منتظر کاهش قیمت مسکن در این بازار نباشید
بررسی‌های نشان می‌دهد فارغ از تاثیرگذاری بالای فاکتور «ریسک غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» ناشی از آن، بر مسیر نوسان قیمت مسکن، در حال حاضر فاکتور «هزینه ساخت و قیمت زمین» که در مجموع «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» را تشکیل می‌دهد نیز مهم‌ترین عامل درونی بازار ملک است که طی دو سال گذشته به تشدید جهش قیمت آپارتمان دامن زد.
دنیای اقتصاد: کشف سطح جدید قیمت تمام‌شده ساخت مسکن در تهران، جواب مجهول داخلی بازار ملک در معادله «تخلیه حباب قیمت‌ها» را مشخص کرد. بررسی‌های نشان می‌دهد فارغ از تاثیرگذاری بالای فاکتور «ریسک غیراقتصادی» و «انتظارات تورمی» ناشی از آن، بر مسیر نوسان قیمت مسکن، در حال حاضر فاکتور «هزینه ساخت و قیمت زمین» که در مجموع «قیمت تمام‌شده ساخت مسکن» را تشکیل می‌دهد نیز مهم‌ترین عامل درونی بازار ملک است که طی دو سال گذشته به تشدید جهش قیمت آپارتمان دامن زد.
در حال حاضر برخی در بازار ملک، مدعی هم‌سطح شدن قیمت تمام‌شده با قیمت فروش مسکن هستند و این اتفاق را مانع ریزش قیمت عنوان می‌کنند. اما فاکتورهای ۱۴۰۰ هزینه ساخت و قیمت فروش زمین در سه دسته از مناطق پایتخت با رد این ادعا مشخص می‌کند به‌رغم رشد ۷۰ تا ۱۰۰درصدی هزینه‌های ساخت‌وساز، همچنان فاصله ۲۰ تا ۴۰درصدی بین قیمت تمام‌شده و فروش نوسازها وجود دارد. این اختلاف می‌تواند سد داخلی مقابل «تخلیه حباب مسکن» را بشکند.
محاسبه آخرین تغییرات قیمت تمام شده آپارتمان در شهر تهران و مقایسه آن با سطح متوسط قیمت فروش واحدهای نوساز در پایتخت، به یک سوال مهم درخصوص امکان شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و تخلیه حباب ملک پاسخ می‌دهد. بررسی‌ها ضمن آنکه ساخت مسکن با فاکتور ۱۴۰۰ یا هزینه تمام شده ساخت مسکن در شش گروه از مناطق شهر تهران را نشان می‌دهد در عین حال، اختلاف بین هزینه تمام‌شده با قیمت فروش(که در اصطلاح به آن حاشیه سود سازنده‌ها از بابت فعالیت ساختمانی گفته می‌شود) را روایت می‌کند.
این درحالی است که در این گزارش همچنین براساس تحقیقات میدانی انجام شده، علاوه بر میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در کشور و تهران، میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی آماده عرضه به بازار ساخت براساس قیمت فروش تازه‌ترین فایل‌های عرضه شده به بازار در روزهای اخیر، برآورد شده است.
مجموعه هزینه‌های برآورد شده درخصوص هزینه تامین زمین و هزینه ساخت مرکب از هزینه مصالح ساختمانی و دستمزد، به‌عنوان قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، فاکتور ساخت وساز در سال ۱۴۰۰ را ارائه می‌دهد.
در شرایطی که بسیاری از دیدگاه‌های کارشناسی بر درستی نظریه اثر کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی در تخلیه حباب قیمت مسکن و ثبات یا کاهش قیمت در این بازار اتفاق نظر دارند اما برخی دیگر از جمله گروهی از فعالان ساختمانی این برداشت را مطرح می‌کنند که چون قیمت تمام‌شده ساخت ناشی از جهش قیمت زمین و تورم مصالح ساختمانی بالاست، بنابراین حتی در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نمی‌توان به کاهش قیمت مسکن و تخلیه حباب در این بازار چندان امیدوار بود.
در واقع این گروه از فعالان بازار مسکن معتقدند سد بالادست حباب قیمت مسکن قابل شکسته شدن نیست و علت آن روند رو به رشد قیمت زمین و مصالح ساختمانی است. در واقع این گروه از فعالان ساختمانی معتقدند یکی از مهم‌ترین عوامل در افزایش قیمت مسکن افزایش قابل‌توجه هزینه تمام‌شده ساخت مسکن است. به اعتقاد آنها بازار مسکن به‌دلیل افزایش هزینه‌های ساخت و تورم زمین حباب قیمتی ندارد و حتی اگر در این بازار حباب قیمتی وجود داشته باشد از آنجا که قیمت تمام‌شده ساخت بالاست نمی‌توان به شکسته شدن سد بالادست حباب مسکن و تخلیه حباب و در نتیجه کاهش قیمت مسکن یا ثبات آن امیدوار بود.
با این حال، بررسی‌ها نشان‌دهنده عدم توجه این گروه به دو فاکتور مهم در تخلیه حباب قیمت مسکن در صورت کاهش انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی است. در واقع می‌توان چنین اعلام کرد که این گروه از فعالان ساختمانی که نظریه مقاوم بودن سد بالادست حباب قیمت مسکن و عدم امکان شکسته شدن آن را مطرح می‌کنند از دو فاکتور مهم غافل بوده‌اند.
اولین فاکتوری که در این زمینه می‌توان به آن اشاره کرد به‌وجود و برآورد فاصله بین قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی و قیمت فروش مسکن مربوط می‌شود. در صورتی که فاصله‌ای بین قیمت تمام شده و قیمت فروش مسکن وجود نداشت شاید این فرضیه که تخلیه حباب قیمت مسکن به‌دلیل بالا بودن هزینه ساخت و قیمت تمام شده امکان‌پذیر نیست به فرضیه‌ای قابل تامل تبدیل می‌شد. اما محاسبات نشان‌دهنده وجود فاصله قابل توجه بین قیمت تمام‌شده و هزینه ساخت، حتی در شرایط فعلی است.
از سوی دیگر، حتی اگر این فاصله نیز وجود نداشت یک فاکتور دیگر وجود دارد که می‌تواند در صورت فروکش کردن انتظارات تورمی و از بین رفتن ریسک‌های غیراقتصادی منجر به تخلیه حباب مسکن شود.
این فاکتور مهم تبعیت بازار بالادست مسکن از فروکش کردن ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در جهت تعدیل یا دست‌کم ثبات قیمت است. همان‌گونه که یکی از مهم‌ترین عوامل در تورم هزینه‌های ساخت افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی در دوره اخیر بود، در صورت فروکش کردن این ریسک‌ها و انتظارات، عوامل موثر در تورم هزینه‌های ساختمانی نیز با کاهش قیمت یا دست‌کم ثبات مواجه خواهند شد. در واقع نه‌تنها تحت‌تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن وجود دارد بلکه در بالادست بازار مسکن نیز این انتظار وجود دارد که مجموعه عوامل موثر در قیمت تمام‌شده ساخت، با کاهش یا حداقل ثبات قیمت مواجه شوند و حباب قیمتی در بازار ساخت نیز تخلیه شود.
مجموعه این دو فاکتور نشان می‌دهد نظریه کارشناسی درخصوص تخلیه حباب مسکن در صورت کاهش ریسک‌های غیراقتصادی و از بین رفتن انتظارات تورمی نظریه‌ای قابل وقوع است.
البته یک نکته مهم در ارتباط با تخلیه حباب قیمت مسکن در هزینه‌برترین جزء و فاکتور ساختمانی وجود دارد که باید به آن توجه داشت. علاوه بر افزایش ریسک‌های غیراقتصادی و انتظارات تورمی، یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در شکل‌گیری حباب قیمت در بازار زمین و ملک کلنگی و تورم شدید در این بازار، کمبود محسوس زمین قابل ساخت به‌خصوص در کلان‌شهرهایی مانند تهران در یک دهه گذشته محسوب می‌شود.