پایان حبس آمار؛مسکن متری 80 میلیون!

دیروز مرکز آمار ایران بعد از 7 ماه، گزارش ماهانه مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران شامل «میانگین حسابی» و «متوسط وزنی» قیمت مسکن (بر مبنای شاخص هدانیک) و همچنین تورم ماهانه و نقطه به نقطه مسکن مربوط به شهریورماه 1402 را منتشر کرد. مرکز آمار ایران بعد از انتشار ماهانه تحولات بازار مسکن شهر تهران در دی ماه 1401، انتشار این آمار را متوقف کرده بود. همچنین بانک مرکزی نیز که هر ماه به طور منظم اقدام به انتشار آمار رسمی قیمت و معاملات مسکن شهر تهران می‌‌‌کرد از دی‌ماه سال گذشته، (8 ماه قبل) انتشار این آمار را متوقف کرده بود.

مرکز آمار ایران از دو سال قبل، اقدام به انتشار گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران (متوسط قیمت، حجم معاملات خرید وفروش و تحولات آنها در بازه‌‌‌های ماهانه و نقطه به نقطه) کرد. در این گزارش علاوه بر اینکه میانگین حسابی قیمت مسکن شامل متوسط بهای همه آپارتمان‌‌‌های فروخته شده در یک ماه در بازار مسکن پایتخت بدون در نظر گرفتن مولفه‌‌‌هایی نظیر سن، متراژ، منطقه و... اعلام می‌شود، با استفاده از روش «هدانیک» و پس از حذف موارد اثرگذار بر میانگین قیمت‌‌‌ مسکن (نویزهای مربوط به سن، مساحت و... آپارتمان‌‌‌های فروخته شده)، میانگین وزنی قیمت مسکن در شهر تهران نیز اعلام می‌شود.

هرمترمربع 77میلیون و400هزار تومان

بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در شهریور ماه امسال میانگین حسابی قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی شهر تهران به 77 میلیون و400‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل یعنی مرداد 1402، معادل 1.7‌درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین میانگین قیمت مسکن شهر تهران بر اساس متوسط حسابی، در شهریور ماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته 79‌درصد افزایش یافته است.

برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» بر اساس داده‌‌‌های رسمی مرکز آمار نشان‌دهنده آن است که میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در پایان شهریور ماه نسبت به ابتدای تابستان (ابتدای تیرماه)، 5‌درصد کاهش یافته است. این کاهش در نتیجه منفی شدن تورم ماهانه مسکن، در سه ماه متوالی تیر، مرداد و شهریور رقم خورده است. آمارهای رسمی نشان می‌دهد متوسط قیمت مسکن در شهر تهران تیرماه امسال در مقایسه با خردادماه، 2.8‌درصد کاهش یافته است. این میزان کاهش ماهانه در مرداد ماه 0.7‌درصد و در شهریور ماه 1.7‌درصد بوده است.

در این گزارش همچنین، مرکز آمار اقدام به اعلام میانگین وزنی قیمت مسکن شهر تهران بر اساس شاخص هدانیک کرده است. در روش محاسبه متوسط حسابی قیمت مسکن، مشخصات و کیفیت واحدهای فروش رفته در دوره‌‌‌های مختلف در محاسبه متوسط قیمت قابل شناسایی نیست. به عنوان مثال، تعداد واحدهای فروش رفته نوساز در یک دوره امکان دارد بسیار بیشتر از دوره قبل باشد که در این حالت متوسط قیمت دو دوره متوالی با یکدیگر قابل مقایسه نخواهند بود. شاخص قیمت محاسبه شده به روش هدانیک این مشکل را برطرف می‌کند و اثر تغییرات کیفیت در طول دوره‌‌‌های مختلف را از بین می‌‌‌برد، بنابراین با وجود اینکه متوسط «حسابی» قیمت آپارتمان‌های مسکونی برای عامه جامعه ملموس‌‌‌تر است با این حال به دلیل حذف تغییرات کیفیت در محاسبه شاخص قیمت به روش هدانیک (متوسط وزنی قیمت مسکن) تغییرات قیمت در این روش بسیار دقیق‌‌‌تر از تغییرات قیمت در روش متوسط حسابی است.

اما، به طور کلی، استفاده از سطح متوسط حسابی قیمت مسکن هم برای عامه ملموس‌‌‌تر است و هم برای کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن بیشتر مورد استناد و استفاده قرار می‌گیرد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، متوسط وزنی قیمت مسکن در شهریور ماه امسال در پایتخت به حدود 80 میلیون و800‌هزار تومان رسید. در این ماه منطقه ١ با متوسط وزنی قیمت حدود 158 میلیون تومان بیشترین و منطقه ١٨ با متوسط وزنی قیمت 41 میلیون و 500‌هزار تومان، کمترین قیمت را در بین مناطق ٢٢ گانه شهر تهران به خود اختصاص داده‌‌‌‌‌‌اند.

سطح قیمت مسکن در سال 1401

مرکز آمار ایران در حالی بعد از 7 ماه توقف انتشار آمار رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران، داده‌‌‌های رسمی از قیمت و حجم معاملات آپارتمان‌‌‌های مسکونی پایتخت را منتشر کرد که این آمار رسمی 6 داده کلیدی و نامرئی را در خود جای داده است. اولین موضوع کلیدی و نامرئی در این گزارش به کشف رسمی میانگین قیمت مسکن در یکسال 1401 منجر شد. بر این اساس، برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در سال 1401 به 46 میلیون و200‌هزار تومان رسیده است که این میزان در مقایسه با سال قبل از آن (1400)، 31‌درصد رشد را نشان می‌دهد.

متوسط قیمت در 6 ماه اول امسال

داده کلیدی مهم اما نامرئی دوم، مربوط به محاسبه سطح متوسط قیمت هر مترمربع مسکن شهر تهران در 6 ماه اول امسال است. این سطح متوسط ماهانه قیمت بر اساس رشد ماهانه شاخص قیمت مسکن که در گزارش مرکز آمار درج شده است از سوی «دنیای‌اقتصاد» برآورد شده است. بر این اساس، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در 6 ماه اول سال‌جاری به 78 میلیون و100‌هزار تومان رسید. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در فروردین ماه 73 میلیون تومان، در اردیبهشت ماه 80 میلیون تومان، در خردادماه 81 میلیون تومان، در تیر 78 میلیون و500‌هزار تومان، در مردادماه 79 میلیون تومان و در شهریور ماه نیز 77 میلیون و400 میلیون تومان بوده است.

این در حالی است که سومین داده کلیدی نامرئی حاکی از آن است که در نیمه اول سال‌جاری متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نوعی رفت و برگشت کانالی را تجربه کرده است؛ یعنی سطح قیمت در دو کانال 70 میلیون تومانی و 80 میلیون تومانی رفت‌وبرگشت کرده و نوسان داشته است.

سردترین تابستان بازار مسکن

چهارمین نکته نامرئی در بطن گزارش مرکز آمار، از نوعی ابررکود معاملاتی در این بازار حکایت دارد. بر اساس این گزارش سطح معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران در شهریور ماه امسال به 3‌هزار فقره رسیده است که صرف‌‌‌نظر از ماه‌‌‌های فروردین که در واقع ماه تعطیل بازار مسکن محسوب می‌شود، این تعداد معاملات خرید مسکن به لحاظ کمترین حجم معاملات، از شهریور 98 به بعد بی‌‌‌سابقه بوده است. ماجرای این ابررکود معاملاتی طی سه ماه گذشته در گزارش‌‌‌های مختلف «دنیای‌اقتصاد» مورد تحلیل قرار گرفته است. یک علت بروز این ابررکود معاملاتی ناشی از کاهش شدید انتظارات تورمی پس از برخی گشایش‌‌‌های سیاسی مرتبط با موضوع مذاکرات برجام از یک طرف و همچنین افت شدید رشد نقدینگی در تابستان امسال و رسیدن نرخ رشد نقدینگی به سطح نرمال سه دهه اخیر است. این دو عامل باعث شد تابستان امسال تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌‌‌بازی ملکی تا مرز صفر کاهش پیدا کند. این در حالی است که دست کم طی سه سال اخیر و در نتیجه استمرار جهش قیمت مسکن، خریداران مصرفی به‌خصوص خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها نیز به اجبار به حاشیه بازار رانده شدند. نتیجه آن شد که سردترین تابستان بازار مسکن تهران در تابستان 1402 تجربه شد.

مسکن رتبه اول بازدهی 1402

پنجمین داده کلیدی نامرئی کشف شده از گزارش روز گذشته مرکز آمار ایران، مسکن را به عنوان رتبه اول بازدهی بین بازارهای رقیب در 6ماه اول سال‌جاری معرفی می‌کند. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بازدهی مسکن در نیمه اول سال‌جاری 15‌درصد بوده است؛ این در حالی است که در این مدت بازدهی بورس 8 درصد، طلا 3‌درصد و سکه منفی 10‌درصد بوده است.

اطلاعات نادرست در نبود آمار رسمی

یک نکته مهم که به عنوان ششمین داده کلیدی نامرئی از گزارش روز گذشته مرکز آمار از تحولات بازار مسکن شهر تهران می‌توان به آن اشاره کرد، مربوط به تبعات و اثر منفی حبس آمار رسمی و خاموش شدن چراغ راهنمای کشف قیمت فروش واحدهای مسکونی است. انتشار آمار رسمی از تحولات ماه‌‌‌های اخیر بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان داد در نبود آمار رسمی حتی مسوولان مسکن هم در کشف قیمت و رصد دقیق تحولات بازار مسکن دچار خطا و اشتباه می‌‌‌شوند.

در یک نمونه، تیرماه امسال، یکی از مسوولان ارشد بخش مسکن، تورم ماهانه مسکن شهر تهران را معادل منفی 3.8‌درصد اعلام کرد. در حالی که آمارهای رسمی نشان داد این میزان (تورم ماهانه مسکن شهر تهران در تیرماه 1402) معادل منفی 2.8‌درصد بوده است. یا اخیرا اعلام شد که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال نسبت به مردادماه 0.6‌درصد کاهش داشته است در حالی که آمارهای رسمی مرکز آمار نشان داد این میزان کاهش در مرز 2 درصدی و به طور دقیق منفی 1.7‌درصد بوده است. در واقع، روز گذشته، با انتشار آمار رسمی اثبات شد که حبس آمارهای رسمی بخش مسکن و خاموش شدن چراغ راهنمای کشف درست قیمت در این بازار نه تنها کمکی به بازار و متقاضیان آن نخواهد کرد که برعکس عملا به زیان بازار و متقاضیان است. چرا که به‌خصوص در برهه کاهش قیمت مسکن، حبس و توقف آمارها می‌تواند منجر به کم‌‌‌نمایی در اعلام میزان کاهش قیمت‌ها شود و خود این موضوع در نهایت به زیان مصرف‌کننده و روند تعدیل قیمت مسکن خواهد بود.