خبر خوش برای متقاضیان نوسازی /2 طبقه تراکم تشویقی برای نوسازی واحدهای فرسوده

شواریعالی مسکن در آخرین نشست خود ضوابط تشویقی برای نوسازی بافت فرسوده را اعلام کرد. براساس برنامه دولت، سالانه 150 هزار واحد فرسوده باید نوسازی شود. نوسازی بافت‌های فرسوده شهری در سال‌های اخیر در دستور کار قرار گرفته است. در دولت قبل قرار بود سالانه 100 هزار واحد نوسازی شود اما در هر سال نوسازی کمتر از برنامه پیش رفته است. اهمیت نوسازی بافت فرسوده از آنجا است که بخش زیادی از بخش‌های مسکونی شهری و روستایی را شامل می‌شود. در حال حاضر بیش از ۱۶۶ هزار هکتار از مساحت شهرها معادل ۲۳ درصد سطوح شهری بافت‌های ناکارآمد است که از این میزان ۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده میانی، ۶۰ هزار هکتار سکونتگاه غیررسمی، ۳۲ هزار و ۶۸۶ هزار هکتار بافت تاریخی و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده با پیشینه روستایی را شامل می‌شود. در مجموع ۵ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های ناکارآمد شناسایی شده است که حدود ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار واحد بناهای ناپایدار و فاقد هرگونه سازه هستند. از ابتدای تصویب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که  سال ۸۴ تصویب شده تا کنون حدود ۲۱۰ هزار بنای ناپایدار احیا و ۶۷۰ هزار واحد مسکونی ساخته شده که به طور متوسط شامل سالانه ۴۰ هزار واحد نوسازی شده است.

4 نوع حمایت

برای نوسازی بافت فرسوده، دولت 4 نوع رویکرد کوتاه کردن زمان صدور پروانه ساخت، کوتاه کردن زمان صدور مجوزهای اداری و انشعابات ،اعطای تسهیلات مالی و اخیراً نیز اعطای مشوق‌هایی مانند افزایش تراکم را در نظر گرفته است. همه تخفیفات و تشویق‌هایی که برای سازندگان در نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده است برای فعالان در نوسازی بافت فرسوده هم دیده شده است. مبلغ تسهیلات پرداختی نوسازی بافت فرسوده در تهران برای هر واحد ۴۵۰ میلیون تومان، در کلانشهرها۴۰۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۳۵۰ میلیون تومان است که ۱۵۰ میلیون تومان از این تسهیلات با سود صفر درصد پرداخت می‌شود. از ابتدای دولت سیزدهم تا کنون ۲۶ هزار و ۳۷۰ واحد به بانک مسکن معرفی شده‌اند. در بخش خودمالکی نیز تاکنون ۸ هزار و ۲۰۰ مالک، متقاضی نوسازی در بافت‌های فرسوده بوده‌اند.

مشوق‌های نوسازی

علاوه‌بر تسهیلات و کاهش زمان صدور پروانه ساختمانی و همچنین تخفیف‌های دریافت مجوزهای ساخت، اخیراً شواریعالی مسکن، مشوق‌های دیگری را نیز برای رونق نوسازی در نظر گرفته و به تصویب رسانده است. از جمله این مشوق‌ها می‌توان به اعطای یک یا دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم طرح مصوب، تسهیل در ضوابط پارکینگ، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حد نصاب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی اشاره کرد. در محدوده بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، افزایش تراکم، تسهیل در ضوابط پارکینگ و معماری و اختلاط کاربری‌ها برحسب گروه‌های چهارگانه با هدف ایجاد انگیزه برای توسعه‌گرها، سرمایه‌گذاران و مالکان اعطا می‌شود.

ویژگی‌های بافت فرسوده برای بهسازی و نوسازی به گروه‌های چهارگانه تقسیم شده است. این گروه‌ها شامل بازآفرینی یکپارچه در مقیاس بلوک شهری، نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌ای، نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و نوسازی قطعات غیر قابل تجمیع است.از جمله مشوق‌های گروه اول می‌توان به اعطای دو طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های انتفاعی، امکان تخصیص ۲۰ درصد از فضای باز غیرمسقف مجموعه به منظور تأمین بخشی از پارکینگ‌های مورد نیاز، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد و امکان تسهیل در ضوابط معماری از جمله نحوه توده‌گذاری و نما اشاره کرد. مشوق‌های تعیین شده در این گروه مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده 5 استان است. نوسازی در این بخش بافت فرسوده، باید از طریق تنظیم مجدد زمین ضمن حمایت از کسب و کارهای خانگی و محلی و سازگار با محیط محله، بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده را تأمین کند و منجر به ارتقا و بهبود خدمات محله‌ای، کیفیت فضاهای جمعی و فضای سبز محله شود.

گروه دوم نوسازی در مقیاس محورهای اصلی محله‌ای است. اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی نسبت به تراکم مجاز طرح مصوب، امکان تخصیص سطح اشغال مجاز طبقه همکف به کاربری‌های غیرانتفاعی مشروط به تأمین ورودی مستقل، عدم احتساب سطح بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ مشروط به ورود پارک حاشیه‌ای در معبر، امکان استفاده از مساحت معابر بن‌بست فاقد کارکرد و تراکم حاصل از آن ضوابط تشویقی گروه دوم را تشکیل می‌دهد. ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل شکل‌گیری و تکمیل محورهای عملکردی اصلی محله‌ای به‌عنوان محرک توسعه و نوسازی محله‌ای تنظیم شده است. شرط بهره‌مندی از ضوابط تشویقی این مصوبه برای قطعات مسکونی کمتر از حد نصاب در این گروه، تجمیع با قطعات مجاور و رسیدن به حد نصاب است؛ قطعات مسکونی با مساحت کمتراز حد نصاب واقع در محورهای اصلی، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی موضوع این مصوبه، امکان دریافت پروانه ساختمانی خواهند داشت.

نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری، گروه سوم هدف بهسازی و نوسازی را شامل می‌شود. ضوابط تشویقی این گروه نیز اعطای حداکثر یک طبقه تشویقی، کاهش ضریب تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵ برای هر واحد، امکان احداث یک در ِاضافه در راستای تأمین حداکثری پارکینگ در بافت‌های فرسوده و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی است.

نوسازی قطعات غیر قابل تجمیع، گروه چهارم بسته سیاست‌ها و ضوابط نوسازی بافت‌های فرسوده را تشکیل می‌دهد. امکان پیشروی طولی تا ۲ متر پس از اصلاحی مشروط به رعایت همجواری و حقوق همسایگی، کاهش ضریب برای هر واحد تأمین پارکینگ مورد نیاز به ۰.۷۵، امکان احداث حداکثر یک درِ اضافه مشروط به تأمین ضریب تأمین یک پارکینگ برای هر واحد، امکان احداث واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از حدنصاب تعیین شده در طرح مصوب و عدم احتساب مساحت بالکن و تراس در محاسبه تراکم ساختمانی، مشوق‌های گروه چهارم را شکل می‌دهد. ضوابط تشویقی این گروه با هدف تسهیل نوسازی در عمق بافت فرسوده شهری و برای قطعات غیرقابل تجمیع و پیشگیری از ایجاد فضاهای رهاشده و بی‌دفاع شهری تنظیم شده است. قطعات مسکونی با مساحت کمتر از 50 مترمربع که امکان تجمیع نداشته باشند، به شرط رعایت ضوابط شهرسازی، معماری و ساختمان، بدون برخورداری از ضوابط تشویقی، امکان دریافت پروانه ساختمانی را خواهند داشت.

این ضوابط و مشوق‌ها در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری ملاک عمل است و در بافت های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود. همچنین با تصویب شورایعالی مسکن، در راستای افزایش رقابت پذیری و ایجاد مزیت نسبی برای ساخت و ساز در بافت های فرسوده و ناکارآمد، تمام نوسازی‌های واقع در بافت‌های فرسوده ضمن ثبت در واحدهای مشمول قانون جهش تولید مسکن، امکان بهره‌گیری از مزایای مالی این قانون را دارند.

منبع: روزنامه ایران