تدبیر دولت تدبیر و امید درباره مسکن مهر چیست؟ / از خوابگاه مهر تا سیستم بانکی تحت فشار

سرویس اقتصادی «فردا»: تأمین مسکن افراد مختلف جامعه همیشه به عنوان یک مسأله مهم و قابل تأمل در رده‌های تصمیم‌گیری اقتصادی و اجتماعی تلقی می‌شود. در این بین، مسکن افراد کم‌درآمد جایگاه ويژه‌ای در این تصمیم‌گیری‌ها دارد چراکه تملک مسکن این افراد از طریق روش‌های مرسوم بازار و خرید و فروش‌های معمول، بسیار سخت صورت می‌پذیرد. به همین جهت نمی‌توان تأمین مسکن اقشار پایین‌دست جامعه ـ از حیث درآمد ـ را به دست بازار سپرد و دولت‌ها و تصمیم‌گیرندگان کلان کشوری در این بین نقش مهمی دارند. به همین جهت، در کشورهای مختلف به ويژه کشورهای در حال توسعه، سیاست‌های حمایتی از این طبقات اجتماعی صورت می‌گیرد تا آنان نیز بتوانند در مسکن‌های متناسبی برای خود سکنی گزینند. در سال‌های اخیر، در کشور ما نیز چنین سیاست حمایتی‌ای در قالب «مسکن مهر» رخ نشان داده و دولت نهم و دهم تاکید ويژه‌ای بر اجرا و گسترش آن داشته است. بر اساس برخی آمارها طول دوره انتظار برای تأمین مسکن ملکی با پس‌انداز یک سوم درآمد، چیزی در حدود 100 سال یا بیشتر خواهد بود. این نشان‌دهنده عملی نبودن تأمین مسکن در کوتاه‌مدت یا میان‌مدت است که آسیب‌های مختلف روحی و اجتماعی و اقتصادی خواهد داشت. از این رو دولت‌های اخیر تلاش فراوانی برای تأمین مسکن به منظور ارتقای سطح معیشت دهک‌های پایین‌دست جامعه انجام دادند. این تلاش‌ها به همان جهتی انجام شد که بازار با توجه به مؤلفه‌های خود نمی‌توانست نفعی به مسکن این دهک‌ها برساند. به همین منظور سیاست‌های مسکن مهر به سمت تسهیلات ارزان و واگذاری زمین پیش رفت تا بتواند حوزه مسکن را به شیوه خویش مدیریت کند. دولت مهرورزی با تلاش برای ارائه تسهیلات قرض‌الحسنه با نرخ پایین بهره در کنار حذف قیمت زمین و ... توانست تا مجموعه روندهای تسهیل‌کننده‌ای را برای این امر به دهک‌های پایین‌دست جامعه ارائه کند. اما کارشناسان تا به امروز در کنار نقدهای ریز و درشتی که به مسکن مهر می‌کنند، سه سرفصل جدی را مطرح کرده‌اند؛ سه سرفصلی که به نظر می‌رسد مهم‌ترین چالش‌های دولت جدید در مواجهه با مسکن مهر خواهد بود. این سه نقطه مورد بررسی، یکی در موقعیت مکانی و امکانات زیرساختی، دیگری در رویکردهای اجتماعی و فرهنگی و سومین چالش هم در زمینه نحوه تأمین مالی و منابع اعتباری آن است. موقعیت مکانی و زیرساخت‌های مسکن مهر از چند جهت دچار اشکالات ساختاری است. مسکن مهر در شرایطی در اطراف کلان‌شهری نظیر شهر تهران ساخته شده است که بیشتر به یک خوابگاه می‌ماند تا مسکن؛ چراکه در تأمین امکانات رفاهی، امنیتی، فرهنگی، معیشتی و دیگر امکانات معمول شهرک‌ها و شهرهای عادی، دچار مشکل است. مسکن مهر در شرایطی ساخته می‌شود که زیرساخت‌های متناسب آن به صورت همه جانبه وجود ندارد و این موجب می‌شود که ساکنین این مسکن‌ها با چالش‌های مختلفی در تأمین نیازهای خود روبرو شوند. به عبارت دیگر در این بخش انگیزه سکونت در این واحدها از بین رفته و مشکلات مختلفی نظیر حمل و نقل را پیش روی دارد. پیروز حناچی ـ معاون شهرسازی وزرات مسکن دوران اصلاحات ـ در همین باره در گفتگو با تجارت «فردا» عنوان کرده است: «تمامی سیاست‌هایی که سالیان سال به طور نسبی از سوی دولت‌ها رعایت می‌شد زیر پا گذاشته شدند و نهایتاً مسکن مهری به وجود آمد که در هیچ ‌یک از مطالعات بالادست بارگذاری‌اش و تاثیرات آن دیده نشده بود. در مکان‌هایی که دولت اجازه مانور اجرای مسکن مهر را دارد (یعنی در حریم شهرها یا در شهرهای جدید) مسکن‌های مهر جدیدی ساخته می‌شوند که حداقل خدمات همچون شبکه دسترسی و خدمات زیربنایی مثل آب و برق را ندارند. در برخی از نقاط فقط شاهد هستیم که با فشار مسوولان محلی یک مسجد در آنجا ساخته شده است ولی مدرسه مناسبی در آن محل وجود ندارد، مراکز خدماتی و بهداشتی مناسبی هم احداث نشده است. به همین دلیل است که می‌گوییم اجرای مسکن مهر نوعی از حاشیه‌نشینی‌سازی دولتی را به وجود آورده است. البته جدای از بحث خدمات، شهرسازی و کالبدی معضل دیگری که شهرهای جدید به واسطه ساخت مسکن مهر با آن مواجه شده‌اند معضلات اجتماعی آنهاست». توجه به معضلات فرهنگی و نوع نگاهی که جامعه ایرانی در خارج از کلان‌شهرها می‌تواند به مسکن داشته باشد، در ارزیابی مسکن مهر قابل توجه است. در شرایطی که مسکن مهر به بیرون از شهری چون تهران انتقال یافته اما مشاهده می‌کنیم که نوع ساختار و تیپ ساختما‌ن‌سازی در آن انگیزه کافی و متناسبی را برای کوچ مردم به سمت و سوی آن ایجاد نمی‌کند. مسکن مهر نباید صرفاً در قالب یک خوابگاه تلقی شود، بلکه روح شهرنشینی و سکنی‌گزیدن نیز برای آن ضروی است. از سوی دیگر، چالش بعدی دولت جدید در مواجهه با مسکن مهر، مسأله مالی و اعتباری آن است. به نظر می‌رسد در تأمین سرمایه‌های لازم برای احداث مسکن مهر از وابستگی شدیدی به سیستم بانکی رخ داده و عملاً از سرمایه‌های دیگر نظیر بازار سرمایه غفلت شده است. این وابستگی شدید، فشار خاص خودش را نیز به سیستم بانکی وارد کرده و این مسأله به ويژه با نارسایی‌های بازپرداختی احتمالی توسط متقاضیان مسکن مهر، شدت می‌یابد. برای آشکار شدن این وابستگی باید نگاهی به اعداد و ارقام این حوزه بیاندازیم. حجت الله میرزایی ـ پژوهشگر اقتصادی ـ در همین زمینه این‌گونه اظهار می‌کند: «در مجموع با محاسبه همه هزينه‌هاي بخش خصوصي (خانوارهاي متقاضي و بهره‌بردار) و بخش عمومي (اعم از هزينه‌هاي تامين زيربناها و مراكز خدمات عمومي و يارانه تامين زمين و يارانه تسهيلات بانكي)، هزينه ساخت هر واحد مسكن مهر حدود يك ميليارد ريال و براي همه دو ميليون واحد در حال ساخت حدود 20 هزار ميليارد ريال يعني نزديك به نيمي از توليد ناخالص داخلي كشور و 5/1 برابر بودجه عمومي دولت در سال 1391 بود. آنچه اين طرح را به يك طرح مخاطره‌انگیز براي اقتصاد ايران تبديل كرده، ناشي از تعهدات چندوجهي دولت نسبت به متقاضيان و سازندگان واحدهاي مسكن مهر است. تعهداتی همچون تامين تسهيلات ساخت مسكن (200 تا 250 ميليون ريال براي هر واحد) كه اعتبار بانكي مورد نياز براي دو ميليون واحد را به حدود 450 هزار ميليارد ريال يعني حدود يك‌چهارم منابع بانكي كشور می‌رساند و در پنج سال گذشته كمتر از 50 درصد اين رقم پرداخت شده است». دولت آتی در بحث وابستگی‌های مالی و اعتباری مسکن مهر، باید تغییر رویه دهد تا از فشار بر سیستم بانکی بکاهد. در همین زمینه، مجتبی بیگدلی ـ رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان ـ گفته است: «باید بانک ها را بسیج کنیم و دولت از حالت قیم مآبانه مسکن مهر خارج شود. سیستم بانکی با توانی که دارد باید سرمایه بخش خصوصی و سرمایه گذاران خصوصی داخلی را به سمت بخش مسکن بکشاند و به مسکن مهر تعمق بیشتری ببخشد». مسکن مهر با تمام ابعاد خودش و در کنار تمام مزایایی که دارد، به یک واقعیت در حوزه شهرسازی کشور ما تبدیل شده است؛ به همین جهت، دولت آقای حسن روحانی باید بتواند این طرح با رفع نواقص و چالش‌های آن تداوم بخشد تا بتواند به یک برآنید پایدار و نتیجه مطلوب نائل گردد.