تحولات بازار املاک و مسکن

موضوع مسکن و صاحب خانه شدن هیچ زمانی از رونق نمی‌افتد و همواره این سؤال وجود دارد که آینده بازار مسکن چه خواهد شد و دولت با چه ابزارهایی می‌تواند قیمت‌ها را ثابت نگه دارد. در حاشیه هفتمین همایش اقتصادی «آستانه» قزاقستان این سؤال را از «عبدالعلی‌زاده» وزیر اسبق مسکن پرسیدیم و او نیز پیش‌بینی کرد که بازار مسکن مانند سال‌های گذشته با التهاب جدیدی روبه‌رو نخواهد شد. همچنین از وی درباره مسکن مهر سؤال کردیم و او این بخش را به دلیل دخالت‌های نادرست دولت مشکل ساز دانست. متن گفت‌و‌گو از نظرتان می‌گذرد. قیمت مسکن را برای سال‌جاری چگونه پیش‌بینی می‌کنید؟ از میان دو گزاره جهش قیمتی و خروج از رکود به کدامیک معتقد هستید؟ دیگر شاهد التهاب جدید در بازار مسکن نخواهیم بود. بازار مسکن با جهش قیمت روبه‌رو نخواهد شد و قطعاً اتفاق‌هایی که در دولت گذشته در بازار رخ داد در این دولت تکرار نخواهدشد. اما پیش‌بینی می‌کنم تا پایان سال به تدریج قیمت مسکن حدود 20 درصد افزایش پیدا کند. در این شرایط مدیران این حوزه چه سیاست‌هایی را باید در پیش بگیرند? مسکن را نمی‌توان از کل اقتصاد جدا کرد لذا دولت باید برنامه خود را در این بخش اعلام کند و در قالب آن مشخص شود که کدام بخش‌ها رشد تورمی دارد و کدام بخش‌ها با رکود مواجه خواهد شد. اگر دولت بخواهد بخش مسکن را سامان دهد می‌تواند طرح اجاره به شرط تملیک را دنبال کند. در این طرح گروه‌های ویژه‌ای از بازار مسکن جدا خواهند شد و با ایجاد صندوق‌های متعدد مسکن امکان پاسخگو بودن به تقاضاهای مردمی و بخش‌های مختلف فراهم می‌شود. تقاضاهای سرگردان را باید بدرستی از بازار خارج کرد. مردم باید به سمت پس‌انداز و تسهیلات پیش بروند موضوعی که در دولت گذشته کاملاً نادیده گرفته شد. این نوع نگاه باعث شد که در مقطعی بانک مسکن به سمت ورشکستگی برود. چرا که سیاست پس‌انداز بطور کامل لغو شد و دیگر توجیهی برای پس‌انداز مردم وجود نداشت. در دولت خاتمی زمانی که قیمت مسکن به سمت افزایش در حال حرکت بود وام مسکن 3 میلیونی به 18 میلیون تومان افزایش پیدا کرد و این رشد 6 برابری باعث خانه دار شدن مردم شد. همچنین توصیه می‌کنم سیاست مسکن اجاره‌ای و فروش مسکن به صورت متری برای رفع مشکل مسکن مورد توجه قرار گیرد. وام مسکن باید چقدر شود؟ آیا وام 35میلیون تومانی کافی است؟ میزان وام فعلی مسکن کارشناسی نیست و دولت باید در این باره تجدید نظر کند. معتقدم حداقل به ارزش 50 درصد مسکن 50 متری در شهر‌های بزرگ تأمین اعتبار صورت گیرد و وام‌ها به گونه‌ای باشد که مردم با پس‌انداز خود بتوانند صاحب مسکن شوند. اگر افرادی که خانه ندارند نتوانند این نیاز خود را مرتفع کنند افراد خاص اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کنند و هر زمان که بخواهند قیمت‌ها را افزایش می‌دهند. وام مسکن حداقل باید به 60 تا 70 میلیون تومان برسد. نظر شما در مورد مسکن مهر چیست؟ آیا ادامه آن باعث خانه‌دار شدن افراد کم‌درآمد جامعه می‌شد؟ مسکن مهر به درستی مردم را خانه‌دار نکرد و تنها چاهی شد که دولت تا 99 سال نمی‌تواند از آن خارج شود. به هرترتیب دوران چنین دخالت‌هایی از سوی دولت در زمینه ساخت مسکن تمام شده است. تجربیات دولت‌های گذشته نیز نشان می‌دهد که دخالت مستقیم دولت نمی‌تواند در طولانی مدت راهگشای خانه‌دار شدن افراد باشد و جواب نمی‌دهد. زمانی مطرح شد که زمین ارزان قیمت به مردم بدهیم تا مشکل مسکن حل شود اما در میانه‌های راه مشخص شد که چنین اقدامی مؤثر نیست. مسکن مهر نیز دقیقاً برگشت به همان نگاه بود و این بحث که قیمت زمین را در مسکن صفر کنیم تا زمین ارزان شود، همان وقت کارشناسان اعلام کردند این طرح شکست می‌خورد. حال این امر چه در کشور ما و چه در کشورهای اروپایی امکان موفقیت را نداشت. تجربه نشان داده است که نمی‌توان قیمت زمین را صفر کرد. کارنامه دولت احمدی‌نژاد بسته شده است و حال باید برای رفع مشکلات به وجود آمده در پی تصمیم‌های دولت گذشته اقدامات سریعی صورت گیرد. یکی از اقدام‌هایی که دولت یازدهم انجام داد، توقف مسکن مهر و ساماندهی این بخش بود. منتقدین مسکن مهر ابعاد انتقاد را باز نکردند و فقط به این جمله بسنده کردند که حرکت غلطی بوده و موجب تورم شده است. اما ریشه کار، دخالت غلط دولت در فعالیت‌های بخش خصوصی و مردم است. به خاطر همین مسکن مهر نتوانست موفق شود. اکنون دولت جدید اعلام کرده مسکن اجتماعی طراحی خواهد شد اما هنوز توضیح دقیقی در این رابطه اعلام نشده است. اینکه چنین مسکنی به کدام اقشار و گروه‌های جامعه تعلق خواهد گرفت، نمی‌توان گفت گروهی که خانه ندارند می‌توانند از این تسهیلات استفاده کنند. زوج‌های جوانی که از دهک‌های بالا تازه ازدواج کردند هم خانه ندارند و نیازی به این‌گونه حمایت‌ها ندارند. طبقه متوسط و فرزندانشان طبعاً نیازمند برنامه‌ریزی هستند. طبقات پایین خودشان و هم فرزندانشان نیاز به خانه دارند. مسکن اجتماعی به منزله دخالت دولت نیست؟ هنوز به صورت شفاف طرح مسکن اجتماعی و نقشی که دولت خواهد داشت عنوان نشده است. تجربه نشان داده است که دخالت‌های مستقیم دولت نمی‌تواند باعث موفقیت طرح‌های مختلف شود. معتقدم که باید انتقادها نسبت به دولت گذشته را کنار گذاشت و با استفاده از تجربیات و فعالیت‌های کارشناسی، طرح‌های جامعی در خصوص مسکن تدوین و اجرایی شود. دولت باید برنامه‌های خود در مورد مسکن اجتماعی را شفاف اعلام کند و بگوید این نوع از مسکن چه ویژگی‌هایی دارد تا مردم و انبوه سازان بتوانند برای آینده برنامه‌ریزی کنند. اگر جهت فعالیت و هدایت انبوه سازان و مردم مشخص شود سرمایه‌ها بدرستی به سمت مسکن خواهد رفت و تقاضا در این بخش کنترل می‌شود، مردم باید بدانند دولت با چه روش‌هایی می‌خواهد آن‌ها را صاحب خانه کند. دولت در برنامه مسکن اجتماعی نباید تنها به منابع مالی خود نگاه و طبق آن حرکت کند. مردم نیازمند پول دولت نیستند بلکه نیازمند سیاست‌های شفاف این بخش هستند. بر این اساس اگر بتوان سیاست اجاره به شرط تملیک که در دولت خاتمی شروع شده بود را در فرآیند جدیدی تعریف کنیم می‌توان در مسیر خانه‌دار شدن مردم بدرستی قدم برداشت. در گام‌های اول با کمک دولت و پس از آن در چارچوب سیاست‌های دولت با هدایت بخش خصوصی، انبوه‌سازان و مردم و واسطه‌گری بانک‌ها و نهادهای مالی می‌توان نیازمردم را پاسخ داد. مسکن مهر باعث افزایش قیمت مسکن شد؟ شرایط اقتصادی کشور است که باعث گرانی مسکن می‌شود. مسکن مهر چهره شهری را تخریب کرد. دولت وقت شعار داده بود که می‌خواهد قیمت زمین را به صفر برساند. در خیلی از شهرهای بزرگ که ما مسکن نیاز داریم دولت دیگر زمین ندارد. دولت برای این‌که این زمین را تأمین کند به غلط محدوده شهری را توسعه داد تا بتواند اراضی منابع طبیعی را داخل محدوده کند و به عنوان زمین رایگان مورد استفاده قرار دهد. این زمین‌ها به دلیل این‌که خارج از محدوده شهری بودند زیربنا‌های (آب، برق وگاز) مورد نیاز واحد مسکونی را نداشتند. هر چند در ظاهر زمین قیمت نداشت اما به دلیل تأمین نیازهای اولیه قیمت نهایی مسکن بسیار گزاف تمام شد. در 8سال دولت خاتمی قیمت مسکن دو برابر شد (به عنوان مثال سال 76 قیمت مسکن در سعادت‌آباد متری 400 هزار تومان بود و سال 84 قیمت مسکن 900 هزار تومان شده بود) اما در دولت احمدی‌نژاد به دلیل نوع نگاهی که به اقتصاد داشت بخس مسکن با چالش جدی روبه‌رو شد. دولت معتقد بود که در ایران رابطه معنا‌داری بین نقدینگی و نرخ تورم وجود ندارد. در دنیا هیچ کس چنین حرفی را قبول ندارد. همه در علم اقتصاد بر این باور هستند که اگر بدون پشتوانه، نقدینگی افزایش پیدا کند بطور قطع نرخ تورم رشد می‌کند. نتیجه تفکر دولت گذشته این شد که در دو سال و نیم قیمت مسکن به 5 برابر رسید. پس از آن که می‌خواستند قیمت‌ها را مهار کنند متوجه شدند این گلوله برفی راه افتاده است و امکان کنترل آن نیست و در پایان دولت افزایش قیمت مسکن به 10 برابر رسید. این نشان داد که سیاست اقتصادی دولت غلط بوده است و بخش مسکن به خاطر رکود سایر بخش‌ها، نقدینگی سرگردان را به سمت خود جذب کرد و گران شد. مسکن مهر باعث بهم ریختگی شد اما گرانی مسکن را دامن نزد. منبع:‌ روزنامه ایران