تابلوی جدید «فقر مسکن» در تهران

تابلوی جدیدی از فقر مسکن در پایتخت رونمایی شد. آمار‌ها حکایت از ثبت رکورد سکونت در خانه‌های تا ۴۰ مترمربعی در پایتخت طی سال‌جاری دارد. سهم خانه‌های نقلی با مساحت تا ۴۰ مترمربع در معاملات شهر تهران که در سال ۹۷ همزمان با شروع عصر تاریخی جهش مسکن ۳.۳‌درصد بود در حال حاضر با حدود دو واحد‌درصد افزایش به ۵.۲‌درصد رسیده است.

به این ترتیب تصویر دیگری از خرابی‌های موج تورم مسکن از سال ۹۷ به بعد در حال حاضر به شکل رکورد زدن آمار تا ۴۰ مترنشینی در پایتخت منعکس شده است.

 جهش بی سابقه قیمت مسکن از سال ۹۷ به بعد مثل یک موج تخریب گر در مسیری که پیمود، خرابی‌هایی به بار آورد که جبران برخی از آن‌ها سال‌ها به طول خواهد انجامید. یکی از مصادیق این خرابی‌ها که «دنیای‌اقتصاد» در گزارش روز گذشته به آن پرداخت، ناظر بر سقوط کیفیت خرید خانه به لحاظ گروه سنی املاک بوده است.

صعود ۱۸برابری قیمت مسکن در تهران طی هفت سال موجب شد سهم آپارتمان‌های کلنگی با سن بنای بیش از ۲۰ سال از کل معاملات املاک مسکونی، در مقایسه با سال ۹۵ که بازار شرایط طبیعی داشت، سه برابر شود. در واقع کلنگی نشینی، نتیجه فقدان استطاعت خرید آپارتمان‌های نوساز و کم سن بود و در نتیجه در همین فاصله زمانی هفت ساله، سهم نوساز‌ها در معاملات مسکن نصف شد و از بیش از ۵۰‌درصد به ۲۷‌درصد در حال حاضر کاهش یافته است.

اینکه نبض معاملات مسکن در دست معامله گران املاک پیر و کلنگی است، تنها یکی از جلوه‌های فقر مسکن در پایتخت است که پس از عصر تاریخی جهش قیمت نمود پیدا کرده است. افزایش آمار حاشیه نشینی و سکونت در سکونتگاه‌های غیررسمی چه در حاشیه و چه در میانه مسکن نیز مصداق دیگری از فقر مسکن است که اخیرا در گزارش‌های رسمی از سوی نهاد‌های مختلف مثل مرکز پژوهش‌های مجلس مورد تاکید قرار گرفته است.

از دیگر آثار تخریبی موج تورم سال‌های اخیر مسکن نیز این است که هزینه مسکن در سبد مصرف خانوار‌های تهرانی به ۷۰‌درصد رسیده و در واقع دو‌سوم درآمد خانوار‌های مستاجر صرفا بابت پرداخت اجاره مسکن هزینه می‌شود.

از طرفی استناد به آمار‌های رسمی از تغییر وزن معاملات مسکن در شمال و جنوب پایتخت از سال ۹۵ تاکنون خبر می‌دهد. بر این اساس مهرماه امسال، وزن مناطق یک تا ۵ پایتخت از کل معاملات مسکن از نزدیک ۵۰ درصد در سال ۹۵، به ۳۹ درصد در حال حاضر کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که در سال‌های قبل از جهش، حدود نیمی از معاملات مسکن شهر تهران در پنج منطقه اول پایتخت انجام می‌شد، اما این سهم هم اکنون به کمتر از ۴۰ درصد رسیده است.

کاهش سهم معاملات مسکن در پنج منطقه اول شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت به معنای افزایش سهم معاملات مسکن در مناطق جنوبی پایتخت است، کمااینکه وزن مناطق ۹ تا ۲۰، نیز در این بازه زمانی یعنی از سال ۹۵ تا مهرماه امسال از ۳۴ به ۴۰ درصد رسیده است؛ بنابراین حتی نسبت معاملات ملکی در شمال و جنوب پایتخت نیز گویای افت کیفیت خرید ملک در پایتخت است.

اما کنکاش در تازه‌ترین آمار‌های رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی پیرامون نبض قیمت و معاملات مسکن در ماه‌های اخیر حکایت از آن دارد که مصداق دیگری از آثار تخریبگر موج تورم مسکن به شکل تقلیل مساحت مورد تقاضای سکونت در تهران آشکار شده است.

آمار متراژ مورد تقاضای سکونت که در معاملات ماهانه مسکن پایتخت منعکس شده است، نشان می‌دهد در سال ۹۷ یعنی همزمان با شروع جهش مسکن، تنها ۳.۳‌درصد از معاملات در گروه متراژی تا ۴۰ مترمربع انجام می‌شد. این مقدار در سال ۹۸ به دنبال رکود تورمی و کاهش حجم معاملات به ۲.۶‌درصد تقلیل پیدا کرد، اما در سال ۹۹ همزمان با اوج گیری تورم ملکی و قله زنی ۸۰ درصدی دوباره افزایش پیدا کرد و به ۴.۳‌درصد رسید.

در واقع طی سال‌های اخیر همزمان با اوج گیری قیمت‌ها از متراژ مورد تقاضای خریداران در معاملات کاسته شده و رابطه معکوس قیمت و متراژ مورد تقاضا کاملا بدیهی است.

در سال ۱۴۰۰ که آرامش نسبی در بازار برقرار و تورم یکساله مسکن زیر ۲۰‌درصد بود، سهم آپارتمان‌های تا ۴۰ مترمربع از معاملات مسکن به ۲.۹‌درصد کاهش یافت و نتیجه ثبات قیمت به شکل خرید از گروه‌های متراژی بزرگ‌تر منعکس شد. در سال ۱۴۰۱ نیز این سهم درجا زد و با همین مقدار در آمار‌های رسمی منعکس شد، چراکه دو سوم از ایام آن سال نیز آرامش نسبی همچنان در بازار حاکم بود و از آذرماه به دنبال جهش ارزی یکباره شرایط بازار تغییر کرد.

این در حالی است که اکنون بر اساس تازه‌ترین آمار‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی، سهم خرید از گروه متراژی تا ۴۰ مترمربع در تهران به ۵.۲‌درصد افزایش یافته و یک رکورد بی سابقه را ثبت کرده است.

نکته قابل‌توجه این است که رکورد جدید «نقلی نشینی» در تهران درست در زمانی به ثبت رسیده که تورم مسکن نیز رکورد تازه‌ای را ثبت کرده است. در تمام سال‌های سپری‌شده از عصر جهش مقدار تورم سالانه مسکن قابل‌توجه بود و بیشترین مقدار آن نیز در سال ۹۹ با مقدار ۸۰‌درصد ثبت شد. به عبارت دیگر ۹۹ بدترین سال تورم ملکی طی عصر تاریخی جهش مسکن بود که در یک سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در تهران نسبت به یکسال قبل از آن ۸۰‌درصد رشد کرد.

اما امسال در طول هفت ماهه گذشته رکورد قبلی شکسته شده و در همین مدت سپری شده از سال میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به مدت مشابه پارسال ۸۷‌درصد رشد کرده است؛ بنابراین اوج تقاضای سکونت در خانه‌های نقلی و با متراژ حداقلی درست در زمانی رخ داده که تورم ملکی نیز رکورد تازه‌ای را ثبت کرده است.

حداقل متراژ استاندارد سکونت

برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) حداقل سرانه متراژ فضای سکونتی به ازای هر فرد را ۱۷ مترمربع اعلام کرده و با توجه به اینکه بعد خانوار در تهران در حال حاضر حدود ۳ نفر است، قاعدتا حداقل مساحت مناسب سکونت خانوار در تهران در حال حاضر معادل ۵۱ مترمربع است.

به این ترتیب واحد‌های تا ۴۰ مترمربع فاقد حداقل استاندارد سکونتی برای تهرانی هاست. در واقع بر اساس چارچوب سیاستی درستی که هبیتات برای تامین مسکن مناسب و استاندارد تعریف کرده است، در حال حاضر بیش از پنج‌درصد از خریداران مسکن از این استاندارد حداقلی محروم هستند.

بر اساس آمار‌های رسمی در حال حاضر ۱۸‌درصد از معاملات مسکن در گروه تا ۵۰ مترمربع انجام می‌شود که نشان می‌دهد از هر پنج خانواری که خانه خریداری می‌کنند، یکی کمتر از حداقل استاندارد مورد انتظار هبیتات خانه می‌خرد. این مقدار در سال ۹۶ یعنی قبل از شروع جهش بی سابقه قیمت مسکن کمتر از ۱۰‌درصد بود و به عبارتی از هر ۱۰ خانوار، یکی ناگزیر به خرید واحد نقلی تا ۵۰ مترمربعی بوده است.

اما هر چه قیمت مسکن افزایش بیشتری پیدا کرده، خانه‌های با متراژ متوسط بیش از پیش از دسترس تقاضای مصرفی خارج شده و به همان نسبت خرید از گروه‌های متراژی کوچک‌تر رایج‌تر شده است. در این بین معادل نیم‌درصد از معاملات آپارتمان‌های مسکونی نیز زیر ۳۰ مترمربع است و این در حالی است که در سال ۹۶ سهم واحد‌های مذکور معادل ۰.۳‌درصد بوده است.

جنس متقاضیان خانه‌های تا ۴۰ مترمربعی

حدود یک دهه قبل عمده تقاضای خرید آپارتمان‌های نقلی از ناحیه سرمایه‌گذاران بود و در واقع خرید خانه‌های نقلی پناهگاهی برای حفظ ارزش سرمایه‌های خرد به شمار می‌آمد. اما به تدریج از نیمه دهه ۹۰ به بعد و مشخصا با شروع عصر جهش یعنی از سال ۹۷ تاکنون، رفته رفته بر میزان تقاضای مصرفی خانه‌های نقلی در تهران افزوده شد.

تحقیق میدانی از واسطه‌های ملکی حاکی است در حال حاضر خرید‌های سرمایه‌ای در بازار مسکن به حداقل رسیده است و حتی اگر این جنس از تقاضا در تعداد خیلی محدود وجود داشته باشد نیز، متراژ استاندارد را برای خرید ترجیح می‌دهد؛ بنابراین گروه اصلی متقاضی خانه‌های تا ۴۰ مترمربعی در بازار مسکن خانه اولی‌ها و به طور کلی متقاضیان مصرفی خرید ملک هستند که برخی از آن‌ها نیز با وام قصد خرید خانه دارند.

بررسی موجودی فایل‌های نزد واسطه‌های ملکی نشان می‌دهد شرایط بازار مسکن در حال حاضر پاسخگوی نیاز متقاضیان خرید خانه‌های نقلی است و یافتن آپارتمان فروشی تا ۴۰ مترمربع در محله‌های مختلف آن قدر‌ها دشوار نیست. متوسط قیمت یک واحد مسکونی زیر ۴۰ مترمربعی در تهران در فایل‌های موجود حدود ۲ میلیارد تومان است و حتی قیمت‌های زیر ۲ میلیارد تومان نیز وجود دارد.

از طرفی پراکندگی جغرافیایی فایل‌های نقلی موجود نیز نسبتا مطلوب است و از شرق تا غرب و جنوب و حتی شمال پایتخت می‌توان واحد‌هایی از این گروه متراژی را در موتور‌های جست وجوی آگهی‌های ملکی مشاهده کرد. البته طبعا دامنه سن بنای فایل‌های فروشی نقلی متفاوت است، اما پیدا کردن واحد‌های نوساز، کم سن و سالخورده در این محدوده متراژی ناممکن نیست؛ البته طبعا قیمت نوساز‌ها از چندساله‌ها بیشتر است.

به عنوان مثال یک واحد مسکونی ۳۵ مترمربعی نوساز و کلید نخورده واقع در خیابان انقلاب اسلامی به قیمت سه میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده است؛ در حالی که در همین خیابان واحد ۲۰ سال ساخت دیگری با قیمت یک میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان فایل شده است.

در غرب تهران نیز واحد مسکونی نقلی دیگری به قیمت ۹۰۰ میلیون تومان برای فروش عرضه شده که بررسی جزئی‌تر آن نشان دهنده قولنامه‌ای بودن وضعیت سند این ملک است.

ارقام مذکور به روشنی نشان می‌دهد خرید از گروه سنی تا ۴۰ مترمربع برای خانه اولی‌ها تا حدودی ممکن به نظر می‌رسد، اما به محض اینکه متراژ مورد تقاضا افزایش پیدا کند، محدوده قیمت‌های پیشنهادی نیز به بالای چهار میلیارد تومان افزایش پیدا می‌کند و عملا تامین مالی برای تملک این واحد‌ها از استطاعت متقاضیان خرید اولین خانه خارج می‌شود. با توجه به اینکه میانگین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران در حال حاضر ۷۶ میلیون تومان است، برای خرید یک واحد مسکونی با متراژ متعارف (حدود ۷۰ مترمربعی) بودجه بیش از پنج میلیارد تومانی لازم است.

همچنین خرید یک واحد ۶۰ مترمربعی با بودجه چهار تا پنج میلیارد تومانی میسر خواهد بود؛ بنابراین بدیهی است که پرداخت ارقام چند میلیاردی از استطاعت یک زوج خانه اولی که خالص وام پرداختی به آن‌ها نیز در بهترین حالت و با احتساب جعاله زیر یک میلیارد تومان خواهد بود، خارج بوده و آن‌ها چاره‌ای به جز اینکه به سراغ گزینه‌های قیمت مناسب موجود در بازار به لحاظ «قیمت کل» بروند، نخواهند داشت.