بازار مسکن به خواب زمستانی می رود؟

اقتصاد نیوز : بازار مسکن در آبان ماه امسال با افت ۴۸.۴ درصدی معاملات آپارتمان های مسکونی در پایتخت نسبت به مهرماه رو به رو بوده است برخی از کارشناسان مسکن این افت معاملات را اولین نشانه ها بازگشت رکود به بازار مسکن می دانند . گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان سال ۹۹ از سوی بانک مرکزی منتشر شد، آمارهای ارائه شده، نشان می دهد که معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران نسبت به ماه قبل ۴۸.۴ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل۹.۹ درصد افزایش داشته است. در این ماه ۴۵۰۰ واحد مسکونی خرید و فروش شده است که متوسطه قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۲۷ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸.۲درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین سهم معاملات به کدام واحدهای مسکونی رسید؟ بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آبان‌ماه سال ۹۹ حاکی از آن است که از مجموعه ۴ هزار و ۴۶۶ واحد مسکونی معامله شده واحدهای تا ۵ سال ساخت بیشترین سهم را(38.9درصد) به خود اختصاص دادند. در مقایسه با آبان سال قبل حدود ۳.۱ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت بالاتر در گروه های ۱۶ تا ۲۰ و بیش از ۲۰ سال ساخت افزوده شده است. منطقه 5 پایتخت؛ رکورددار قراردادهای مبایعه نامه توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران نیز نشان می دهد منطقه ۵ همچنان با سهم ۱۲.۱ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است همچنین مناطق ۱۰ با سهم ۸.۶و منطقه ۴ با سهم ۸.۴ به ترتیب در رتبه های بعدی قرار گرفتند در مجموع ۷۰.۴ درصد از کل معاملات انجام شده در شهر تهران در آبان ماه مربوط به ۱۰ منطقه شهر تهران،5،10،4،2،14،7،8،15،11و یک بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۹.۶ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند. آبان ماه ؛ مسکن در تهران چقدر گران شد ؟ در آبان سال ۹۹ متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸.۲ درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۵۵ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان مربوط به منطقه یک که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۱۳۴.۳ درصد رشد داشته و کمترین آن با ۱۲ میلیون و ۴۰ هزار تومان مربوط به منطقه ۱۸ است که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۹ درصد افزایش را نشان می دهد. تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در هشت ماهه نخست امسال حدود ۶۸ هزار واحد مسکونی بوده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۷۰.۷درصد افزایش نشان می دهد . در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در تهران ۲۱ میلیون و ۶۸۰ هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۷۰.۹ درصد افزایش را نشان می‌دهد. قیمت محبوب خریداران مسکن چقدر است ؟ توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در آبان سال ۹۹ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۱۴ تا ۱۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۸.۶ درصد بیشترین سهم از معاملات شهر تهران را به خود اختصاص دادند و دامنه قیمتی ۱۶ تا ۱۸ میلیون تومان با سهم ۷.۳ درصد و دامنه قیمت ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان با سهم ۶.۹ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفتند در این ماه توضیح حجم معاملات به گونه‌ای بوده که ۶۲.۱ درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده اند بررسی توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده نشان می‌دهد واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با سهم ۱۵.۲درصد بیشترین سهم را از معاملات داشتند واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ متر با سهم ۱۵.۱ و واحدهای ۷۰ تا ۸۰ متر با سهم ۱۲.۱ درصد در رتبه های بعدی قرار دارند در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع ۵۷.۲ درصد از معاملات را به خود اختصاص دادند. در آبان امسال توزیع فراوانی تعداد واحد های مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان های دامنی قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش ۶۰۰ میلیون تا ۸۵۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۱۳.۵ درصد بیشترین سهم معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند واحدهای دارای ارزش ۸۵۰ میلیون تا یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون با سهم ۱۰.۶ درصد و واحدهای یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تا یک میلیارد و ۳۵۰ میلیون تومان نیز با سهم ۹.۵ درصد در رتبه بعدی قرار گرفتند در مجموع در این ماه ۵۵ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از یک میلیارد و ۸۵۰ میلیون تومان اختصاص داشته است در بازار اجاره نیز در آبان سال ۹۹ نسبت به مهرماه ۲۸.۷ درصد افزایش نرخ را نشان می دهد که نسبت به ماه مشابه سال قبل این رشد ۳۱.۹ درصد بوده است. در دومین ماه پاییز در بازار مسکن چه گذشت ؟ تعداد معاملات انجام شده در آبان ماه سال ۹۹ حدود ۴۵۰۰ فقره بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹.۹ درصد افزایش نشان می دهد در این ماه متوسط قیمت فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی شهر تهران ۱.۸ نسبت به ماه قبل رشد داشته که این رقم نسبت به سال گذشته در این ماه ۱۱۸.۲ درصد افزایش داشته است همچنین تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که در واحدهای تا پنج سال با سهم ۳۸.۹ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص دادند. در این ماه شاخص کرایه مسکن در شهر تهران در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۱.۹ درصد رشد نشان می دهد که این رو این رشد نسبت به مهرماه ۲۸.۷ درصد است. بازار مسکن به خواب زمستانی می رود؟ آمارهای ارائه شده از میزان خرید و فروش ملک در آب آن حکایت از افت ۴۸ درصدی معاملات ملک در تهران دارد این بیشترین کاهش ماهیانه تعداد معاملات در سال ۹۹ محسوب می شود. برخی کارشناسان مسکن دلیل اصلی افت معاملات را تحولات سیاسی جهانی ارزیابی می کنند . به گفته آنها تحولات سیاسی در آبان ماه باعث شد که بازارهای موازی ارز و طلا وارد روند کاهشی قیمتی شوند اما معمولاً اتفاقات در بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمت‌ها خود را سریع نشان می دهد ، اگر در ماه های آینده قیمت در بازارهای موازی و همیشه کاهش پیدا کند انتظار می رود که بازار مسکن از لحاظ معاملات در کوتاه مدت وارد دوره کاهشی و در میان مدت وارد ثبات قیمتی شود خریداران و فروشندگان چشم انتظار نتیجه انتخابات آمریکا حمید یاری کارشناس بانک و مسکن درباره افت معاملات مسکن در آبان ماه نسبت به مهر ماه می گوید؛‌«طی ماه های گذشته بازار مسکن رشد خوبی داشت و متناسب با بازار دلار این رشد ادامه داشت . تغییرات اخیر بازار مسکن نیز ناشی از تاثیراتی که انتخابات آمریکا بر همه بازار های داخلی گذاشت . خریداران و فروشندگانی که دو دل بودند و منتظر نتیجه نهایی این انتخابات از بازار مسکن کنار کشیده بودند و تا زمان اعلام نتیجه قطعی نیز این روزند ادامه داشت.» به گفته این کارشناس مسکن، بازار مسکن در آبان ماه به دو بخش می شود ،نیمه نخست که همه منتظر نتیجه انتخابات ریاست جمهوری بودند و نیمه دوم که پیروزی بایدن قطعی شد و نرخ های پیشنهادی مسکن کاهش پیداد کرد و تعداد معاملات نیز کاهش پیدا کرد . یاری معتقد است؛« اگر قیمت ها در دو ماه آینده باز هم کاهشی شود بازار مسکن به رکود خواهد رفت اما این رکود به دلیل کاهش تولید در 4 سال گذشته طولانی مدت نخواهد بود این بازار رکود سال های 92 تا 96 را تجربه نمی کند و زودتر از حالت رکود خارج می شود .» اما برخی از کاشناسان مسکن دیدگاه متفاوتی دارند و پیش بینی می کنند سرمایه گذارانی که در بازارهای دیگر سرخورده شده و ضرر و زیان دیده به سمت بازار مسکن وساخت و ساز می آیند .