هزینه ساخت خانه در تهران متری 15 میلیون! /بساز بفروش ها از فروش خانه چقدر سود می کنند؟

اولین سرفصل هزینه یک واحد مسکونی هزینه زمین است. خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران در گفت‌و‌گو با «ایران» می‌گوید، 60درصد قیمت ساختمان مربوط به زمین است چون در 10 سال گذشته نرخ زمین 1.5برابر قیمت ساختمان افزایش داشته است. مثلاً اگر در سال‌های قبل هزینه زمین 40درصد هزینه ساختمان را تشکیل می‌داد این درصد به خاطر افزایش قیمت زمین، اکنون به 60درصد رسیده است. بنابراین دو عامل دخیل در هزینه نهایی یک ساختمان هزینه زمین و هزینه ساخت است. هزینه ساخت یک واحد مسکونی به چند بخش تقسیم می‌شود؛ بخش خدمات شامل هزینه اخذ مجوز ساخت یا پروانه ساختمانی، هزینه نظام مهندسی و هزینه بیمه است. دو بخش دیگر در هزینه ساخت شامل دستمزد، هزینه مصالح و نهاده‌های ساخت است.

سهم بخش‌های مختلف در هزینه نهایی ساخت

برآوردها از هزینه قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در کشور نشان می‌دهد 60 درصد هزینه مربوط به زمین، 5 درصد هزینه‌ مجوزهای شهرداری و نظام مهندسی و 35 درصد هزینه دستمزد و نهاده‌های ساختمانی است. تورم‌های آشکار و پنهان، هزینه ساخت را افزایش می‌دهد. تورم آشکار، افزایش قیمت زمین و نهاده‌های ساختمانی است. در سال‌های اخیر به‌خاطر مشکل تأمین برق صنایع، تولیداتی مانند سیمان و فولاد در این فصل سال کاهش می‌یابد و همین مسأله، موجب افزایش قیمت این کالاها می‌شود. تابستان سال گذشته، با کاهش تولید سیمان قیمت هر کیسه 40 کیلویی سیمان از حدود 30 هزار تومان تا 100 هزار تومان رسید. فعالان بازار مسکن می‌گویند علاوه بر تورم عمومی، امسال افزایش 57 درصدی دستمزد کارگران، سهم دستمزد از هزینه ساخت را افزایش می‌دهد که در قیمت تمام شده مسکن مؤثر است.

تورم پنهانی مؤثر در هزینه ساخت، مربوط به روند صدور پروانه ساختمانی است. صدور نهایی مجوز ساخت با شهرداری‌ها است اما دستگاه‌های مختلف مانند آتش نشانی، بیمه و نظام مهندسی بخشی از روند صدور پروانه را برعهده دارند که در مواقعی بیش از یک سال زمان صدور را به تأخیر می‌‌اندازد. در زمان یک سال ممکن است تورم برخی کالاها به 30 درصد یا بیشتر برسد و در نتیجه تمام هزینه‌های ساخت هم به خاطر تأخیر در صدور پروانه، افزایش می‌یابد و به این ترتیب تورم پنهان به صنعت ساختمان تحمیل می‌شود. محاسبه هزینه ساخت بر اساس بنای مفید ساختمان انجام می‌شود. فعالان بازار مسکن می‌گویند محاسبه هزینه ساخت باید بر اساس بنای کل، بنای مفید و مشاعات باشد. مثلاً اگر بنای مفید یک ساختمان 300متر باشد، بنای کل آن حداقل 500 متر است که طراحی و تولید ساختمان بر اساس بنای کل است. اما عرف معاملات مسکن بر اساس بنای مفید است به همین دلیل در نقاط متوسط یا پایین شهر تهران که قیمت مسکن کمتر از مناطق شمالی است به مشاعات توجهی نمی‌شود مثلاً عرض راهروها کم است یا پارکینگ برای کل واحدها تأمین نمی‌شود و سازندگان تلاش می‌کنند بنای کل بیشتر در بنای مفید صرف شود تا مشاعات، به این ترتیب هزینه نهایی فروش ساختمان نیز افزایش می‌یابد. اما در مناطق شمالی هزینه مشاعات در هزینه مفید ساختمان حساب می‌شود و قیمت هر متر مسکن در این مناطق بیشتر از مناطق دیگر است.

برخی سازندگان مسکن، معتقدند هزینه ساخت یک ساختمان در مناطق متوسط شهر با نهاده‌های ساختمانی با استاندارد متوسط متری 8 میلیون تومان برآورد شده است در حالی که این هزینه متعلق به بنای مفید است و اگر کل بنا در نظر گرفته شود هزینه ساخت متری 15 میلیون تومان است که البته در ساختمان‌های لوکس این هزینه تا متری 90 میلیون تومان بالا می‌رود. هزینه ساخت یک واحد مسکونی با توجه به منطقه و نهاده‌های مورد استفاده افزایش می‌یابد و متغیرها در هزینه نهایی تعیین‌کننده هستند. مثلاً اگر زمین در منطقه‌ای پرخطر مثل نزدیکی به گسل، مناطق ناپایدار یا دامنه‌های شیبدار قرار گرفته باشد سیمان یا فولاد مورد نیاز بیشتر از مناطق دیگر است مثلاً در یک ساختمان 4 طبقه با توجه به منطقه ساخت، هر متر مربع فونداسیون ساختمان 15 تا 35 کیلوگرم میلگرد نیاز دارد. نهاده‌های ساختمان قیمت‌های متفاوتی دارد؛ مثلاً سنگ نمای ساختمان از متری 300 هزار تا 4 میلیون تومان قیمت دارد. در برخی مناطق تهران مانند منطقه یک و 5 در کف واحدها از فوم بتون استفاده می‌شود که نوعی عایق صدا محسوب می‌شود که هزینه ساخت را ممکن است تا متری 3 میلیون تومان افزایش دهد. در منطقه یک ممکن است دستمزد یک کارگر به‌خاطر استفاده از مصالح و نهاده‌های متفاوت تا متری یک میلیون تومان بیشتر باشد. بیشترین هزینه نهاده‌ها نیز مربوط به نهاده‌های داخلی و تزئینات است. مثلاً هزینه ساخت سقف، ستون و دیوارچینی متری 2.5 تا 3 میلیون تومان است اما نهاده‎های داخلی مانند سیم کشی، لوله‌کشی، در و پنجره، .. قیمت ساخت را تا متری 8 میلیون تومان افزایش می‌دهد. برخی سازندگان می‌گویند هزینه‌های شهرداری بیشترین اثر را در افزایش قیمت ساخت و هزینه تمام شده مسکن دارد. مثلاً اگر جواز ساخت یک واحد متری یک میلیون تومان باشد شهرداری به سازنده اعلام می‌کند اگر در ساخت تخلفی انجام گیرد مثلاً سازنده به‌جای 3 طبقه 5 طبقه بسازد یا سطح بیشتری را اشغال کند، سازنده باید جریمه تخلف را به شهرداری بپردازد. معمولاً سازندگان این تخلفات را انجام می‌دهند چون در قیمت تمام شده فروش بسیار تأثیر‌گذار است. با این تخلفات مجوز ساخت از متری یک میلیون تومان ممکن است تا متری 7میلیون تومان هم برسد. مثلاً در یک ساختمان 5 طبقه اگر هزینه مجوزها 1.5 میلیارد تومان باشد با تخلف، 2 میلیارد تومان به این هزینه اضافه می‌شود که سازندگان آن را می‌پردازند اما در نهایت این هزینه‌ها با افزایش قیمت فروش، از خریداران که همان متقاضیان مصرفی هستند گرفته می‌شود. سود فروش یک واحد مسکونی بر‌اساس عرف بازار مسکن، حدود 30 درصد بیشتر از هزینه ساخت است. اما محاسبه هزینه ساخت و فروش نشان می‌دهد که قیمت فروش بسیار بیشتر از هزینه ساخت و حداقل 2برابر آن است.هزینه ساخت یک واحد 80متری با نهاده‌های ساختمانی با درجه متوسط در مناطق میانی شهر تهران، حدود 800میلیون تومان است، قیمت فروش این واحد بر اساس متوسط قیمت 36میلیون تومانی هر متر آپارتمان در شهر تهران(آمار بانک مرکزی)  بدون در نظر گرفتن هزینه زمین، برابر با 2 میلیارد و 800 میلیون تومان است.