارچوب طرح مذکور نهائي نشده و رفتار حرفه‌اي ايجاب مي‌کند از اطلاع‌رساني برخي از مفاد و جزئيات بسته‌هاي در حال بررسي خودداري شود تا مخاطبين و متقاضيان بخش مسکن، سردرگم نشوند.
6- آيا برنامه‌هاي بانک مرکزي در بخش مسکن محدود به طرح‌هاي جديد وزارت راه و شهرسازي است؟
به رغم برخي اظهارات تند، بايد تاکيد کرد متولي بخش مسکن در اقتصاد کشور، وزارت راه و شهرسازي است. ورود بانک مرکزي به اين موضوع، صرفاً از جنبه‌هاي مديريت فضاي اقتصاد کلان کشور و ارزيابي آثار طرح‌ها بر فضاي تامين مالي اقتصاد صورت مي‌گيرد.
اما در ارتباط با پرسش مطرح شده، يادآور مي‌شوم که طي يکسال سپري شده از دولت يازدهم، سامان‌بخشي به نحوه تامين مالي طرح عظيم مسکن مهر نخستين اقدام بانک مرکزي در حوزه بخش مسکن بود. در طول چند سال گذشته رويه ناسالم تامين مالي طرح مسکن مهر و وابستگي کامل آن به منابع بانک مرکزي از دلايل اصلي رشد پايه پولي و نقدينگي در کشور بوده است. اصلاح رويه مذکور از سوي بانک مرکزي علاوه بر کنترل آثار منفي تامين مالي طرح مذکور، شرايط لازم براي تداوم و تکميل پروژه‌هاي ناتمام اين طرح را فراهم ساخت.
علاوه بر آن، طي همين مدت بهبود تامين مالي بخش مسکن صرفنظر از طرح مسکن مهر نيز مورد توجه جدي اين بانک قرار داشت و تصميم شوراي پول و اعتبار مبني بر افزايش سقف تسهيلات اعطايي ساخت و خريد مسکن از 200 ميليون ريال به 350 ميليون ريال، اعطاي تسهيلات مسکن با سقف 500 ميليون ريال براي مزدوجين و نيز افزايش سقف تسهيلات جعاله تعمير و تکميل مسکن از 50 ميليون ريال به 100 ميليون ريال در دي ماه سال گذشته از طريق بانک مسکن نيز در همين ارتباط بود. در اتخاذ تصميم مذکور، ارتقاء قدرت خريد خانوار‌ها و افزايش سهم تسهيلات بانکي از قيمت مسکن همراه با رونق نسبي معاملات بدون فشار تورمي در اين بخش، دنبال مي‌شد.
7- اخيرا در برخي جرايد موضوع نامه‌اي به امضاي رئيس کل محترم بانک مرکزي و وزير محترم راه و شهرسازي خطاب به رئيس جمهور محترم رسانه‌اي شد که در آن بر موضوع تامين کسري منابع اين صندوق ها از محل منابع عمومي تاکيد شده بود. لزوم تنظيم اين نامه در مقطع کنوني چه بوده است؟
تجارب قبلي نشان مي‌دهد که صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن به دليل "ماهيت تعهدي اعطاي تسهيلات" از يکسو و "کوتاه بودن دوره سپرده‌گذاري نسبت به دوره بازگشت تسهيلات" از سوي ديگر، ذاتا با کسري منابع دوره‌اي مواجه‌اند. يکي از نگراني‌هاي بانک مرکزي در اين خصوص، آن است که در صورت عدم پيش‌بيني منابع لازم جهت تامين کسري اين صندوق‌ها، اين طرح نيز همانند طرح مسکن مهر در مرحله اجرا با چالش کمبود منابع جهت پاسخگويي به تعهدات ايجاد شده مواجه گردد و در نهايت به استقراض بانکها از منابع بانک مرکزي و فشارهاي تورمي بيانجامد.
در اين صورت مجددا مشابه طرح مسکن مهر شاهد تکرار تزريق پول پرقدرت به جامعه از محل اجراي اين طرح و تبعات تورمي آن خواهيم بود. اين در شرايطي است که مهار تورم يکي از اولويت‌هاي اساسي دولت يازدهم به شمار مي آيد، به گونه‌اي که حتي در عنوان بسته تنظيمي جهت برون‌رفت از رکود اقتصادي کشور نيز بر "خروج غيرتورمي از رکود" تاکيد شده است.
بنابراين در چارچوب سياستها و برنامه هاي کلان تدوين شده، راهکارهاي مورد عمل براي برون‌رفت بخش‌هاي اقتصادي از رکود بايد با توجه به اصل اساسي «کنترل تورم» صورت پذيرد و رئيس جمهور محترم نيز بارها بر عدم برداشت از منابع بانک مرکزي و انتشار پول پرقدرت تاکيد نموده‌اند.
با امعان نظر به رعايت اين اصل مهم، بانک مرکزي و وزارت راه و شهرسازي طي جلسات متعدد کارشناسي توافق نمودند که تامين مالي کسري صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن نبايستي مبتني بر منابع پرقدرت بانک مرکزي باشد. بر همين اساس و به منظور اتخاذ تمهيدات لازم جهت تدارک منابع مورد نياز اين صندوق‌ها، نامه مشترک وزارت راه و شهرسازي و بانک مرکزي تهيه و تقديم رئيس جمهور محترم گرديد تا کسري منابع اين صندوق‌ها از طريق منابع عمومي تدارک و پيش‌بيني شود.
8-آيا تاکنون تصميم مشخصي براي سقف تسهيلات قابل اعطاء از محل اين صندوق‌ها گرفته شده است؟
آنچه مسلم است صحبت در خصوص جزئيات و ابعاد اجرايي طرح از جمله مقياس اجرا، گستره افراد تحت پوشش، سقف تسهيلات اعطايي، توان بازپرداخت اقساط ماهانه استفاده کنندگان از تسهيلات مسکن، تعيين جامعه هدف، ميزان کسري منابع صندوق ها، امکان تامين مالي اين کسري از طريق دولت و ساير مولفه‌هاي کليدي اين طرح تابع ظرفيت‌هاي بودجه براي تامين کسري منابع صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن و موسسات پس انداز و تسهيلات مسکن خواهد بود.
بنابراين تا تعيين ابعاد اين مولفه هاي مهم و آثار آن بر قيمت مسکن، انتشار هرگونه اخباري از جزئيات اجرايي اين طرح از جمله سقف تسهيلات اعطايي صرفا گمانه‌زني رسانه‌اي بوده و از هيچگونه قطعيت و ضمانت اجرايي برخوردار نیست و به جز ايجاد جو منفي رواني در بازار مسکن، نتيجه ديگري به همراه نخواهد داشت. ضمن آنکه به رغم ارائه الگوهاي مالي متعدد ارائه شده از سوي وزارت راه و شهرسازي، بر اساس آخرين توافقات انجام شده مقرر است پيشنهاد اجرايي و نهايي آن وزارتخانه از طريق مدل بانک مسکن به بانک مرکزي ارائه شود و طبعا اين مدل نهايي نيز مستلزم بررسي هاي کارشناسي تکميلي مي باشد تا به مرحله تصميم گيري برسد.