نکات مهم در خرید زمین قولنامه‌ای
آشنایی با قوانین خرید و فروش ملک، به همه‌ی ما کمک می‌کند تا معامله‌ای امن و درستی داشته باشیم. یکی از این قوانین مربوط به روش خرید زمین است، که در ایران به دو صورت سنددار (سند تک برگ، منگوله‌دار، شش‌دانگ، سه‌دانگ) و قولنامه‌ای انجام می‌شود. مسلما خرید زمین به صورت سنددار امن‌ترین روش خرید است، اما بسیاری از افراد معامله‌ی قولنامه‌ای را ترجیح می‌دهند. اما باید به این نکته توجه کرد که، خرید زمین به روش قولنامه‌ای از آن دسته معاملاتی است که نیاز به توجه و دقت بالا دارد و برخی افراد سودجو به دنبال این هستند که در این روش، سر خریداران را کلاه بگذارند.
از این رو، تصمیم گرفتیم در این مقاله درباره نکاتی صحبت کنیم که در زمان خرید زمین قولنامه‌ای بسیار به‌درد شما می‌خورند و می‌توانید با کمک آنها، از بروز اشتباهات و مشکلات بزرگ بعدی جلوگیری کنید.
ملک بدون سند یا قولنامه‌ای چیست؟
در بازار املاک و مستغلات، برخی ملک‌ها از قبیل آپارتمان، ویلا، زمین و باغ سند مالکیت ندارند و در زمان انجام خرید و فروش این ملک‌ها، نمی‌توان به‌طور قانونی سند را انتقال داد. این نوع ملک‌ها به اصطلاح به‌صورت قولنامه‌ای واگذار می‌شوند. سند قولنامه‌ای درست مانند سند عادی است، فقط با این تفاوت که در هیچ اداره‌ای ثبت نشده و معالمه‌ی آن تنها بین خریدار و فروشنده نوشته می‌شود. به همین خاطر است، که این سند معمولا فاقد اعتبار است.
معنای لغوی قولنامه «عهد و پیمان» است و معنای آن در محاوره «قرار» است. در خرید و فروش‌های قولنامه‌ای، اما و اگرها بسیاری وجود دارد؛ اما با این حال، بسیاری از افراد این روش را برای خرید زمین خصوصا در شمال کشور انتخاب می‌کنند. با مشاهده آگهی های معتبر برای خرید زمین در شمال در سایت های معتبر مانند شیپور می‌توان به این موضوع پی برد.
اما چه عواملی باعث فروش ملک به صورت قولنامه‌ای می‌شود؟
عوامل مختلفی در یک معامله وجود دارد که مانع از انتقال سند می‌شوند و به همین خاطر، مالک مجبور می‌شود تا ملک خود را به طور قولنامه‌ای معامله کند. این عوامل عبارت‌اند از:
- ملک یا زمین در رهن بانک است.
- به دلیل وجود خلافی ساختمانی، ملک سند ندارد.
- مالک موفق به دریافت پایان کار ملک خود نشده است و در پی آن نتوانسته سند رسمی دریافت کند.
- ملک در طرح شهرداری اعم از بافت فرسوده، تعریض خیابان و… قرار گرفته و یا زمین با کاربری مغایر ساخته شده است. در این حالت، برای ملک دستور تخریب صادر می‌شود.
معمولا با وجود چنین مشکلاتی، افراد متعهد می‌شوند که بین خودشان عقد بیعی (قرارداد خرید و فروش) منعقد و ملک را قولنامه کنند. برای این کار نیز، تعهداتی را بیان می‌کنند که تمام آنها لازم‌الاجرا هستند. به عنوان مثال در قولنامه خرید و فروش ملک، متعهد می‌شوند که در مهلت مشخص و پس از آماده شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را منعقد کنند.
نکات مهم خرید زمین قولنامه‌ای
همان‌طور که عنوان کردیم، رعایت برخی نکات در زمان خرید زمین قولنامه‌ای الزامی است و به شما کمک می‌کنند تا از خرید خود مطمئن شوید.
یکی از مواقعی که از روش قولنامه‌ای برای خرید و فروش زمین استفاده می‌شود، زمانی است که امکان انتقال قانونی سند زمین وجود ندارد و معمولا، دو طرف قرارداد این معامله را به صورت قولنامه‌ای انجام می‌دهند که به‌صورت دستی است. نکات مهم قبل از خرید زمین طبق مقاله منتشر شده در بلاگ شیپور، به شرح زیر است:
- بررسی مجوز مشاور املاک و تعیین حقوق او
- اطمینان از عدم محجوریت شخص خریدار در صورت پیر یا سالخورده بودن
- بررسی گواهی انحصار وراثت فروشنده (در صورت قولنامه زمین ارثی)
- اطمینان از در رهن یا وثیقه نبودن زمین
- اطمینان از مشاعی نبودن زمین
- بررسی دقیقِ مشخصات ذکرشده در مورد زمین در قولنامه
- بررسی کد رهگیری زمین
- اطمینان از عدم فروش زمین به شخص یا اشخاص دیگر
- پرداخت وجهِ بیان‌شده در قولنامه به صورت چک (چک در وجه حامل نباشد)
- اطمینان از حق فروش زمین توسط شخص حاضر در معامله
- اطمینان از امضا کردن قولنامه توسط تمام مالکین
چگونه در مورد ملک قولنامه‌ای مطمئن شویم؟
با توجه به اینکه انتخاب روش قولنامه‌ای برای خرید زمین ریسک‌هایی به همراه دارد، بنابراین باید به دنبال روشی مطمئن جهت آگاهی از وضعیت ملک باشید. مطمئن‌ترین راه جهت آگاهی از وضعیت ملک قولنامه‌ای، استعلام از شهرداری است. برای این کار، باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید و درخواست استعلام خود را ثبت کنید تا در زمان خرید، با مشکل مواجه نشوید.
همچنین درخواست استعلام، مزایای دیگری نیز برای شما خواهد داشت. با این کار، می‌توانید اطلاعاتی را در مورد ملک اعم از میزان بدهی، شرایط تخریب، وجود خلافی و یا اینکه آیا ملک در رهن، وثیقه و یا توقیف است یا خیر، به‌دست آورید. با کمک این اطلاعات می‌توانید از معامله ملک قولنامه‌ای به اطمینان برسید و میزان ضرر و زیان‌ها را به حداقل برسانید.
منبع: وبلاگ شیپور