سرایداری، نظافت، نگهبانی و سایر خدمات شرکت های مدیریت ساختمان
با افزایش روزافزون جمعیت و کمبود زمین، انسان به ساخت آپارتمان‌ها روی آورد. در ابتدا تنها خانه‌های 4 یا 5 طبقه ساخته می‌شدند ولی به‌مرور آپارتمان‌هایی پدید آمدند که می‌توانند محل سکونت چند ده خانواده باشند. یک آپارتمان ممکن است با مشکلات و مسائلی روبرو شود که برای حل آن، تمام ساکنین آن باید نقشی داشته باشند. دخالت چند ده نفر با تفکرات، عقاید و نظرات متفاوت و همین‌طور هماهنگی بین آنها کار بسیار دشواری بود؛ ازاین‌رو نقش مدیر ساختمان و شرکت مدیریت ساختمان پدید آمد. با ما همراه باشید تا به معرفی مدیر ساختمان، شرکت مدیریت ساختمان، نقش و به‌طورکلی مسائل مربوط به امور مدیریتی آپارتمان‌ها بپردازیم.
مدیر ساختمان کیست؟
مدیر ساختمان مسئول اداره ساختمان و اجرای تصمیمات گرفته شده در مورد ساختمان می‌باشد؛ مدیر ساختمان مسئولیت رفع مشکلات احتمالی را بر عهده دارد و به طور کل تمام اموری که مربوط به ساختمان است باید تحت‌نظر و مدیریت مدیر ساختمان قرار بگیرد. مدیر ساختمان هرساله توسط مالکین ساختمان (که به آن مجمع عمومی می‌گویند) انتخاب می‌شود. مجمع عمومی می‌تواند در صورت نیاز به‌جای یک مدیر چند مدیر انتخاب کند تا هیئت مدیره تشکیل شود.
مسئولیت‌های مدیر ساختمان
مدیر ساختمان مسئولیت طیف وسیعی از اقدامات و فعالیت‌های مربوط به ساختمان می‌باشد. به‌طورکلی وظایف مدیر ساختمان به دو بخش تقسیم می‌شود: امور مربوط به ساختمان (بنای ساختمان و محیط آن)، امور مربوط به مالکین و مشکلات مربوط به آنها.
اقدامات و فعالیت‌هایی که مدیر ساختمان باید برای بخش اول وظایفش انجام دهد، شامل موارد زیر می‌باشد:
- اجرای تصمیماتی که مجمع عمومی در مورد بنای ساختمان گرفته است
- حفظ ساختمان با بهره‌گیری از بخش سرایداری و یا نگهبانی
- بیمه ساختمان جهت حداقل کردن ضررهای مالی در صورت وقوع بلایای طبیعی مانند آتش سوزی و سیل و ...
- اداره و بررسی وضعیت نظافت ساختمان
- بررسی سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی
- بررسی وضعیت آسانسور و مشکلات مربوط به آن
- نصب یا تعمیر و نگهداری سیستم اطفا حریق
- رسیدگی به فضای سبز ساختمان
انتظارات و توقعاتی که ساکنین از مدیر ساختمان دارند
وظایف مدیر ساختمان بسیار گسترده است؛ ما در این قسمت به ذکر برخی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان می‌پردازیم:
- اداره ساختمان و برقراری نظم در آن
- حفظ امنیت ساختمان
- برقراری آرامش در ساختمان و دعوت از مالکین به حفظ حقوق دیگر مالکین
- بیمه ساختمان
- مدیریت اقدامات بازسازی ساختمان در صورت تأیید مجمع عمومی و نظارت بر اجرای آن
- بررسی و رفع مشکلات ساکنین و رسیدگی به اعتراض آنان
- برگزاری جلسات مجمع عمومی در صورت نیاز
- صورت‌جلسه مجمع عمومی و بایگانی کردن آن
- اعلام تصمیمات مجمع عمومی به غایبان
- اجرای تصمیماتی که در جلسه مجمع عمومی اتخاذ شدند.
- تعیین میزان شارژ ساختمان و دریافت آن از مالکین یا ساکنین
- مدیریت هزینه‌های ساختمان
- وصول طلب از واحد بدهکار و انجام اقدامات قانونی در صورت نیاز
- انجام امور مربوط به فضای سبز
- نظارت بر فعالیت‌های سرایداری یا نگهبانی
- تعیین روش‌های نظافت ساختمان و نظارت بر نحوه اجرای آن
- نظارت بر نگهداری و رفع مشکلات مربوط به سیستم آب و برق و سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی
- اقدامات مربوط به حفاظت و تعمیر آسانسور
- تعیین شرایط برای نگهداری حیوانات خانگی مالکین
وظایف مدیر ساختمان به حدی گسترده است که شخص یا اشخاصی که به‌عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شوند، باید افرادی مسئولیت‌پذیر باشند که به‌طورجدی در راستای انجام به وظایف خود عمل کنند و رضایت ساکنین آپارتمان را جلب نماید.
حقوق مدیر ساختمان
در اغلب ساختمان‌هایی که واحدهای کمی دارند، مدیر معمولاً حقوقی دریافت نمی‌کند و یا بخشی از شارژ خود را به‌عنوان حقوق پرداخت نمی‌کند. در ساختمان‌هایی که تعداد مالکین زیاد است و وظایف مدیر سنگین می‌باشد، باید قراردادی برای مدیریت ساختمان تنظیم شود. حقوق مدیر ساختمان معمولاً همان مقداری است که وزارت کار تعیین کرده است. نکته مهمی که در خصوص حقوق مدیر ساختمان وجود دارد این است که مدیر به‌هیچ‌عنوان اجازه ندارد از هزینه‌های ساختمان و یا شارژ واحدهای دیگر، حقوق خود را برداشت کند؛ بلکه باید به‌صورت مجزا از دیگر هزینه‌ها آن را دریافت کند.
شرکت مدیریت ساختمان چیست؟
رسیدگی به تمام امور ساختمان، توسط یک فرد (مدیر)، نیازمند وقت و انرژی زیادی می‌باشد؛ مدیر ساختمان در واقع باید به‌صورت تمام‌وقت مشغول رسیدگی به امور ساختمان باشد و نمی‌تواند شغل دیگری اتخاذ کند. مدیریت ساختمان توسط هیئت مدیره نیز همواره با مشکلاتی مانند: اختلاف نظر و درگیری مدیران، هماهنگ نبودن مدیران برای انجام اقدامات لازم ساختمان، مسئولیت‌پذیر نبودن و شانه خالی‌کردن مدیران، محول کردن وظیفه به یک مدیر دیگر و . ... همراه بوده است. برای حل مشکلات مربوط به مدیر ساختمان، شرکت مدیریت ساختمان پدید آمد! شرکت مدیریت ساختمان تمام مسئولیت‌های مدیر ساختمان را بر عهده می‌گیرد و شما می‌توانید به‌صورت سالانه (با حضور اعضای مجمع عمومی) قرارداد خود را با شرکت مدیریت ساختمان تمدید کنید.
مزایای شرکت مدیریت ساختمان
شرکت مدیریت ساختمان برتری‌های نسبت به مدیر ساختمان (از مالکین) و یا هیئت مدیره ساختمان دارد. برخی از مهم‌ترین مزایای شرکت های مدیریت ساختمان عبارت است از:
1. ایجاد هماهنگی بین تمامی بخش‌ها
فرض کنید وقت نظافت ساختمان فرارسیده است. هم زمان با نظافت بخش‌های مختلف، نمی‌توان از انجام فعالیت‌های مربوط به فضای سبز و استخر و ... غافل شد.
مدیر ساختمان و هیئت مدیره معمولاً نمی‌توانند به‌خوبی بین این بخش‌ها هماهنگی ایجاد کنند؛ اما شرکت مدیریت ساختمان به دلیل استفاده از افراد متخصص که هرکدام بسیار مسئولیت‌پذیر می‌باشند، می‌تواند به‌سرعت هماهنگی‌های لازم را ایجاد نماید تا تمام اقدامات در موعد خود انجام شوند.
2. مسئولیت‌پذیری
در برخی مواقع، مدیر ساختمان یا هیئت مدیره، مسئولیت برخی رخدادها و مشکلات را نمی‌پذیرند؛ شرکت مدیریت ساختمان طبق تعهدات خود، مسئولیت تمام وظایف محول شده را می‌پذیرد و تلاش می‌کند تا به خوبی و با بهترین کیفیت و در زمان مشخص شده، به وظایف خود عمل کند.
3. تجربه بالا در خصوص مدیریت ساختمان
هنگام انتخاب مدیر ساختمان (از میان مالکین) توسط مجمع عمومی، ممکن است افرادی انتخاب شوند که نه‌تنها تجربه مدیریت ساختمان نداشته‌اند، بلکه حتی تجربه مدیریت در اماکن دیگر و ابعاد کوچک‌تر را نداشته‌اند. در این صورت امکان برخوردن به مشکلاتی که حل آن برای مدیر دشوار است، بسیار زیاد می‌شود. شرکت مدیریت ساختمان معمولاً به دلیل تجربه‌های زیادی که دارد، می‌تواند مشکلات احتمالی را پیش‌بینی کند و از آن جلوگیری نماید؛ یا در صورت وقوع مشکل، به بهترین شکل ممکن در صدد رفع آن بر آید.
4. انجام وظایف محول شده توسط مجمع عمومی در زمان مقرر شده
انجام تمامی فعالیت‌ها، حتی خارج از حیطه مدیریت، به‌صورت گروهی سرعت بالاتری دارد. شرکت مدیریت ساختمان از گروهی بهره می‌برد که در انجام فعالیت‌های خود تخصص دارد؛ بنابراین تمامی اقدامات به‌صورت موازی و با بهترین کیفیت انجام می‌شود که در نهایت منجر به تحویل کار در زمان مقرر می‌شود.
5. پیگیری مشکلات ساکنین و رفع مشکلات در کوتاه‌ترین زمان ممکن
مدیر ساختمان شاید به‌تنهایی نتواند در خصوص مشکلات ساکنین تصمیم بگیرد و یا به‌سرعت برای رفع آن اقدام کند؛ شرکت مدیریت ساختمان از متخصصانی بهره می‌گیرد که در صورت نیاز می‌توانند با برگزاری جلسه بین خودشان و گفتگوهای لازم، به بهترین نتیجه برسند.
همچنین به دلیل اینکه تعداد مشکلات زیاد است و ممکن است هر مالک، مشکلی در حوزه‌های مختلف داشته باشد، متخصص همان حوزه می‌تواند به‌سرعت راهکار را پیدا کند.
6. اطلاع‌رسانی دقیق
اطلاع‌رسانی در بخش‌هایی مانند برگزاری جلسات مجمع عمومی، اقدامات صورت‌گرفته در ساختمان، هزینه‌های موردنیاز و ... توسط شرکت مدیریت ساختمان، به بهترین شکل ممکن انجام می‌شود.
7. گزارش ریز هزینه‌های ساختمان
شرکت مدیریت ساختمان، معمولاً به دلیل اینکه مدیریت ساختمان‌های دیگری را بر عهده دارد، سیستم‌های دقیق‌تری برای ثبت هزینه‌ها در اختیار دارند؛ بنابراین می‌توانند اطلاعات دقیق‌تری در مورد تمامی هزینه‌ها به شما ارائه دهند.
8. نظافت باکیفیت و سریع ساختمان
شرکت مدیریت ساختمان برای نظافت ساختمان‌هایی که مدیریت آن را برعهده دارد معمولاً با شرکت‌های نظافتی قرارداد دارد و یا ممکن است با افراد مطمئنی که در این حوزه فعالیت می‌کنند قرارداد داشته باشد؛ بنابراین در صورت نیاز ساختمان و مالکین، نظافت ساختمان در کوتاه‌ترین زمان ممکن و با بهترین کیفیت صورت می‌گیرد.
9. آماده‌سازی فضای سبز
فضای سبز یکی از مهم‌ترین بخش‌های هر ساختمانی می‌باشد. دراین‌خصوص معمولاً شرکت مدیریت ساختمان از افرادی استفاده می‌کنند که توانایی رسیدگی و یا طراحی فضای سبز شما به بهترین شکل ممکن دارند.
10. رفع مشکلات سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و یا آسانسور
رفع این مشکلات شاید از یک مدیر، وقت و انرژی زیادی بگیرد؛ اما شرکت مدیریت ساختمان به دلیل شناخت کافی از مشکلات می‌تواند به‌سرعت از افراد متخصص برای رفع آن کمک بگیرد.
11. مدیریت صحیح بودجه
برای اغلب ما پیش‌آمده که بودجه‌ای برای یک کار تعیین کنیم اما هزینه‌ها فراتر از حد بودجه باشند و یا پس از پرداخت هزینه برای انجام کاری، مجبور به پرداخت دوباره شدیم.
شرکت مدیریت ساختمان با دقیق‌ترین تخمین برای هزینه‌های ساختمان (به دلیل تجربه در این کار) می‌تواند تا حد زیادی از این اتفاقات جلوگیری کند؛ همین‌طور در مواقعی که هزینه انجام یک فعالیت، کمتر از بودجه شما می‌شود، آن را پس‌انداز کرده و در هنگام بروز مشکلات دیگر، صرف هزینه‌های جدید می‌کند.
12. نگهبانی و سرایداری مطمئن
در حالت عادی معمولاً یافتن شخص مورد اعتماد و وظیفه‌شناس برای نگهبانی یا سرایداری بسیار سخت می‌باشد. شرکت مدیریت ساختمان می‌تواند بسته به نیاز ساختمان شما، مسئولیت یافتن نگهبان یا سرایدار را بر عهده بگیرد و مسئولیت نظارت بر فعالیت وی را برعهده بگیرد و در صورت نیاز اقدام به اخراج یا تشویق وی نماید.
13. دریافت شارژ و هزینه
سوءاستفاده از جایگاه مدیر و پرداخت دیرهنگام هزینه‌ها و شارژ ساختمان، احتمال بالایی دارد. ازآنجاکه شرکت مدیریت ساختمان وظیفه پرداخت هزینه‌ها و یا شارژ را ندارد، می‌توانید با خاطری آسوده دراین‌خصوص به آنها اعتماد کنید.
شرکت مدیریت ساختمان، می‌تواند بسته به شرایط مالی ساکنین، تا جایی که ساختمان دچار مشکل نشود، انعطاف به خرج دهد؛ اما این امر نباید موجب سوءاستفاده ساکنین دیگر شود.
14. کاهش هزینه‌های ساختمان
شرکت مدیریت ساختمان، متخصصانی در حوزه‌های متفاوت دارد و به دلیل ماهیت و نیازهای فعالیت خود، طرف قرارداد با افراد و یا شرکت‌ها می‌باشد. به طور مثال شرکت مدیریت ساختمان طرف قرارداد با شرکت نظافت ساختمان می‌باشد؛ به دلیل همکاری طولانی‌مدت و حتی دائمی، معمولاً هزینه نظافت ساختمان پایین‌تر از حد مرسوم می‌شود. حال اگر این موضوع را به تمام فعالیت‌های موردنیاز یک ساختمان مانند: تعمیرات ساختمان، تعمیرات سرویس‌های گرمایشی و سرمایشی، تعمیرات آسانسور، رسیدگی به فضای سبز و ... بسط دهیم، می‌بینیم که در نهایت بسیاری از هزینه‌های ساختمان کاهش یافته است.
انتخاب شرکت مدیریت ساختمان و نحوه بستن قرارداد
از آنجا که وظایف مدیر ساختمان و شرکت مدیریت ساختمان یکسان می‌باشد برای انتخاب شرکت مدیریت ساختمان نیز باید جلسه مجمع عمومی تشکیل شود. در این جلسه شرکت‌های برتر مدیریت ساختمان توسط مالکین یا ساکنین معرفی می‌شوند و هر مالک یا نماینده‌اش، نظر خود را اعلام می‌کند. در نهایت بین تمام گزینه‌ها رأی‌گیری شده و شرکتی که بیشترین رأی را دارد انتخاب می‌شود. سپس در جلسه‌ای دیگر مدیر یا نماینده شرکت منتخب در کنار اعضای مجمع عمومی حضور می‌یابد. نماینده شرکت منتخب تمام شرایط را بیان نموده و اعضای مجمع عمومی نیز تمام انتظارات و شرایط ساختمان را اعلام می‌کنند. سپس قرارداد طبق گفته‌های دو طرف و هزینه مشخص تنظیم و امضا می‌شود. قرارداد با شرکت مدیریت ساختمان، معمولاً یک‌ساله است و پس از گذشت یک سال، جلسه مجمع عمومی دراین‌خصوص تشکیل می‌شود و اعضای آن در صورت نیاز ساختمان و رضایت از شرکت مدیریت ساختمان، قرارداد خود را تمدید می‌کنند.
هزینه شرکت مدیریت ساختمان
هزینه‌ای که باید برای شرکت مدیریت ساختمان در نظر بگیرید به عوامل مختلفی بستگی دارد؛ از مهم‌ترین عوامل مؤثر بر هزینه شرکت مدیریت ساختمان عبارت‌اند از:
- توانایی‌ها و تجارب شرکت مدیریت ساختمان
- حجم فعالیت‌هایی که باید در ساختمان شما صورت بگیرد.
برترین شرکت مدیریت ساختمان
پس از آشنایی با وظایف مدیر و برتری‌های شرکت مدیریت ساختمان نسبت به مدیر ساختمان، نوبت به معرفی برترین و بزرگ‌ترین شرکت مدیریت ساختمان می‌رسد. گروه طاها با مدیریت دکتر امین نعیم آبادی یکی از موفق‌ترین شرکت‌های مدیریت ساختمان می‌باشد. گروه طاها بیش از 10 سال سابقه فعالیت به‌صورت تخصصی در زمینه مدیریت ساختمان را دارد. گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها علاوه بر اشراف و تسلط کامل به تمام وظایف مدیر ساختمان، نسبت به مسائل حقوقی آگاهی کامل داشته و در صورت نیاز می‌تواند به بهترین شکل مشکلات ساختمان را پیگیری و رفع کند.
گروه طاها توانسته در مدت فعالیت حرفه‌ای خود (از سال 1388 تا کنون) رضایت کامل اغلب کارفرمایان و مشتری‌های خود را جلب کند و جزء برترین شرکت‌های مدیریت ساختمان باشد؛ به قولی گروه سرمایه گذاری و فنی مهندسی طاها از پیش‌کسوتان و پرچم داراان این حوزه می‌باشد. درصورتی‌که احتیاج به یک شرکت مدیریت ساختمان برای انجام فعالیت‌های ساختمان دارید، می‌توانید با مراجعه به آدرس اینترنتی pst.co.ir و برقراری ارتباط با گروه طاها یا شخص دکتر امین نعیم آبادی، و دریافت مشاوره از خدمات این شرکت استفاده نمایید.