استقبال بازار مسکن از مصوبه مجلس

وطن امروز: بازار مسکن طی ۲ سال اخیر رشد شدید قیمت را تجربه کرد. در حالی که به نظر می‌رسید روند رو به رشد تورم بخش مسکن با پایان سال ۹۸ به پایان رسیده، از اوایل سال جاری این شاخص دوباره روند صعودی به خود گرفت. رشد قیمت در بازار مسکن ملکی و استیجاری به جایی رسید که محمد اسلامی، وزیر راه‌وشهرسازی برای پنهان کردن وضعیت نابسامان این بازار، انتشار آمار قیمت مسکن در سایت این وزارتخانه را متوقف کرد. با این حال گزارش‌های مرکز آمار و بانک مرکزی از بازار مسکن شهر تهران، وضعیت بحرانی این بازار را نشان داد. طبق گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در آبان‌ماه سال جاری از مرز ۲۷ میلیون تومان فراتر رفت. این یعنی قیمت هر مترمربع مسکن از ابتدای سال جاری تاکنون حدود ۷۸ درصد افزایش داشته است. همین وضعیت البته برای مسکن استیجاری هم وجود داشت. رشد قیمت مسکن باعث رشد شدید اجاره‌بها و پیش‌پرداخت شد. این وضعیت باعث تشدید فشار بر مستاجران و سخت‌تر شدن تامین سرپناه برای میلیون‌ها نفر از مردم شد.

* دولت «تورم» را برای مسکن ممنوع اعلام کرد دولت در میانه تیرماه سال جاری در مواجهه با این شرایط اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها کرد. بر اساس مصوبه دولت در ستاد مقابله با کرونا، حداکثر افزایش اجاره‌بهای واحد‌های مسکونی برای شهر تهران تا ۲۵ درصد و برای کلانشهر‌های دیگر حداکثر ۲۰ درصد و در سایر شهر‌ها ۱۵ درصد تعیین شد. کارشناسان، اما با انتقاد از مصوبه دولت، این اقدام را در مدیریت بازار مسکن بی‌اثر خواندند. گزارش‌های متعدد بانک مرکزی هم نشان داد مصوبه یادشده تاثیری در رشد هزینه اجاره‌بها نداشته است.

* طرح مجلس برای تقویت عرضه مسکن و مدیریت بازار در بحبوحه التهاب بازار مسکن، اما مجلس یازدهم آغاز به کار کرد. نخستین واکنش مجلس به التهابات بازار مسکن، تهیه طرحی برای اخذ مالیات سنگین از واحد‌های مسکونی خالی از سکنه با عنوان «طرح اصلاح ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم» بود. هدف مجلس از این طرح، وادار کردن مالکان واحد‌های مسکونی خالی از سکنه به عرضه واحد مسکونی خود و در نهایت کنترل قیمت از طریق افزایش عرضه مسکن بود. اخذ مالیات از واحد‌های مسکونی خالی البته در سال ۹۴ به تصویب مجلس رسیده بود، اما به دلیل «آماده نشدن سامانه املاک و اسکان» عملا اجرایی نشد. این قانون البته در صورت اجرا هم به دلیل «نرخ بسیار ناچیز مالیات خانه‌های خالی» قدرت چندانی در کنترل بازار مسکن نداشت. از این رو مجلس تصمیم گرفت با ملزم کردن دولت به آماده کردن سامانه املاک و اسکان، اطلاعات واحد‌های مسکونی را جمع‌آوری کرده و همچنین با افزایش شدید نرخ مالیات بر خانه‌های خالی، اثربخشی قانون پیشین را افزایش داده و باعث کاهش قیمت مسکن شود. آمار‌های بانک مرکزی و مرکز آمار و همچنین اظهارات اخیر معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی از موفقیت مجلس در مدیریت بازار مسکن خبر می‌دهد. معاون وزیر مسکن اخیرا به تاثیر تدبیر مجلس بر کاهش التهاب بازار مسکن اشاره کرده است. معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه مؤلفه‌های مختلفی به تعادل بازار مسکن کمک می‌کند، اظهار کرد: یکی از سیاست‌های اساسی تعادل بازار در کوتاه‌مدت، عرضه واحد‌های آماده و نیمه‌آماده به بازار مسکن است. محمود محمودزاده ادامه داد: تکمیل و عرضه واحد‌های ناتمام ۳ گروه «مسکن مهر»، «تعاونی‌ها و بخش خصوصی» و در نهایت «واحد‌های آماده‌ای که به قصد سرمایه‌گذاری بودند یا فاقد سکونت بودند و عرضه نمی‌شدند»، بر بازار مسکن تأثیر بسزایی دارد که سیاست‌گذاری‌ها در هر ۳ گروه امروز به نتیجه رسیده و چیزی که امروز در بازار مشاهده می‌شود، نتیجه اجرای مجموع این پروژه‌هاست.

* فقط ۵۰ هزار واحد مسکن مهر نیمه‌تمام باقی مانده است معاون وزیر راه درباره اجرای سیاست‌های وزارت راه‌و‌شهرسازی در حوزه مسکن مهر، گفت: از کل ابر‌پروژه‌های مسکن مهر، تنها ۵۰ هزار واحد باقی مانده که در حال تکمیل است و امیدواریم در ماه‎های آتی به سرانجام برسد. وی ادامه داد: در حوزه تعاونی‌ها و بخش خصوصی نیز در طرح اقدام ملی مصوب شد این گروه نیز می‌تواند با شروط اعلام شده، از تسهیلات طرح اقدام ملی بهره ببرد تا زودتر این واحد‌ها را به بازار عرضه کنیم. محمودزاده گفت: سیاست بعدی در حوزه تعدیل قیمت‌ها مربوط به مصوبه مجلس درباره مالیات بر خانه‌های خالی بود که قانونگذار از سال ۹۴ این تکلیف را به عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته بود و با اهتمامی که در وزارت راه‌وشهرسازی وجود داشت بهمن‌ماه سال گذشته از سامانه شناسایی بر مالیات خانه‌های خالی رونمایی شد.

* شناسایی ۴/۱۳ میلیون واحد مسکونی معاون وزیر راه‌و شهرسازی ادامه داد: در ابتدای سال نیز نسبت به بارگذاری اطلاعات در این سامانه اقدام و این مساله باعث شد بیش از ۴/۱۳ میلیون واحد مسکونی ارزیابی شود که از این میزان مسکن، بیش از یک میلیون واحد خالی از سکنه تشخیص داده شد. وی با بیان اینکه پس از شناسایی این واحد‌های خالی، برای مالکان پیامک ارسال شد، یادآور شد: همواره در اجرای این طرح به دنبال پالایش روزانه هستیم تا نتایج آن مورد بررسی قرار گیرد، این پالایش‌ها نشان می‌دهد که بسیاری از مالکان خانه‌های خالی اقدام به عرضه برای فروش یا اجاره واحد مسکونی خود کرده‌اند.

* مصوبه مجلس یازدهم در عرضه واحد‌های خالی تأثیرگذار بود وی افزود: قانون مجلس درباره اخذ مالیات از خانه‌های خالی بشدت به اجرای این طرح کمک کرد، به این صورت که عدد‌هایی که پیش از این در قانون مالیات بر خانه‌های خالی دیده شده بود، جنبه بازدارندگی قوی نداشت، ولی اصلاحیه مجلس بر قانون قبلی تاثیر مثبت‌تری بر میزان عرضه واحد‌های خالی به بازار دارد.

* آمار میدانی از عرضه مسکن استیجاری توسط مشاوران املاک محمودزاده تصریح کرد: پس از مصوبه مجلس و بر اساس تعداد فایل‌های ارائه شده در مشاوران املاک، عرضه مسکن استیجاری حدود ۳۰ درصد بیشتر از مدت مشابه سال گذشته بوده و این آمار، یک آمار بر اساس مستندات و گزارشات میدانی است. معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی تصریح کرد: قطعا روند عرضه مسکن خالی در کنار اجرای طرح‌های اقدام ملی و تکمیل مسکن مهر به افزایش عرضه مسکن کمک خواهد کرد که مجموع این سیاست‌ها به تعادل در بازار کمک می‌کند.

* تأثیر مصوبه مجلس بر کاهش قیمت مسکن وی درباره تأثیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر کاهش نرخ مسکن هم گفت: در حال حاضر در این باره نمی‌توان آماری ارائه کرد، ولی حتما زمانی که حوزه مسکن از کالای سرمایه‌ای بودن جدا شود، انجام این مهم می‌تواند در کاهش نرخ مسکن در آینده مؤثر باشد.

*** سایر اقدامات لازم برای مدیریت بازار مسکن زمین و مسکن در ایران با رشد شدید قیمت در دهه‌های گذشته، عملا به کالایی سرمایه‌ای تبدیل شده است. تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای یکی از مهم‌ترین عوامل تشدید تقاضا‌های سرمایه‌ای است و در نهایت باعث تشدید تورم این بخش شده است. از همین رو یکی از مهم‌ترین راهکار‌ها برای مدیریت بازار مسکن، وضع مالیات بر زمین است که می‌تواند زمین و مسکن را از کالایی سرمایه‌ای به کالایی مصرفی تبدیل کند و از همین رو باعث حذف تقاضا‌های سرمایه‌ای و در نهایت حذف التهاب از این بازار شود. اقدام دیگری که در بازار مسکن می‌تواند باعث تحکیم ثبات در آن شود، وضع مالیات از املاک لوکس است. این پایه مالیاتی البته در قانون بودجه سال ۹۹ وضع شده که آخرین خبر‌ها از اجرایی نشدن آن توسط دولت حکایت دارد. اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند ضمن کمک به مصرفی شدن مسکن، به تحقق عدالت مالیاتی و انتقال بار مالیات از قشر متوسط و کم‌درآمد به اقشار ثروتمند کمک شایانی کند.