۳ سناریو ادامه روند کنونی مسکن مهر

فارس: ادامه روند کنونی ساخت و سازها و عدم اصلاح در برنامه‌ریزی فضایی مسکن مهر، سه سناریوی «خالی از سکنه ماندن و مهاجرت روستاییان»، «شکل‌گیری مراکز سکونتی » و «تبدیل شهرک‌های اقماری برای شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها» به خصوص تهران را در پی خواهد داشت .

بر اساس اطلاعات رسمی منتشر شده، در اجرای طرح مسکن مهر قرارداد ساخت حدود 1.7 میلیون واحد مسکن شهری بسته شده و در حال ساخت است. اگر این تعداد واحد بر اساس تقاضا و ثبت‌نام ساخته شود، جمعیتی حدود شش میلیون نفر یعنی 12 درصد از جمعیت شهرنشین کشور را در بر می‌گیرد که رقمی مهم و قابل تأمل و حاکی از گستره بزرگ افراد و خانوارهای ذینفع این طرح است و به تناسب آن آثار و پیامدهای طرح دست کم دامنه‌ای با این جمعیت خواهد داشت .

ابعاد اجتماعی و فرهنگی طرح مسکن مهر

- ابعاد اجتماعی و فرهنگی طرح مسکن مهر حتی از ابعاد جمعیتی آن گسترده‌تر است. محل استقرار و ویژگی‌های اجتماعی و فرهنگی، باورها و رفتارها و گرایش‌های سایر ساکنان و ارتباط آن با محل اشتغال و نیز چند و چون تأمین نیازهای اجتماعی و فرهنگی، غالبا بسیار مهم‌تر از ویژگی‌های فیزیکی و اندازه محل سکونت است .

- برآوردها حاکی از ابعاد بسیار بزرگ اقتصادی و مالی طرح مسکن مهر است. با محاسبه هزینه‌های بخش‌های خصوصی و عمومی (اعم از پرداخت‌های نقدی و تسهیلات) تنها هزینه‌های مستقیم ساخت و تصرف و نیز تأمین زیرساخت‌ها و مراکز خدمات اجتماعی و عمومی، هزینه اجرای طرح مسکن مهر نزدیک به 150000 میلیارد ریال یعنی حدود یک سوم تولید ناخالص داخلی و هشتاد و پنج درصد بودجه عمومی دولت در سال 1390 می‌رسد .

نقدینگی مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بانکی به سازندگان حدود 35000 میلیارد ریال است که نزدیک به 15 درصد کل نقدینگی کشور و یک سوم وجوه بانکی است. طبیعی است که این ابعاد، همه متغیرهای مالی و پولی در سطوح خرد و کلان اقتصاد کشور را در هر دو بخش عمومی و خصوصی به طور جدی متأثر خواهد کرد .

- طرح مسکن مهر در 31 استان کشور و تقریبا در همه شهرهای کوچک و بزرگ و کلان‌شهرها با ساخت حدود 170 میلیون مترمربع زیربنای مسکونی در حال اجراست . تخصیص حدود 22500 هکتار زمین در محدوده یا حریم شهرها با تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی یا آماده‌سازی زمین‌های بایر حاکی از ابعاد فضایی قابل تأمل و به تبع آن ابعاد حقوقی و مالکیتی و نیز آثار و پیامدهای کالبدی در پهنه سرزمین است .

- آثار و پیامدهای تعهدات مالی عظیم ایجاد شده توسط دولت و نیز توسعه محدوده شهرها و ساخت 1.7 میلیون واحد مسکونی و نیز آثار حقوقی و مالکیتی فردی و جمعیتی و نیز آثار کالبدی و فضایی این طرح هم زمینه‌ساز جابجایی‌های جمعیتی بزرگی در پهنه سرزمین خواهد شد و هم پیامدهای بین نسلی و بسیار طولانی مدت بر جای خواهد گذاشت .

مطالعات و بررسی‌های علمی معتبر که بر اساس داده‌های رسمی و روش‌های معتبر علمی انجام شده، نتایج مهمی را برای ارزیابی اقتصادی طرح مسکن مهر در بردارد .

مهم‌ترین این نتایج به شرح زیر است :

- بر مبنای اسناد مکتوب و بیانات شفاهی موجود، طرح مسکن مهر سه هدف کلی زیر را پیگیری می‌کند :

* تأمین مسکن برای گروه‌های کم درآمد

* تثبیت و یا کاهش قیمت مسکن شهری

* تولید انبوه مسکن ارزان

در هدفگذاری برای طرح مسکن مهر، سلسله مراتب منطقی اهداف و فرآیند تحویل اهداف از سطح آرمانی به اهدافی جزئی، کمی، صریح و سازگار و در عین حال معناداری که افق این برنامه عظیم را به روشنی نشان دهد وجود ندارد. تشتت، چندگانگی و ناسازگاری اهداف چه در مراتب مختلف و چه در هر مرتبه آشکار است . به جز تعیین افق ساخت انبوه 1.7 میلیون واحد مسکونی، بقیه اهداف فاقد معیار کمی برای سنجش و ارزیابی‌اند .

- هدف تولید انبوه مسکن ارزان برای گروه‌های کم درآمد از منظر برنامه‌ریزی و با توجه به دستاوردهای ملی و جهانی با چند مشکل مواجه است :

* تعیین هدف تولید انبوه مسکن با تشخیص نادرستی از علت بی‌مسکنی گروه‌های کم درآمد انجام شده است، در حالی که باید هدف اصلی ارتقای توانایی مالی این گروه‌ها از طریق انجام اصلاحات نهادی و مالی برای اصلاح ساختار توزیع درآمد و هدفمندی دقیق سیاست‌های مالی برای افزایش دسترسی مالی و حقوقی گروه‌های کم درآمد به مسکن تعیین می‌شد .

* معیاری برای ارزانی و میزان کاهش هزینه‌های ساخت و اجرای هزینه‌های هدف‌گذاری شده وجود ندارد و تنها حذف هزینه زمین (با فرض سهم 50 درصدی در هزینه‌های ساخت) مورد نظر قرار گرفته است. در حالی که در غیاب استانداردهای لازم کیفیتی و رویه‌های شفاف مالی و اداری و فنی و نیز توجه به ظرفیت‌های واقعی ساخت و بهره‌برداری و نیز حذف قیمت زمین و عوارض ساخت و ساز، هزینه‌های واقعی اجرای طرح افزایش یافته و یا کاهش هزینه‌ها با قیمت بی‌توجهی به معیارها و استانداردهای پیش گفته بوده است .

* به طور منطقی هدف کاهش هزینه‌های ساخت با هدف تولید انبوه که مستلزم افزایش ناگهانی تقاضا برای عوامل تولید مسکن و افزایش هزینه بکارگیری این عوامل است، ناسازگار است. بر اساس نتایج حاصله از مدل طراحی شده برای بازار مسکن، هر واحد افزایش در سرمایه‌گذاری مسکونی شامل مسکن مهر، سبب کاهش 0.093 واحد در هزینه‌های ساخت شده و هر واحد افزایش در قیمت حامل‌های انرژی، سبب افزایش 0.063 واحد در متوسط هزینه ساخت یک مترمربع بنا خواهد شد .

* بر اساس نتایج به دست آمده از برآورد مدل ساختاری SVAR ، در خصوص اثرات طرح مسکن مهر بر قیمت‌های بازاری می‌توان چنین نتیجه گرفت که این طرح در مراحل اولیه، از طریق تجهیز پس‌اندازها به سمت ساخت و ساز مسکن می‌تواند اندکی از مازاد تقاضای مسکن بکاهد ولی این امر در ابتدا اثر کاهنده چندانی بر قیمت‌های بازاری مسکن ندارد اما در صورتی که پروژه‌های مسکن مهر کامل شده و با تجهیز و تکمیل خدمات زیربنایی و روبنایی مورد نیاز با استقبال متقاضیان مسکن مواجه شود، تأثیر نسبتا زیادی در کاهش مازاد تقاضای مسکن و بالطبع کاهش قیمت مسکن دارد .

* محدودیت‌های موجود در تأمین برخی نهاده‌ها و عوامل تولید مورد نیاز و نیز افزایش محسوس و قابل توجه قیمت آنها، نتیجه هدفگذاری مکانیکی و یک بعدی و غیر سیستمی است که مهم‌ترین جلوه آن ناتوانی و محدودیت‌های جدی نظام بانکی در تأمین مالی و نیاز بخش‌های صنعتی و خدماتی کشور به نقدینگی و حتی ناتوانی در تأمین مالی تعهد شده دولت برای ساخت واحدهای مسکن مهر است .

* نتایج به دست آمده از مدل SVAR در خصوص سرمایه‌گذاری‌های صورت گرفته در مسکن مهر، حاکی از آن است که این سرمایه‌گذاری تا حدی سبب کاهش شاخص هزینه ساخت بنا شده است. این امر عمدتا به دلیل صرفه‌های ناشی از مقیاس تولید و تثبیت قیمت ساخت در قراردادهای ساخت پروژه‌های تولید مسکن مهر اتفاق افتاده است. شایان ذکر است که در این برنامه قیمت ساخت بنا به ازای هر مترمربع ثابت بوده و در سطحی حداقلی، در حدود 3000 الی 3200 هزار ریال، از پیش تعیین می‌گردد .

* هدف تولید مسکن ارزان قیمت با هدف آزادسازی قیمت عوامل تولید (حامل‌های انرژی و آب) در قانون هدفمندسازی یارانه‌ها و به تبع آن افزایش هزینه‌های حمل و نقل و تولید و انتقال مصالح ساختمانی در تعارض است .

* تعیین هدف تولید 1.7 میلیون واحد مسکونی، بدون هرگونه پشتوانه مطالعات علمی و معتبر قابل اتکا صورت گرفته است. در این هدفگذاری، نه نیاز خانوارها به مسکن و نه توان مالی آنها و نه ظرفیت‌های اقتصادی کشور هیچ یک لحاظ نشده است. در این هدفگذاری به روشنی نتایج طرح «مطالعات جامع مسکن» که تولید سالانه 50 تا 60 هزار واحد برای گروه‌های کم درآمد و فاقد مسکن را توصیه کرده مورد بی‌اعتنایی قرار گرفته است .

* در هدفگذاری تولید انبوه مسکن، فرصت‌های بی‌بدیل و کم هزینه‌تر و با ابعاد اجتماعی و منطقه‌ای کمتر نظیر بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی و نامناسب شهری نادیده گرفته شد و نزدیک به یک سوم واحدهای مسکونی در حاشیه شهرهای موجود و یا در شهرهای جدید ساخته شده‌اند که با مشکل تأمین خدمات و جذب و تثبیت جمعیت مواجه‌اند .

هیچ یک از اهداف سه‌گانه و اصلی طرح مسکن مهر تحقق نیافته است

* تقریبا هیچ یک از اهداف سه‌گانه و اصلی طرح مسکن مهر تحقق نیافته است . نظام مالی ساخت، خرید و بهره‌برداری این واحدهای مسکونی به گونه‌ای طراحی شده که خانوارهای فقیر واقع در دهک‌های اول تا سوم به هیچ وجه نمی‌توانند این واحدها را خریداری کنند و خریداران آنها خانوارهای طبقات متوسط ( دهک‌های چهارم تا ششم) خواهند بود که الگوی ذهنی و انتظارات آنها از ویژگی‌های فیزیکی، کیفیت ساخت و معماری و شرایط محیطی با آنچه در طرح مسکن مهر وجود دارد کاملا متفاوت است و بخش‌های زیادی از این متقاضیان هدف خود را از تقاضای این واحدها سرمایه‌گذاری و تجهیز پس‌انداز قرار داده‌اند که در این صورت تمایلی برای اسکان و استقرار در آنها نخواهند داشت و در شرایطی نیز ممکن است از خرید قطعی و تحویل واحدها انصراف دهند .

* هدف کاهش و حتی تثبیت قیمت مسکن نیز با وجود تولید 1.7 میلیون واحد مسکونی تحقق نیافته و روندهای اجاره و قیمت خرید مسکن در سه سال گذشته ادامه یافته و در یک سال اخیر، همزمان با آغاز تکمیل واحدهای مسکونی مهر شدت بیشتری یافته است .

* هدف تولید مسکن ارزان نیز در مقایسه با آنچه مبنای هدفگذاری بوده تحقق نیافته است. انتظار ضمنی طراحان این بود که با حذف هزینه زمین، هزینه ساخت مسکن بین 30 تا 50 درصد کاهش یابد در حالی که در بهترین شرایط تفاوت هزینه بهره‌برداری برای خانوارها در مقایسه با سایر واحدهای مسکونی موجود حداکثر به 15 تا 20 درصد می‌رسد .

* سناریوهای پیش روی مسکن مهر

در صورت ادامه روند کنونی ساخت و سازها و عدم اصلاح در برنامه‌ریزی فضایی طرح مسکن مهر، سه سناریو متحمل در انتظار این طرح خواهد بود :

سناریو بدبینانه: خالی از سکنه ماندن و زمینه موج بزرگ مهاجرت روستاییان به شهرها به ویژه در مناطق و استان‌های توسعه یافته

سناریو خوش بینانه: شکل‌گیری مراکز سکونتی و مجموعه‌های خود اتکا

- سناریو واقع‌گرایانه: تبدیل به محله‌ها و شهرک‌های اقماری برای شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها به ویژه کلان‌شهر تهران

- روندهای موجود و کاهش شدید تخصیص اعتبارات عمرانی برای ایجاد زیربناهای شهری و مراکز خدمات ‌رسانی اجتماعی و عمومی از یک سو و کمبود منابع مالی برای تأمین تسهیلات بانکی از سوی دیگر در کنار عدم تقارن جغرافیایی عرضه مسکن مهر با تقاضای بالفعل و بالقوه مازاد برای مسکن شهری، احتمال تحقق سناریو اول به ویژه در سایت‌های مسکن مهر در شهرهای جدید اطراف کلان‌شهرها را به شدت افزایش داده است .

- توقف ساخت و اجرای پروژه‌های مسکن مهر یا کندی غیرمتعارف در آن و نیز فقدان متقاضی بالفعل برای واحدهایی که در قالب قراردادهای سه‌جانبه ساخته شده‌اند، علاوه بر افزایش جدی تعهدات بخش عمومی،‌زمینه‌ساز زیان‌های هنگفت پیمانکاران و سازندگان و نیز متقاضیان ثبت نام شده این واحدها خواهد شد و در کنار آن روندهای بی‌مسکنی گروه‌های کم درآمد و افزایش قیمت مسکن شهری ادامه خواهد یافت .