اتفاق عجیب در بازار ساخت و ساز/ پروانه ساختمانی گرانتر از هزینه ساخت!

 بسیاری از کارشناسان اقتصاد مسکن، اصلی ترین افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر را عدم توازن میان عرضه و تقاضا و کمبود ساخت و ساز در کنار عواملی چون شاخص‌های اقتصاد کلان و رشد بازارهای موازی می‌دانند.

از همین رو دولت سیزدهم در اقدامی که نشان دهنده نیازسنجی بخش مسکن است، شعار ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را مطرح کرده که در صورت اجرای صحیح آن و رفع برخی انتقادات از جمله نحوه تأمین مالی این طرح که مانع از تورم زایی باشد، می‌تواند بسیاری از خانه اولی‌ها را صاحب خانه کند.

کارشناس صنعت ساختمان: ظرفیت تولید یک میلیون مسکن وجود دارد

اصغر مخلوقی کارشناس صنعت ساختمان در گفتگو با خبرنگار مهر درباره طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن دولت سیزدهم اظهار کرد: تأمین مسکن قشر متوسط و دهک‌های پایین جامعه به یکی از دغدغه‌های امروز کشور تبدیل شده است. دولت سیزدهم شعار ساخت سالانه یک میلیون مسکن را ارائه داد که به نظر می‌رسد اقدام خوبی است چون در سال‌های گذشته کمبود تولید مسکن داشتیم.

هم سالی یک میلیون مسکن باید ساخته شود هم کمبود ۴ میلیون واحدی جبران شود

وی افزود: تا سال ۹۲ آمار تولید مسکن سالانه ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد بود اما تا سال گذشته به سالانه ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافت. به عبارت دیگر ۴ میلیون واحد مسکونی کسری داریم و دولت سیزدهم علاوه بر اینکه سالانه یک میلیون مسکن بسازد باید کمبود ۴ میلیون واحدی را هم جبران کند.

کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه باید تمام قوای کشور پای کار بیایند و صدور مجوزها و پروانه‌های ساختمانی تسهیل بشود گفت: باید منابع آماری ما در خصوص جمعیت هر استان و همچنین جمعیت نیازمند مسکن در همان استان، به روز رسانی شود.

مخلوقی ادامه داد: مهمترین بخش تأمین مسکن، زمین آن است که دولت باید اراضی مسکونی قابل ساخت را احصا کند. باید این مرحله تاکنون انجام می شده است یا در حال انجام است. در مرحله دوم باید شهرها و شهرک‌های جدید برای ساخت و ساز مشخص شوند.

ایراد مسکن مهر چه بود؟

وی با تاکید بر اینکه باید طبق قانون جهش تولید مسکن، به این طرح زمین‌های دولتی اختصاص داده شود بیان کرد: بزرگترین ایراد مسکن مهر، انتخاب اراضی بود که زیرساخت نداشت. لذا بعد از ۱۲ سال هنوز واحدهای مسکن مهری داریم که انشعابات لازم در آن فراهم نشده است.

عضو انجمن صنفی مهندسان مشاور یادآور شد: مهمترین چالش طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن، تأمین مالی آن است که از روش‌های مختلف می‌توان آن را فراهم کرد.

هزینه ساخت مسکن ۷ برابر شده است

وی به لزوم افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن اشاره و اظهار کرد: با افزایش ۱۰ برابری قیمت مسکن و ۷ برابری هزینه ساخت در طول سال‌های اخیر، می‌بایست میزان تسهیلات ساخت نیز متناسب با آن افزایش یابد که در قانون جهش تولید مسکن منابع آن دیده شده است. همچنین بر اساس آمار مذکور باید سهم تسهیلات بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به ۲۰ درصد افزایش یابد.

الزام به سبز بودن فرم «ج» برداشته شود

این فعال صنعت ساختمان یکی دیگر از پتانسیل‌های مغفول برای تأمین مالی طرح یک میلیون مسکن را حذف الزام به سبز بودن فرم «ج» متقاضیان عنوان و اظهار کرد: قشری که سال‌های گذشته ممکن است ملکی خریداری کرده باشند پتانسیل بیشتری نسبت به خانه اولی‌ها برای خرید مسکن دارند.

فروش متری مسکن در بورس فعال شود

وی در خصوص تأمین مالی ساخت و ساز از بازار سرمایه گفت: فروش متری ساختمان در بورس کالا در یک سال گذشته مطرح شده که هم مخالفانی دارد و هم موافقان.

مخلوقی ادامه داد: به عنوان نمونه یک شهر یا یک پروژه را برای فروش متری مسکن در بورس کالا معرفی و به عنوان پایلوت استفاده کند تا در صورت موفقیت این طرح، امکان انتقال این طرح به سایر پروژه‌ها نیز فراهم شود.

به گفته کارشناس صنعت ساختمان، قیمت تمام شده مسکن در طرح یک میلیون واحدی دولت سیزدهم شامل «زمین»، «مجوزها و پروانه‌های ساخت» و «هزینه ساخت و ساز» است.

وی افزود: در بخش زمین می‌توان با طرح عرضه ۹۹ ساله زمین به کاهش قیمت تمام شده ساخت کمک قابل توجهی کرد.

هزینه ساخت متری ۶ میلیون؛ پروانه ساختمانی متری ۱۰ میلیون تومان!

این انبوه ساز گفت: مشکل صدور مجوزها و پروانه‌های ساخت و ساز و عوارض ساختمانی نیز باید مرتفع شود. در حال حاضر در برخی مناطق تهران از جمله منطقه ۶ پایتخت، عوارض صدور پروانه ساختمانی که شهرداری‌ها دریافت می‌کنند از هزینه ساخت هم فراتر رفته و به متری ۱۰ میلیون تومان رسیده است.

وی یادآور شد: مشکل سوم، هزینه ساخت و ساز است که عمدتاً به مصالح ساختمانی و خصوصاً سیمان و میلگرد بر می‌گردد.

طرح ساخت یک میلیون مسکن، ۵ میلیون تن میلگرد می‌خواهد

مخلوقی تصریح کرد: ما در کشور ظرفیت تولید سیمان و میلگرد برای اجرای طرح ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را داریم. در حال حاضر سالانه ۳۰ میلیون تن محصولات فولادی تولید می‌شود که ۹ میلیون تن آن میلگرد است. در صورتی که هر هر متر مربع ۵۰ کیلوگرم میلگرد نیاز باشد برای یک میلیون واحد ۱۰۰ متری سالانه ۵ میلیون تن میلگرد نیاز است که کمتری از ظرفیت تولید است.

سالی ۲۰ میلیون تن سیمان برای جهش تولید مسکن نیاز داریم

وی ادامه داد: سیمان هم سالانه ۶۵ میلیون تن تولید می‌شود که در هر متر مربع واحد ساختمانی ۲۰۰ کیلوگرم سیمان مصرف می‌شود. بنابراین برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی ۱۰۰ متری در سال، ۲۰ میلیون تن سیمان نیاز است که تولید داخلی سیمان، کفاف آن را می‌دهد.

کارشناس صنعت ساختمان با تاکید بر لزوم مدیریت تولید مصالح ساختمانی و انتقال مستقیم آن از تولید کننده به مصرف کننده یادآور شد: فعالیت عمرانی در کشورهای در حال توسعه سبب می‌شود تا صنایع وابسته که در ایران به ۸۰ درصد صنایع وابسته به بخش مسکن می‌رسد، فعال شوند.

ساخت هر متر مسکن ۱.۹ نفر اشتغال ایجاد می‌کند

وی تاکید کرد: به ازای ساخت هر واحد مسکونی ۱.۹ نفر اشتغال پایدار در سال ایجاد می‌شود که برای ساخت یک میلیون واحد سالانه یک میلیون و ۹۰۰ هزار نفر شاغل خواهند شد.

روش‌هایی برای جلوگیری از تورم زایی جهش تولید مسکن

مخلوقی در پاسخ به پرسشی درباره تورم زا بودن طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن گفت: دولت برای جلوگیری از تورم زا بودن این طرح باید نسبت به اصلاح ساختار بودجه اقدام کند. همچنین بخشی از منابع مالی این طرح را از محل فروش نفت می‌تواند تأمین کند.

وی ادامه داد: درآمدهای مالیاتی از جمله مالیات از خانه‌های خالی نیز نه تنها تورم زا نیستند بلکه کنترل کننده قیمت‌ها در بازار مسکن خواهند بود و می‌تواند به بخش ساخت تزریق شود. از سوی دیگر فروش متری مسکن از طریق بورس علاوه بر اینکه به جذب سرمایه در این بازار می‌انجامد به کنترل تورم نیز کمک خواهد کرد.

فعال صنعت ساختمان افزود: صرف تأمین مالی ساخت و ساز از بانک‌ها در صورتی که قدرت تسهیلات دهی نداشته باشند ممکن است به استقراض از بانک مرکزی و در نتیجه چاپ پول و نهایتاً تورم منجر شود.