تشخیص سند جعلی املاک از اصلی توسط وکیل املاک
امروزه با افزایش معاملات ملکی ممکن است در تنظیم سند، قولنامه، مبایعه نامه و ... تخلفاتی صورت بگیرد و با توجه به افزایش سطح تکنولوژی راه های ساخت اسناد جعلی به وضوح بیشتر می شود. یکی از راه های پیشگیری از ضرر و زیان حاصل از اسناد جعلی، دریافت کمک و مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری است. وکیل املاک با داشتن دانش و تخصص و تجربه کافی می تواند در تشخیص سند اصلی از جعلی به شما کمک کند.
در این مطلب قصد داریم به بررسی انواع سند و راه های تشخیص سند جعلی املاک از اصلی توسط وکیل املاک بپردازیم. با ما همراه باشید.
انواع سند
طبق ماده 1286 قانون مدنی اسناد به دو دسته تقسیم می شوند که هرکدام از آنها از اعتبار متفاوتی برخوردارند.
1- سند رسمی
مطابق با ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که صلاحیت آنها بر اساس مقررات قانونی مشخص شده است و در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی و یا در نزد دیگر ماموران رسمی تنظیم گردند، اسناد رسمی هستند.
بر اساس این ماده، سند رسمی توسط مامور رسمی در حدود صلاحیت در تنظیم سند و با رعایت مقررات قانونی تنظیم می شود که با حصول رعایت این ۳ شرط که از ارکان متشکله سند رسمی است، قانونگذار اعتبار خاصی برای آن قائل شده و انکار یا تردید علیه آن را مسموع ندانسته است و اصل صحت را بر آن لازم الاتباع می داند. مگر آنکه علیه آن ادعای جعل شود.
2- سند عادی
طبق ماده 1291 قانون مدنی اسنادی عادی هستند که طرفی که سند علیه او اقامه شده است، صدور آن از منتسب الیه را تصدیق کند و در محکمه ثابت شود که طرفی که سند را تکذیب کرده، در واقع مهر یا امضا کرده است. در صورت رعایت این دو مورد سند عادی اعتبار سند رسمی را خواهد داشت.
انواع سند ساختمانی و ملکی
سندهای مربوط به املاک و مستغلات به طور کلی در سه دسته می باشند:
- سندهای منگوله‌دار و یا دفترچه ای
- سندهای کاداستر یا سندهای تک برگ
- سندهای مشاعی یا سهمی
جعل سند چیست؟
جعل سند به دو صورت جعل مادی و جعل معنوی تعریف می‌شود. زمانی که ظاهر یک سند با استفاده از روش های فیزیکی تغییر کند، جعل مادی صورت گرفته است. اما اگر مفاد یک سند به صورت آگاهانه دچار تغییر در اثر محو کردن، سیاه کردن، کم کردن و یا اضافه کردن متن، دست بردن در تاریخ و امضا و ... شود، جعل معنوی انجام شده است. همچنین استفاده از مهر و امضای شخص دیگر در معاملات املاک را به عنوان جعل سند در نظر می گیرند.
راه های تشخیص سند اصلی از جعلی
از آنجایی که تشخیص اصالت سند در تعیین نتیجه دعاوی حقوقی اهمیت دارد، راه های مختلفی برای آن در نظر گرفته شده است. شما می توانید برای جلوگیری از کلاهبرداری و جعل اسناد در معاملات املاک از خدمات و مشاوره های وکلای املاک مانند وکیل پایه یک نسیم سلطانی استفاده نمایید. چنین وکلایی با تجربه، دانش و تخصص خود می توانند در تشخیص سند جعلی از اصلی و احقاق حق شما کمک های شایانی انجام دهند.
از مهمترین راه های تشخیص جعلی بودن یا اصلی بودن سندهای مختلف مانند سند املاک مراجعه به سازمان ثبت اسناد و گرفتن استعلامات لازم است. در غیر این صورت می توان از موارد زیر برای تشخیص جعلیت سند استفاده نمود:
1- تطبیق مفاد سند
در این روش برای تشخیص اصالت یک سند، به سند یا دلیل دیگری توجه می شود که مفاد سند مورد تعرض را تایید می کند. برای تطبیق مفاد سند متنازع فی با مفاد اسناد دیگر باید اسنادی برگزیده شود که صحت مفاد آن ثابت و یا مورد اعتراف و قبول طرفی باشد که به اصالت سند تعرض نموده است.
2- تحقیق از گواهان
یکی دیگر از روش های تشخیص سند جعلی املاک از اصلی توسط وکیل املاک تحقیق از مطلعین و آگاهان تنظیم سند املاک است. در این روش به شکل امضا یا مهر سند و مطابقت آن با امضا و مهر منتسب الیه توجه نمی شود، بلکه شهادت شاهدان و ناظران بر تنظیم سند ملاک قرار می گیرد. اگر مالکان صحت امضا و تنظیم سند را تایید کنند سند اصلی خواهد بود و اگر آنها این امر را مورد تایید قرار ندهند سند جعلی محسوب می شود.
3- تطبیق خط و امضا
در این روش خط و امضا در اسناد را استفاده از اسناد مسلم الصدور مطابقت می دهند تا صحت آنها تایید و یا رد شود. اسناد مسلم الصدور اسنادی هستند که از اعتبار لازم برای تطبیق برخوردارند. از مهمترین این اسناد می توان به سند مورد توافق طرفین، سند عادی اقامه شده که مورد تعرض قرار نگرفته باشد، اسناد رسمی و خطوط یا امضای اشخاص رسمی در نوشته های رسمی اشاره کرد.
4- استکتاب
زمانی که خط یا امضا معتبری از شخص منکر در دسترس نباشد، وکیل املاک می تواند درخواست استکتاب داشته باشد. ماده ۲۲۴ قانون آیین دادرسی مدنی به استناد کننده حق اختیار داده است که از او درخواست کتابت کند، یعنی منکر را برای نوشتن یا امضا کردن سندی مشابه به دادگاه فرا خواند. طبق این ماده می توان کسی را که خط یا مهر یا امضا یا اثر انگشت منعکس در سند به او نسبت داده شده است، اگر در حال حیات باشد، برای استکتاب یا اخذ اثر انگشت یا تصدیق مهر دعوت کرد. عدم حضور یا امتناع او از کتابت یا زدن انگشت یا تصدیق مهر می تواند قرینه صحت سند تلقی شود.
5- استفاده از روش های فنی
از طریق یکسری راهکارها و روش های فنی توسط متخصصان و وکلا می توان به اصلی یا جعلی بودن سند پی برد. این روش ها عبارتند از:
- روش فیزیکی
در این روش از دستگاه های نوری استفاده می شود. اصلی ترین نوری که برای تشخیص جعلی بودن سند مورد استفاده قرار می گیرد، نور ماورا بنفش است. این نور زمانی که با جوهر برخورد می کند، بازتاب هایی دارد که در تشخیص تقلبی و اصلی بودن سند کمک می کند، همچنین این نور برای بازخوانی مطالبی که پاک شده نیز استفاده می شود.
از این نور برای تشخیص اسکناس های اصلی و تقلبی با بررسی نخ اسکناس نیز استفاده می گردد. تشخیص سند جعلی املاک از اصلی توسط وکیل املاک می تواند از طریق این دستگاه که انواع مختلفی از آن در بازار موجود است، صورت بگیرد.
- روش شیمیایی
در این روش از آزمایش های شیمیایی و مواد خاصی برای بررسی جوهر به کار رفته در تنظیم سند استفاده می گردد. معمولا این روش برای ظهور نوشته هایی که در اسناد پاک شده اند نیز کاربرد دارد.
- روش مقایسه ای
افراد در نگارش و تحریر کردن دارای عادت های منحصر بفردی هستند و از نقطه گذاری، سرکش گذاری، دندانه گذاری، مکث، فشار و لرزش قلم و فواصل بین حروف خاصی استفاده می کنند. اگر شخص تشخیص دهنده از تجربه بالایی برخوردار باشد، می تواند سند مورد نظر را با دستنوشته ها و اسناد قبلی که توسط شخص متهم نوشته شده است، مقایسه کند و صحت و یا جعلی بودن آن را تشخیص دهد.
اگر در زمینه املاک و مباحث مربوط به سند به مسائل حقوقی برخورده اید، بهتر است از همان ابتدا کار خود را تحت نظر یک وکیل املاک با تجربه پیش ببرید. مجموعه حقوقی وکیل پایه یک نسیم سلطانی می تواند در این زمینه راهنما و مشاور شما باشد.