پیش بینی درباره شوک‌های آینده بازار مسکن/مسکن گران می شود؟
هم زمان با کاهش ساخت و ساز، معاملات مسکن به طور قابل توجهی افزایش داشته است. آیا این اتفاق از شوک‌های آینده بازار مسکن پرده‌برداری می‌کند؟
دو آمار قابل توجه بازار مسکن ظاهرا نشانه‌هایی از آینده این بازار فاش می‌کنند.
مرکز آمار ایران چندی پیش گزارش داد که تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده تهران در فصل بهار امسال نسبت به سال گذشته حدود ۱۷ درصد کاهش داشته است. در مقابل معاملات مسکن در ماه پایانی فصل پاییز امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۲۸۲ درصد افزایش داشته است.
کاهش ساخت و ساز در مقابل صعود قابل توجه معاملات مسکن چه اتفاقی را در آینده رقم می‌زند؟
مهدی سلطان‌محمدی، تحلیلگر ارشد بازار مسکن درباره رشد قابل توجه معاملات مسکن به توضیح می‌دهد: به نظر می‌رسد معامله‌گران بازار مسکن احساس کرده‌اند که در این مقطع زمانی ریسک معامله مسکن پایین آمده است و تقاضاهای انباشته وارد بازار شده‌اند. در ۲-۳ سال اخیر شوک‌های پی در پی به بازار مسکن وارد شد اما در حال حاضر تورم سالانه بخش مسکن به حدود ۲۰ درصد رسیده است که این عدد در مقایسه با نرخ تورم حدود ۴۵ درصدی نشان می‌دهد که حباب قیمت مسکن در حال تخلیه شدن است.
او ادامه می‌دهد: با تخلیه حباب قیمت مسکن و آرامش نسبی که بر بازار حکمفرما شده است، معامله‌گران احساس کرده‌اند که ریسک خرید مسکن پایین آمده است و فروشندگان هم که برای فروش ملک خود دست نگه داشته و در مواردی فایل‌های فروش مسکن را لغو کرده بودند، با آرامش نسبی بازار معاملات را از سر گرفته‌اند.
بازار ساخت و ساز در شرایط نامناسب
این کارشناس بازار مسکن در عین حال تاکید می‌کند که وضعیت ساخت و ساز مسکن در شرایط نامناسبی قرار دارد و انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش را کاهش داده است.
سلطان‌محمدی توضیح می‌دهد: نهاده‌های تولید و مصالح ساختمانی افزایش قابل توجه قیمت را تجربه کرده‌اند و مطابق گزارش مرکز آمار دستمزد کارگران ساختمانی افزایش حدود ۷۰ درصدی را تجربه کرده است. همچنین قیمت زمین افزایش قابل ملاحظه‌ای داشته است و با توجه به افت بازدهی مسکن، سرمایه‌گذاران درباره چشم‌انداز بازار دچار تردید شده‌اند و حجم سرمایه‌گذاری در بازار مسکن رو به کاهش بوده و این موضوع در تهران شدیدتر است.
او درباره معادله کاهش ساخت و ساز و افزایش تقاضای مسکن هم توضیح می‌دهد: در حال حاضر بازار مسکن دچار وضعیت ویژه‌ای شده است. در گذشته چرخه رونق-رکود بازار مسکن ۲ تا ۳ ساله بود. یعنی اینکه با رونق بازار ، تقاضا برای برای مسکن افزایش داشت و قیمت‌ها با افزایش تقاضا رشد می‌کرد. در همین زمان انگیزه سرمایه‌گذاری در بازار افزایش داشته و ساخت و ساز شروع می‌شد اما بازار با افزایش قیمت دچار رکود شده و از آنجا که پروسه ساخت مسکن طولانی و حدود ۲ سال است، به محض اتمام ساخت و ساز، عرضه مسکن افزایش داشته و قیمت‌ها در دوره رکود کاهشی می‌شد.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه افزود: در حال حاضر در شرایط رکود، ساخت و ساز افزایش نداشته است و اگر معاملات رونق بگیرد این نگرانی وجود دارد که بازار دوباره شرایط حبابی را تجربه کند و به همین دلیل است که احتمالا خریداران تشخیص داده‌اند زمان فعلی بهترین زمان معامله است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران در بهار امسال ۱۰۳ هزار و ۴۱۰ واحد مسکونی برای ساخت در کشور مجوز دریافت کردند که این میزان نیز در مقایسه با یک فصل گذشته یعنی زمستان ۹۹ با کاهش ۲۴.۶ درصدی همراه شده است. آمارها نشان می‌دهد روند ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران در بهار ۱۴۰۰ نسبت به بهار ۹۹ نیز کاهشی بوده و تعداد واحدهای مسکونی که در این فصل ساخته شده است در مقایسه با بهار ۹۹ نیز ۱۳.۸ درصد کاهش یافته است.
این در حالی است که بانک مرکزی از افزایش ۱.۸ درصدی قیمت مسکن در آذرماه امسال خبر داد و اعلام کرد: تعداد معاملات آذرماه ۱۴۰۰ نسبت به آذر سال گذشته ۲۸۲ درصد افزایش یافته است.
بر اساس اعلام بانک مرکزی تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در آذرماه سال ۱۴۰۰ ، به ۹ هزار و ۷۷۲ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۳۳.۸ و ۲۸۲.۵ درصد افزایش نشان می دهد.
همچنین بر اساس این گزارش متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران به ۳۲ میلیون و ۵۹۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.