مردم چگونه مسکن را «متری» بخرند؟

پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات از روز گذشته شروع شد و 10 روز مهلت دارد. صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که بر اساس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک طراحی شده، سرمایه سرمایه‌گذاران متعددی را جمع‌آوری می‌کند. فعالیت اصلی صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات، خرید و فروش املاک و مستغلات است. این صندوق‌ها با خرید املاک و اجاره آنها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد به کسب سود در بازار ملک می‌پردازند. عضویت در این صندوق به سرمایه‌گذاران خرد امکان می‌دهد از سرمایه‌گذاری در املاک سود ببرند، بدون آنکه مجبور باشند ملک را خریداری، مدیریت یا تأمین مالی کنند. با توجه به افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم، سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها این امکان را به خریداران می‌دهد که مسکن را به‌صورت متری خریداری کنند و بعد از گذشت چند سال بتدریج صاحب خانه شوند. در واقع صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات با هدف کسب سود از بازار ملک راه‌اندازی شده است. این روش، در کنار تولید مسکن و افزایش ساخت‌وساز در برنامه نهضت ملی مسکن، راهکاری برای سرمایه‌گذاری اقشار مختلف بویژه اقشار متوسط جامعه، در بخش مسکن و املاک است.

شرایط سرمایه‌گذاری در صندوق‌ املاک و مستغلات

با شروع پذیره‌نویسی نخستین صندوق املاک و مستغلات، به گفته مسئولان سازمان بورس، معاملات ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق پس از اتمام عرضه و اخذ مجوز فعالیت صندوق در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز خواهد شد.

بر اساس اطلاعیه فرابورس، صندوق بازنشستگی کشوری به عنوان عرضه‌کننده معرفی شده است. همچنین، ارزش مبنای هر واحد سرمایه‌گذاری هزار تومان، تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری ممتاز و عادی ۱۵ میلیون واحد و حداقل تعداد واحدهای سرمایه‌گذاری عادی قابل عرضه ۳۰ میلیون واحد عنوان شده است. به عبارتی در این ابزار جدید که بتازگی در بورس معرفی شده و به مرحله پذیره‌نویسی رسیده، خریدار می‌تواند به‌صورت متری مالکیت داشته باشد. مثلاً با توجه به قیمت ملک، با ۱۰ میلیون تومان نمی‌توان مسکن خریداری کرد اما با خرید واحدهای این صندوق می‌توان با گذشت زمان هم درآمد اجاره‌ای و در کنار آن عایدی سرمایه داشت و افزایش قیمتی املاک در این اوراق نیز حساب می‌شود.

فعالیت اصلی صندوق، جمع‌آوری سرمایه از سرمایه‌گذاران و اختصاص آن به خرید و تملک دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، اجاره دادن املاک و مستغلات در تملک، فروش دارایی‌های غیرمنقول موضوع سرمایه‌گذاری، سرمایه‌گذاری در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های املاک و مستغلات و صندوق‌های زمین و ساختمان و سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار شرکت‌های ساختمانی پذیرفته شده در بورس است. فعالیت فرعی صندوق نیز سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار رهنی، سرمایه‌گذاری در واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های در اوراق بهادار با درآمد ثابت، سرمایه‌گذاری در سایر ابزارهای مالی در اوراق بهادار با درآمد ثابت و سپرده‌های بانکی و گواهی سپرده بانکی و دریافت تسهیلات است. صندوق، عواید ناشی از این فعالیت را بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کند. نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور روی یک ملک اداری با متراژ مفید حدود ۹۰۰ مترمربع و عمر حدود ۱۴ سال در تهران تأسیس شده است.

مزایای صندوق

در خصوص مزایای سرمایه‌گذاری در این صندوق سیاوش پرویزی‌نژاد، رئیس اداره امور صندوق‌های سرمایه‌گذاری سازمان بورس و اوراق بهادار گفت: صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دارایی‌های واقعی سرمایه‌گذاری می‌کند، در حالی که سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، در دارایی‌های مالی سرمایه‌گذاری می‌کنند. همچنین بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم، کلیه درآمدهای صندوق‌های سرمایه‌گذاری معاف از مالیات هستند و بر اساس قانون بودجه، نقل و انتقال املاک به صندوق املاک و مستغلات نیز معاف از مالیات است.

وی با بیان اینکه سرمایه‌گذاران علاوه بر اینکه از افزایش قیمت املاک منتفع می‌شوند، اجاره‌های دریافتی از مستأجران هم بین دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری تقسیم خواهد شد، گفت: این صندوق‌ها ساختارهای قابل معامله دارند و خرید و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری آنها از طریق کارگزاری صورت می‌گیرد. از سوی دیگر به دلیل وجود رکن بازارگردان، واحدهای سرمایه‌گذاری از نقدشوندگی بالایی برخوردار هستند. با توجه به اینکه این صندوق‌ها مدیر بهره‌برداری دارند، املاک و مستغلات به صورت حرفه‌ای مدیریت می‌شوند. همچنین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات امکان استفاده از تسهیلات بانکی را دارد. پرویزی‌نژاد بر این نکته تأکید کرد که با توجه به روند قیمت مسکن در طول سال‌ها و دهه‌های گذشته، انتظار می‌رود ریسک کمتری متوجه دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری شود.

عارف علیقلی‌پور، مدیر نهادهای مالی فرابورس ایران نیز درباره جزئیات عملکرد صندوق املاک و مستغلات گفت: بازدهی این صندوق برای سرمایه­‌گذاران از دو محل توزیع عواید حاصل از اجاره‌داری و خرید و فروش املاک که به صورت سالانه بر اساس الزامات تقسیم سود، میان سرمایه‎گذاران صندوق که دارندگان واحدهای سرمایه‎گذاری هستند، توزیع خواهد شد. تفاوت ارزش روز املاک تحت مدیریت صندوق است که در قالب بازدهی سرمایه‌ای می‌تواند برای دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری محقق شود. در واقع می‌توان گفت با استفاده از صندوق املاک و مستغلات سرمایه خرد افراد جمع می‌شود و با افزایش قیمت مسکن، صندوق به عنوان ابزاری برای پوشش ریسک عمل می‌کند. به این ترتیب با افزایش قیمت مسکن، ارزش پول حفظ می‌شود و از طرفی معافیت مالیاتی صندوق‌ها از مزایای قابل توجه این صندوق املاک و مستغلات محسوب می‌شود. کارشناسان اقتصادی انتظار دارند با توجه به اینکه نگاه مردم به مسکن برای حفظ سرمایه، نگاهی مثبت است، صندوق‌های املاک و مستغلات با استقبال سرمایه‌گذاران مواجه شود. در این روش سرمایه‌گذاری در بازار ملک، خریداران می‌توانند با مبلغی کم خرید کنند که در بازار مسکن غیرممکن است. علاوه بر آن سرمایه‌گذاری در این صندوق، سرمایه‌گذاری راکدی نیست و مولد است به این معنی که متناسب با متراژی که خرید می‌شود، خریدار می‌تواند اجاره دریافت کند، این مزیت باعث افزایش جذابیت فعالیت در صندوق‌های املاک خواهد شد. از سوی دیگر فعالان بازار مسکن معتقدند با راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات کشور، روش‌های مدرن جدید جایگزین روش سنتی در خصوص خرید و فروش املاک و کاهش هزینه‌ها با مدیریت بهتری انجام می‌شود. همچنین سرمایه‌گذاران، با سرمایه‌گذاری در صندوق‌های املاک و مستغلات بازدهی متناسب با بازده مسکن به‌دست می‌آورند و از این صندوق‌ها به‌عنوان سپر تورمی بخش مسکن استفاده خواهد شد. با توجه به خروج سرمایه از بازار بورس، هجوم سرمایه‌های سرگردان بیشتر در بازار مسکن خود را نشان داده است و بخشی از افزایش قیمت و تورم در این بازار به خاطر خرید و فروش به قصد سوددهی در بازار مسکن است. نکته مهم دیگر در خصوص این صندوق‌ها، کاهش سوداگری در مسکن و افزایش سرمایه‌گذاری واقعی در بازار مسکن است.

فارس