بیت کوین جایگزین طلا و مسکن در ایران می شود؟

از فروردین ۱۳۹۱ تا تیرماه ۱۴۰۰ بیشترین میزان افزایش قیمت را بازار رمزارزها به خود اختصاص داده که در این بازار، قیمت بیت‌کوین در پایان تیرماه ۱۴۰۰ با عدد ۳۲۳۰۰ دلار معادل حدوداً ۸۰۰ میلیون تومان رشد ۶۳۳ هزار درصدی را نسبت به فروردین ۱۳۹۱ تجربه کرده است. پس از آن می‌توان به ترتیب به بازارهای بورس، طلا، مسکن و دلار اشاره کرد که در این بازه حدوداً ۱۰ ساله رشدی به ترتیب ۴۷۰۰، ۱۴۰۰، ۱۳۰۰ و ۱۲۵۰ درصدی را تجربه کردند.

در آمارهایی که آنچه بر بازارهای املاک، ارزها، طلا، بورس و رمزارزها در سال‌های گذشته (فروردین ۱۳۹۱ تا کنون) گذشته است را بررسی کرده و توسط سامانه کیلید تهیه شده است، برای این منظور از شاخص قیمتی مسکن شهر تهران به عنوان شاخص کلیدی بازار املاک، قیمت دلار به عنوان شاخص بازار ارزها، قیمت سکه امامی به عنوان شاخص بازار طلا، شاخص کل بورس تهران به عنوان شاخص بورس، و قیمت بیت‌کوین به عنوان شاخص بازار رمزارزها استفاده شده است.

همانگونه که می‌توان حدس زد، انتظار تغییر قیمت‌ها در بلندمدت برای این بازارهای مالی به طور حدودی به یک اندازه است که در نهایت هم نشان از تورم موجود در این سال‌ها را دارند. در مورد بازارهای طلا، مسکن و دلار نیز تا حدود زیادی این انتظارات برطرف شد. اما در ارتباط با بازار بورس، به علت دخالت‌های دولت و تشویق افراد به سرمایه‌گذاری در این بازار، شاهد رشد هیجانی این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۸ بودیم.

صعود خفیف رمزارزها

همانگونه که مشاهده می‌شود، در نمودارهای میان مدت‌تر هم (۵ سال گذشته) همان ترتیب حفظ شده است. اما هرچه تحلیل را به زمان‌های کمتری محدود کنیم خواهیم دید که نتایج متفاوت خواهد شد به گونه‌ای که مطابق نمودار زیر در سه سال گذشته میزان رشد قیمت‌ها در بازار مسکن کمی بیشتر از بازارهای سکه و دلار بوده است.

همچنین اگر به صورت کوتاه مدت، تغییرات بازارهای در یک سال گذشته را بررسی کنیم خواهیم دید که معادلات این بازارها به طور کلی تغییر کرده‌اند. به گونه‌ای که مطابق نمودار زیر پس از رشد هیجانی که در بازار بورس از ابتدای سال ۹۸ شاهد بودیم که تا تابستان سال ۹۹ نیز ادامه داشت، در یک سال گذشته شاهد افت قیمت‌ها در این بازار بودیم. در بازار مسکن نیز بر خلاف بازارهای دلار و سکه که فراز و نشیب‌های زیادی در یک سال گذشته تجربه کردند، بیشتر شاهد افزایش یا ثابت ماندن قیمت‌ها بودیم.

از آنجایی که انتظار داریم در نهایت بازارهای مالی از نظر تغییرات همگرا باشند، پیش‌بینی می‌شود در کوتاه مدت بازار بورس کمی رشد کند، در صورتی که بازار مسکن شاهد کاهش قیمت‌ها باشیم.

قابل ذکر است، در بازه زمانی یک‌سال گذشته (تا پایان تیر ماه ۱۴۰۰) نیز، قیمت بیت‌کوین به ریال رشد ۳۱۵ درصدی و به دلار رشد ۲۴۵ درصدی را تجربه کرده که از تمامی بازارهای داخلی با اختلاف بیشتر بوده است.

روند تغییرات قیمت ها نسبت به قیمت دلار

روش دیگر برای سنجش بهتر بازارهای مالی، حذف تاثیر میزان تورم موجود در کشور از این بازارها و سپس بررسی میزان تغییرات آنها است. برای این کار در گزارش کیلید، شاخص‌های قیمتی بازارهای متفاوت بر قیمت دلار (به عنوان شاخصی از تورم موجود در کشور) تقسیم شده و به عنوان مثال در سال‌های گذشته شاخص قیمت مسکن در تهران به طور میانگین برابر با ۱۱۰۰ دلار به ازای هر متر مربع بوده است.

همانطور که در نمودار زیر مشخص است، از آنجایی که در بازارهای مسکن و طلا تغییر چشم‌گیری در سیاست‌های کشور در طول سال‌های گذشته دیده نشده، همانطور که انتظار می‌رفت تغییرات آنها پس از حذف اثر تورم ناچیز بوده است. اما در بازار بورس با توجه به تغییر سیاست‌های دولت در جهت رشد این بازار شاهد رشد شاخص کل بورس علاوه بر میزان تورم بوده‌ایم.

این امر در بازه‌های زمانی میان مدت نیز کاملا صادق است. به عنوان مثال در بازه زمانی سه سال گذشته، میزان افزایش شاخص کل بورس پس از حذف اثر تورم برابر با ۳۳۵ درصد بوده است، در حالی که این میزان برای بازارهای مسکن و طلا به ترتیب برابر ۶۵ و ۱۸ درصد بوده است.

اما در مورد دوره زمانی کوتاه مدت (یک سال گذشته) همه‌چیز متفاوت است. همانطور که در نمودار زیر نیز مشاهده می‌شود، در حالی در یک سال گذشته بازار مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها پس از حذف تاثیر تورم بوده که بازارهای طلا و بورس رشد منفی (کاهش قیمت‌ها) را تجربه کرده‌اند. نتیجه‌گیری کلی از این نمودار هم می‌تواند این باشد که در بازه‌های کوتاه مدت احتمالا شاهد کاهش میزان رشد در بازار مسکن و افزایش آن در بازار بورس خواهیم بود.

همانگونه که در نمودار بالا نشان داده شد، چه در دوره‌های زمانی کوتاه مدت و چه در دوره‌های زمانی بلندمدت، در سال‌های گذشته رمزارزها بیشترین میزان آورده را برای سرمایه‌گذاران این حوزه داشته‌اند. البته پیش‌بینی ادامه این روند بسیار مشکل است، زیرا تغییرات این بازارها به شدت منوط به پذیرش آنها توسط جامعه جهانی و رفتار دولت‌ها در مواجه با آنها است.

در مورد بازارهای داخلی در بلندمدت سیاست‌های کلی دولت می‌تواند بر روند تغییرات بازارهای مالی بسیار تاثیر گذار باشد، به خصوص تصمیم‌های دولت سیزدهم در مورد بازارهای مسکن و بورس. اما در دوره زمانی کوتاه مدت، با توجه تحلیل‌های انجام شده در خصوص همگرایی بازارهای مالی و امکان ورود بازار مسکن به حباب (که در تحلیلی دیگر ارائه شده بود)، می‌توان حدس زد که احتمالا بازار مسکن شاهد رشد منفی و بازار بورس شاهد رشد مثبت خواهد بود.

قابل ذکر است منظور از رشد منفی الزاما کاهش قیمت‌ها نیست بلکه منظور کاهش میزان رشد نسبت به تورم است.