دانستنی های حقوقی| نکات مهم در اجاره آپارتمان که باید به آن توجه کنیم

با آمدن فصل تابستان اجاره منزل مسکونی در شهر ها افزایش می یابد و بازار مسکن داغ می شود و در راستای این افزایش معاملات ملکی بسیاری از مشکلات برای موجر(اجاره دهنده ملک) و مستاجر(اجاره گیرنده ملک) پیش می آید.

در لغت اجاره دادن به معنی کرایه دادن و یا واگذاری چیزی به شخص دیگری به صورت موقت می باشد براساس ماده 466 قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر با پرداخت مبلغی به موجر، صاحب و مالک منفعت عین مستاجره خواهد شد یعنی مستاجر میتواند از منفعت ملک استفاده کند.

چند مسئله مهم در باب اجاره ملک

اول اینکه موجر یا اجاره دهنده ملک باید مالک مالی که قرار است اجاره دهد، باشد به غیر از مالک یا وکیل قانونی، شخص دیگری نمیتواند، قرارداد بین موجر و مستاجر را عقد کند. همچنین مستاجر می تواند مکانی را اجاره کند و به شخص دیگری اجاره دهد مگر اینکه در ضمن قرار داد اجاره ذکر شده باشد که حق این کار را ندارد.

دومین مسئله این است که در قانون موجر و مستاجر باید مدت زمان اجاره ذکر شود و در صورتی در قرارداد اجاره، مدتی معین مشخص نشود، اجاره باطل خواهد شد. به طور معمول مدت زمان برای اجاره را یکسال در نظر می‌گیرند.

سومین مسئله این است که عقد اجاره باید کتبی باشد طبق قانون موجر و مستاجر که در سال ۱۳۷۶ تنظیم شده‌است، قرارداد اجاره نامه باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد، این قرارداد را امضا کرده باشند. همچنین طبق قانون باید قرارداد در دو نسخه تنظیم شود که یک نسخه آن دست موجر و دیگری در دست مستاجر باشد. دقت کنید که اگر قرارداد کتبی نداشته باشید، ممکن است که مشکلاتی برای شما رخ دهد و اینگونه موارد در هیچ قانونی، قابل پیگیری نیست.

عقد اجاره از عقود لازم است و تا زمانی که مدت قرار داد پابرجا باشد مستاجر می تواند با پرداخت مبلغ اجاره در ملک مستقر باشد اما در صورتی که اجاره فاقد شرایط صحت عقد مانند ( بلوغ، اختیار و...) باشد باطل و بی اعتبار  می شود و مستاجر باید مدت زمانی را که در ملک استفاده کرده است را بپردازد مثلا اگر 10 روز در ملک سکونت داشته باشد و بعد از آن عدم صحت معامله احراز شود باید اجاره 10 روزی را که در ملک سکونت داشته است را به مالک پرداخت کند.

همچنین اگر موجر  یا مستاجر هنگام نوشتن اجاره‌ نامه، شرایطی برای فسخ قرارداد در نظر گرفته‌باشند و این شرایط در اجاره‌نامه ذکر شده و طرف دیگر قرارداد این شرایط را پذیرفته و امضا کرده باشد، طرف شرط‌ گذار، می‌تواند با رجوع به قرارداد، به فسخ اجاره ‌نامه اقدام کند.

اما اگر موجر و مستاجر به توافق نرسند و مستاجر به تعهدات خود برطبق قرارداد عمل نکند موجر این امکان را دارد که به شورای حل اختلاف یا دادگاه رجوع کند و برای گرفتن حکم تخلیه و دستور تخلیه اقدام کند.

چه شرایطی برای تخلیه ملک مسکونی وجود دارد؟

برای تخلیه ملک مسکونی زمانی می‌توان اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:

-باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجاره‌نامه ذکر شده است

-گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود

-استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر

-انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر

قرارداد میان موجر و مستاجر ممکن است به صورت رسمی و یا غیررسمی تنظیم شده باشد. اگر قرارداد رسمی بوده باشد، برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده مراجعه کنند.  با این حال با توجه به مشکلات و مصائبی که اسناد عادی در پی دارند، شهروندان باید قولنامه ها را کنار گذاشته و به صورت رسمی عقد قرارداد اجاره را منعقد کنند.

مراحل تخلیه منزل مسکونی

بعد از اثبات تحقق، یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه این است که موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن ، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود.پس از آن مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی داشته باشد.

حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشده و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود، امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.

اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد، موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.

در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.

اگر اجاره در قرارداد عادی باشد( به صورت دستی ثبت شده باشد) با قرارداد رسمی تفاوتی دارد. این تفاوت در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به‌ عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد، مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است که مدارک آن به دادگاه ارائه می‌شود.

یک نکته مهم که نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود. ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیش‌بینی نشده باشد، فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.

اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.