جزییات جدید وام مسکن

بسیاری از زوج های جوان برای خریدن خانه به وام مسکن نیاز دارند و بانک عامل وام مسکن نیز در بخش مسکن مهلت استفاده از تسهیلات طرح ۸۲ را تا پایان شهریور سال ۱۴۰۰ تمدید کرد. در این راستا اعطای وام مسکن بدون سپرده مذکور برای خرید خانه مشمول درخواست‌هایی می‌شود که پیش‌نویس قرارداد آن حداکثر تا تاریخ ۳۱ شهریور ۱۴۰۰ تنظیم و قرارداد ذی‌ربط حداکثر تا تاریخ ۳۰ مهر ماه ۱۴۰۰ در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و تمامی شعب بانک عامل برای پرداخت وام مسکن به متقاضیانی که تا پایان شهریور سال آینده درخواست بهره‌مندی از وام مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از وام مسکن را دارند، تسهیلات موصوف را به صورت توأم  پرداخت خواهند کرد.

از این طریق وام مسکن بگیرید

یکی از تسهیلاتی که برای ساخت یا خرید خانه در نظر گرفته شده، اوراق مسکن (تسه) است که میزان آن متناسب با شرایط افراد (تجرد، تاهل و محل زندگی) و قیمت آن متناسب با عرضه و تقاضای بازار، متفاوت است و برای اخذ آن افراد میتوانند از طریق فرابورس اقدام به خرید اوراق کنند.

اوراق تسهیلات مسکن یا همان "تسه” وامی است که برای خرید ملک یا زمین گرفته می‌شود. این اوراق توسط بانک مسکن منتشر و در بازار فرابورس مورد معامله قرار می‌گیرد. بر این اساس وام گیرنده برای خرید یا نگهداری خانه یا ساخت و تعمیر املاک و مستغلات از آن استفاده می‌کند و موافقت می‌کند با گذشت زمان، معمولاً در یک سری پرداخت‌های منظم، آن را بازپرداخت کند. در این مدت ملک به عنوان وثیقه برای تأمین وام عمل می‌کند.

برای خرید این اوراق، متقاضی باید با دریافت یک کد بورسی از کارگزاری اقدام به خرید این اوراق کند. به عنوان کارمزد معاملات درصدی از حساب سرمایه‌گذار به هنگام خرید و فروش اوراق تسهیلات مسکن از حساب سرمایه‌گذار کسر می‌شود. همچنین فرد میتواند  با مراجعه به شعب بانک مسکن، برای خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن اقدام کند.

بانک مسکن هر ماه اوراق جداگانه‌ای منتشر می‌کند که قیمت این اوراق با یکدیگر متفاوت است. روی نماد معاملاتی این اوراق، نام ماه و دو رقم آخر سال صدور را شاهد هستیم که تاریخ انتشار و فرصت استفاده از اوراق را نشان می‌دهد. برای مثال تسه ۹۹۰۵ یعنی بانک در مردادماه سال ۹۹ این ورق را منتشر کرده است. هرچه به تاریخ انقضا و سررسید اوراق نزدیک‌تر شویم، قیمت خرید اوراق ارزان‌تر و هرچه تاریخ انتشار اوراق جدیدتر باشد قیمت آن گران‌تر است.

زمان استفاده از اوراق مهم است. اگر فرد بلافاصله قصد استفاده از اوراق خریداری شده خود را دارد، میتواند ارزان‌ترین اوراق موجود در بازار سرمایه را خریداری کند. ارزان‌ترین اوراق، اوراقی هستند که زمان کمی به ابطال آن‌ها باقی مانده است. با توجه به اینکه کارکرد اوراق خریداری شده در بازار، هیچ تفاوتی با هم ندارد تنها نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد آن است که فرصت استفاده از  اوراق خریداری شده را با توجه به مدت زمانی که ممکن است به‌واسطه کارهای بانکی صرف شود، وجود داشته باشد. مهلت انقضا اوراق از زمان انتشار تا دو سال بعد از آن است، بعد از گذشت ۲ سال از تاریخ انتشار اوراق ابطال می‌شوند و امکان دریافت وام دیگر وجود ندارد.

بنابراین به زبان ساده پس از آنکه مشخص شد ملک مورد نظر شرایط اخذ وام را دارد، فرد اوراق را خریداری کرده که در پرتفو قابل مشاهده است، در واقع اوراق بر اساس کد ملی فرد صادر می شود و بانک مسکن بر اساس تعداد اوراقی که فرد خریداری کرده است، چک را صادر میکند. پس از آن خریدار، فروشنده و نماینده بانک برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه کرده و نماینده بانک چک را به فروشنده تحویل میدهد و خانه  تا زمان پایان پرداخت اقساط در رهن بانک باقی می ماند.

همانطور که ذکر شد میزان و قیمت اوراق متفاوت است. برای مثال مجردهای ساکن پایتخت ۲۴۰ و متاهل های پایتخت نشین نیز میتوانند ۴۸۰ میلیون تومان وام دریافت کنند. سقف این تسهیلات برای مراکز استان و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر برای مجردها به ۱۶۰ و برای زوجین به ۳۲۰ میلیون تومان رسیده است این وام برای مجردهای سایر مناطق شهری به ۱۲۰ و برای زوجین این مناطق نیز به ۲۴۰ میلیون تومان رسیده است. قیمت آن نیز بر اساس عرضه و تقاضا در بازار تعیین می شود. برای مثال طبق آخرین قیمت ها، تسه دی ماه سال ۱۳۹۸، ۹۴ هزار و ۴۰۰ و تسه آذرماه ۱۴۰۰، ۹۹ هزار و ۳۰۰ تومان قیمت دارند.

پرداخت برخی انواع تسهیلات مسکن اعم از وام ساخت سا تعمیر مسکن در بسیاری از بانک‌های ایران متوقف شده است و متقاضیان با در بسته مواجه می‌شوند.

 «وام نداریم»... «بعد از عید سر بزنید»... «اعتبارمان تمام شده است» و ... این جملاتی است که این روزها بانک‌ها در پاسخ به درخواست وام، تحویل متقاضیان می‌دهند. حالا بسیاری از بانک‌ها پرداخت وام جعاله و وام ساخت مسکن را متوقف کرده‌اند و کارمند هر باجه‌ای برای این موضوع بهانه‌ای جور می‌کند. یکی می‌گوید که فقط به مشتریان با سپرده‌های بالا وام می‌دهند و دیگری تمام شدن اعتبار را بهانه می‌کند و یکی از بسته شدن حساب‌ و کتاب بانک‌ها در پایان سال می‌گوید و مشتریان را به سال جدید حواله می‌کند اما این بازی نه تنها در ماه‌های پایانی سال که در ماه‌های ابتدایی سال هم معمول است و بسیاری از بانک‌ها از پرداخت وام‌های خرد به مشتریان خودداری می‌کنند.

در نیمه اول امسال هم تا خرداد ماه بسیاری از بانک‌ها در پاسخ به درخواست وام‌‌های مربوط به مسکن به مشتریان اعلام می‌کردند که «دستورالعمل پرداخت وام در سال جدید هنوز ابلاغ نشده است!»

با این حال محمدرضا جمشیدی، رئیس کانون هماهنگی بانک‌های خصوصی به اقتصاد آنلاین می‌گوید که این جملات بهانه‌هایی بیشتر نیستند و تنها یک دلیل پشت این جمله‌ها وجود دارد و آن «نداری بانک‌هاست».

او در ادامه توضیح می‌دهد: پرداخت وام برای بانک‌ها زیان محض است و در حالی که سود تسهیلات بانکی حداکثر 18 درصد است نرخ تورم 44 درصد اعلام شده است. بنابراین دریافت وام برای مشتریان به صرفه و به زیان بانک‌هاست.

رئیس کانون هماهنگی بانک‌های خصوصی همچنین می‌گوید که بانک‌ها در حال حاضر با گرفتاری انباشت بدهی‌های غیرجاری مواجه هستند و شکاف بین نرخ سود بانکی و نرخ تورم موجب شده که برای مشتریان به صرفه باشد که وام بگیرند و آن را پس ندهند! بنابراین منابعی باقی نمی‌ماند که بانک‌ها به سایر متقاضیان وام بدهند.

جمشیدی در ادامه توضیح می‌دهد: بانک موظف است که سود سپرده مشتریان خود را سر وقت واریز کند اما تاخیر مشتریان برای پرداخت اقساط وام خود موجب می‌شود که بانک‌ها علاوه بر نرخ سود پایین  تسهیلات نسبت به تورم، از این ناحیه هم دچار ضرر و زیان بشوند.

این موضوع در حالی مطرح می‌شود که در حال حاضر سهم مسکن از تسهیلات بانکی رقم بسیار اندکی است.

همین چند روز پیش مهرزاد ذاکری، مدیرکل مجلس بانک مرکزی در نشست «ساز و کار بهینه مشارکت نظام بانکی در طرح‌های ملی ساخت مسکن» اعلام کرد که در سال ۹۹ نظام بانکی نزدیک به ۱،۸۰۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات به بخش‌های مختلف اقتصادی اعطا کرده است که سهم بخش صنعت ۳۰ درصد، بخش مسکن ۵ درصد (۱۰۴ هزار میلیارد)، بخش بازرگانی ۱۷ و بخش خدمات ۳۹ درصد بوده است.

با این حال محمدرضا جمشیدی، رئیس کانون هماهنگی بانک‌های خصوصی می‌گوید که پرداخت تسهیلات مسکن برای بانک‌ها جاذبه ندارد زیرا مدت بازپرداخت آن بسیار طولانی است و در سایر کشورها نرخ سود تسهیلات بانکی معمولا یک تا دو درصد بالاتر از نرخ تورم است و بنابراین برای بانک‌ها پرداخت تسهیلات خرد صرفه دارد اما در ایران علاوه بر اینکه دولت بدهی سنگینی به بانک‌ها دارد، دولتی‌ها کارمزد خدمات بانکی را نمی‌پردازند و از آن سمت بانک‌ها را مجبور می‌کنند که با زیان به بخش‌های مختلف تسهیلات بدهند.

در حال حاضر وام خرید مسکن فقط در بانک مسکن و ملی پرداخت می‌شود اما وام جعاله یا تعمیرات مسکن، همچنین وام ساخت و ساز مسکن در سایر بانک‌ها نیز پرداخته می‌شود.

گفتنی است که وام ساخت و ساز مسکن علاوه بر انبوه‌سازان به خود مالکان و افراد مالک زمین هم پرداخته می‌شود و بر اساس تصمیم شورای پول و اعتبار متقاضیان وام ساخت مسکن، در تهران ۴۵۰ میلیون تومان دریافت می‌کنند، برای متقاضیان در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۳۵۰ میلیون تومان و سایر شهرها ۳۰۰ میلیون تومان، همچنین برای مسکن روستایی ۲۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

رقم تسهیلات جعاله مسکن هم بانک‌های مختلف متفاوت است و از 5 میلیون تومان تا حدود 500 میلیون تومان است.