دعاوی قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک زمین و سازنده منعقد می شود. در این قرارداد زمین، آورده مالک است و سرمایه نقدی، نیروی انسانی، تجربه و تخصص آورده سازنده را تشکیل می دهند. طرفین در این قرارداد توافق می کنند سازنده در زمین مالک اقدام به ساخت و ساز نموده و پس از اتمام عملیات ساختمانی، مالک و سازنده به نسبت مقرر در قرارداد در بنای احداث شده شریک شوند. بروز اختلاف میان مالک و سازنده و تاخیر در انجام تعهدات از سوی هر یک از ایشان زمینه ساز طرح دعاوی متعددی میان طرفین قرارداد مشارکت در ساخت و یا اشخاص ثالث خواهد شد. دعاوی مشارکت در ساخت حسب مورد در دادگاه های عمومی حقوقی محل وقوع ملک، محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده اقامه می شود.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

با تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت توسط متخصص و رعایت نکات قانونی در این زمینه، می توان تا حد زیادی از بروز اختلاف و مناقشه جلوگیری کرد. بهتر است تعهدات هر یک از طرفین به صورت دقیق و با ذکر جزئیات در متن قرارداد قید شود. به علاوه مالک و سازنده می توانند در قرارداد خود تاثیر فورس ماژور بر اجرای قرارداد و همچنین روش های حل و فصل اختلافات میان خود را معین نمایند. برای مثال می توان با ارجاع اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت به داوری، از مزایای رسیدگی توسط داور بهره مند شد.

ضمنا متعاهدین می توانند برای تضمین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به پیش بینی وجه التزام قراردادی یا اخذ وثیقه نمایند.

ارکان قرارداد مشارکت در ساخت

ابهام و اجمال در متن قرارداد، ذکر تعهدات به صورت کلی و بدون جزئیات، منشاء اغلب دعاوی حاصل از قرارداد مشارکت در ساخت است. بنابراین ضروری است ارکان قرارداد مشارکت در ساخت به دقت توسط طرفین مشخص شود.

ارکان قرارداد مشارکت در ساخت از قرار ذیل است:

• طرفین قرارداد: مشخصات طرفین باید به صورت کامل در قرارداد درج شود. مالک و سازنده باید اهلیت و اختیار لازم برای انعقاد قرارداد را داشته باشند.

اگر یکی از طرفین قرارداد شخص حقوقی باشد، بررسی مدارک ثبتی شخص حقوقی و اساسنامه آن جهت شناسایی شخص صاحب حق امضاء و حدود اختیارات وی الزامی است. هم چنین لازم است شخص حقوقی اهلیت لازم جهت انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت را داشته باشد و ورشکسته نیز نباشد.

• موضوع قرارداد: مشخصات ثبتی، محل وقوع و سایر اطلاعات لازم در مورد ملک موضوع قرارداد باید در متن قرارداد درج شود؛ به گونه ای که تشخیص ملک مزبور به سهولت امکانپذیر باشد. هم چنین لازم است طرفین جزئیات عملیات سازنده را نیز معین نمایند. برای مثال اعلام کنند سازنده مکلف است از مصالح درجه یک استفاده کند یا بیمه تضمین کیفیت ساختمان را اخذ نماید.
• مدت قرارداد: مالک و سازنده باید تاریخ آغاز قرارداد را که همان تاریخ لازم الاجرا شدن آن است تعیین نموده و در متن قرارداد قید نمایند. هم چنین لازم است نسبت به مدت اجرای قرارداد نیز توافق نمایند. تعیین مدت برای قرارداد مشارکت در ساخت از نظر مطالبه وجه التزام و سایر خسارات و در صورت لزوم فسخ قرارداد مشارکت در ساخت حائز اهمیت است.
• ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات: عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین و یا تاخیر در انجام تعهدات غالبا سبب ورود خسارت به طرف مقابل خواهد شد. مطالبه خسارات وارده منوط به تصریح لزوم جبران خسارت در عرف، قانون یا قرارداد است. تصریح به این امر در متن قرارداد، طرف زیان دیده را از اثبات قانون یا عرف معاف می کند. طرفین می توانند جبران خسارت را به صورت روزانه پیش بینی کنند؛ به این معنی که به ازاء هر روز تاخیر در انجام تعهد، متعهد باید مبلغی را به طرف مقابل بپردازد، همچنین می توانند مبلغ ثابتی را به عنوان خسارت معین نمایند.
• تاثیر فورس ماژور: اثبات حدوث فورس ماژور (قوه قاهره) منجر به معافیت متعهد از انجام تعهد و پرداخت خسارت می شود. آنچه که در این مورد محل اختلاف و مناقشه محسوب می شود؛ شناسایی مصادیق فورس ماژور است. فلذا طرفین با احصاء مصادیق فورس ماژور در قرارداد مشارکت در ساخت و تعیین نحوه تاثیر آن بر اجرای قرارداد می توانند مانع بروز اختلاف شوند.
• تضمینات و وثایق: معمولا طرفین قرارداد مشارکت در ساخت جهت تضمین اجرای این قرارداد، اقدام به صدور چک یا سفته می نمایند. توثیق و ترهین املاک نیز به عنوان تضمین اجرای قرارداد مشارکت در ساخت مرسوم است. لازم به تذکر است چک صادر شده به منظور تضمین، قابلیت تعقیب کیفری را نداشته و وصول وجه آن تنها از طریق مراجع حقوقی و ثبتی امکانپذیر است.
• روش حل و فصل اختلافات: در صورت سکوت طرفین نسبت به روش حل و فصل اختلافات، رسیدگی به دعاوی ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت با دادگاه های عمومی است؛ اما طرفین می توانند با هدف بهره مندی از مزایای داوری، شرط ارجاع اختلافات به داوری را در متن قرارداد درج نمایند یا موافقتنامه داوری را امضا کنند. رسیدگی توسط داور یا هیات داوران نسبت به رسیدگی توسط دادگاه از سرعت و دقت بیشتری برخوردار است.

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

توافقات طرفین ضمن قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس وضعیت اقتصادی زمان وقوع عقد شکل گرفته است. از آنجا که قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی مستمر است و در طول زمان اجرا می شود، تغییرات وضعیت اقتصادی می تواند تعادل قراردادی میان طرفین را از بین ببرد. در این صورت هر یک از طرفین می تواند تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت را از دادگاه تقاضا نماید.

در نظام حقوقی ایران امکان تعدیل قرارداد توسط محاکم دادگستری پیش بینی نشده است؛ اما می توان بر مبنای قاعده لا ضرر و نفی عسر و حرج و همچنین نظریه غبن حادث، تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت را درخواست کرد. در واقع می توان گفت توافق مالک و سازنده بر مبنای شرایط زمان وقوع قرارداد حاصل شده و تداوم آن نیز منوط به تداوم همان شرایط است و شرط بقا شرایط زمان وقوع قرارداد به عنوان یک شرط ضمنی و بنایی در تمام عقود معوض وجود دارد.

البته ذکر این نکته لازم به نظر می رسد که اگر تغییر شرایط و اوضاع و احوال به حدی باشد که اجرای قرارداد را غیر ممکن کند، متعهد از اجرای تعهدات و پرداخت خسارت معاف است. در واقع تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت زمانی مطرح می شود که تغییر اوضاع و احوال منجر به تعذر اجرای قرارداد شود؛ اما اجرای قرارداد را غیر ممکن نکند.

با توجه به عدم پیش بینی امکان تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در قانون، بهتر است طرفین ضمن قرارداد، شرط تعدیل قرارداد را قید نمایند.

شایسته تذکر است در صورتی که تغییر اوضاع و احوال موقتا موجب تعذر اجرای قرارداد شود، مورد از موارد تعدیل قرارداد نخواهد بود؛ بلکه اجرای قرارداد معلق خواهد شد و دوره تعلیق به مدت قرارداد اضافه خواهد شد.

تقاضای تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت از سوی هر یک از طرفین قرارداد قابل استماع است و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک قرار دارد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت از قاعده لزوم تبعیت می کند و طرفین حق فسخ این قرارداد را نخواهند داشت؛ مگر به موجب قانون یا قرارداد.

مالک و سازنده می توانند با تراضی یکدیگر و به واسطه درج خیار شرط در قرارداد، حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به طرفین یا یکی از آنها یا شخص ثالث اعطا نمایند. خیار شرط مندرج در قرارداد الزاما باید به قید مدت معین باشد.

همچنین در فرض احراز تخلف طرفین از تعهدات قراردادی، طرف مقابل می تواند تحت شرایطی به استناد خیار تخلف از شرط ضمن عقد، قرارداد را فسخ کند. طرفی که مدعی تخلف طرف مقابل از مفاد قرارداد و ایجاد حق فسخ برای خود می باشد، باید وقوع تخلف را اثبات نماید.

متعاهدین می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، حدوث فورس ماژور (قوه قاهره) را موجد حق فسخ بدانند. در چنین شرایطی طرفی که اختیار فسخ دارد باید اراده خود مبنی بر فسخ قرارداد را به طرف مقابل اعلام نموده و می تواند جهت تثبیت این امر نزد دادگاه، دعوای تنفیذ فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را اقامه نماید. دعوای اخیر در هر یک از دادگاه های عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد یا اجرای آن یا محل اقامت خوانده قابل طرح و تعقیب است.

انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت

وقوع برخی عوامل قهرا موجب انحلال قرارداد مشارکت در ساخت خواهد شد. در صورت وقوع یکی از این موارد، قرارداد به خودی خود منفسخ تلقی شده و نیازی به اعلام اراده از سوی هیچ یک از طرفین نمی باشد.

جهات انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت را می توان به شرح ذیل برشمرد:

• منتفی شدن موضوع قرارداد: انتفای موضوع قرارداد به هر علتی سبب انفساخ قرارداد است. برای مثال با تلف ملک بر اثر وقوع سیل، قرارداد مشارکت در ساخت بلا موضوع مانده و منفسخ می شود.
• ورشکستگی سازنده: با صدور حکم ورشکستگی سازنده در اثنا مدت قرارداد، وی از تصرف و مداخله در اموال خود ممنوع می شود و اجرای قرارداد مشارکت در ساخت نیز بالتبع غیر ممکن خواهد شد.
• فوت سازنده: در مورد تاثیر فوت سازنده بر قرارداد مشارکت در ساخت میان حقوقدانان اختلاف نظر است. برخی معتقدند قرارداد مشارکت در ساخت بر مبنای تجربه و تخصص سازنده منعقد می شود و فوت وی منجر به انفساخ قرارداد خواهد شد. در مقابل گروه دیگری بر این نظرند که شخصیت سازنده علت عمده عقد تلقی نشده و فوت او سبب انتقال قرارداد مشارکت در ساخت به ورثه می شود؛ نه انفساخ قرارداد.
• توقیف یا مصادره ملک موضوع مشارکت: بازداشت، توقیف یا مصادره ملک موضوع مشارکت، تسلیم ملک به سازنده را غیر ممکن می کند و همین امر موجب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد بود.
• انقضاء مدت قرارداد: اگر طرفین برای قرارداد مدتی تعیین کرده باشند، با انقضاء این مدت، قرارداد مشارکت در ساخت به صورت قهری منفسخ می شود.
• غیر مقدور بودن اجرای قرارداد: چنانچه اجرای قرارداد به علتی خارج از اراده طرفین مقدور نباشد، قرارداد منفسخ است. برای مثال با وقوع ملک موضوع مشارکت در طرح شهرداری، اجرای قرارداد مشارکت در ساخت غیر مقدور خواهد بود.
• پیش بینی شرط فاسخ: شرط فاسخ نوعی اقاله معلق است که انفساخ قرارداد را موکول به امری در خارج می کند. طرفین می توانند با درج شرط فاسخ در قرارداد مشارکت در ساخت، وقوع امری در خارج را موجب انحلال قهری قرارداد بدانند.

مدعی انفساخ قرارداد می تواند دعوای خود را در هر یک از دادگاه های عمومی حقوقی محل انعقاد قرارداد یا اجرای آن یا محل اقامت خوانده اقامه نماید.

ابطال قرارداد مشارکت در ساخت

فقدان قصد واقعی جهت انعقاد قرارداد، نامشروع بودن جهت معامله، عدم اهلیت طرفین، معلوم و معین نبودن مورد معامله، درج شرط مجهول که موجب جهل به عوضین شود و درج شرط خلاف مقتضای ذات عقد از اسباب بطلان هر قراردادی، از جمله قرارداد مشارکت در ساخت تلقی می شوند. در صورت احراز هر یک از موارد اخیر الذکر، قرارداد مشارکت در ساخت باطل و بلا اثر است.

ضمنا در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت به نحو فضولی منعقد شود و مالک، معامله را رد کند، قرارداد مشارکت در ساخت باطل و کان لم یکن است.

در هر یک از موارد مذکور ذی نفع می تواند تایید بطلان قرارداد مشارکت در ساخت را در هر یک از دادگاه های محل انعقاد یا اجرای قرارداد یا محل اقامت خوانده تقاضا نماید.