ریزش بازار مسکن در راه است؟

دنیای‌اقتصاد: بازار اوراق مسکن - بالادست بازار معاملات ملک- در سه هفته اخیر با یک «ابرنوسان» معنادار همراه شد. قیمت اوراق وام با «صعود شدید» در مهر و رسیدن به قله تاریخی در روز‌های ابتدایی آبان - مرز ۱۰۰ هزار تومان برای هر فقره اوراق- هفته گذشته در سراشیبی برگشت قرار گرفت. شاخص «بازار بالادست معاملات ملک» بیش از ۱۸ درصد نسبت به دو هفته قبل کاهش یافته است.

این شاخص، اما در هفته اول آبان حداقل ۱۵ درصد نسبت به میانگین قیمت مهر جهش کرده بود. بررسی‌ها نشان می‌دهد علت اصلی این ابرنوسان به «تغییر انتظارات» مربوط است. «انتظارات تورمی» عرضه اوراق از سوی سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد و اسباب تحریک تقاضا با تحلیل «گران‌تر شدن در آینده» را فراهم می‌کند. این اتفاق ماه گذشته با تشدید خرید‌های سرمایه‌ای آپارتمان باعث رشد استفاده از اوراق شد. اما اکنون «کاهش انتظارات» در معاملات اوراق مسکن نیز منعکس شده است. ریزش قیمت در این بازار بورسی علامتی از در پیش‌بودن افت قیمت‌ها در بازار ملک است.

نوسان کم‌سابقه قیمت اوراق مسکن در سه کانال ۷۰، ۸۰ و ۹۰ هزار تومانی در فاصله تنها ۲۰ روز سپری شده در آبان‌ماه در حال ثبت رکورد پرنوسان‌ترین ماه در بازار بالادست معاملات خرید مسکن در نیمه پاییز امسال نسبت به سال‌های اخیر است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن (بازار اوراق وام) که به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید مسکن شناخته می‌شود حاکی است ظرف ۲۰ روز اول سپری شده از آبان‌ماه سال جاری، بازار معاملات اوراق به دلیل رفت و برگشت شدید قیمت اوراق با ابرنوسان قیمتی مواجه شده است. میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن که در سال ۹۸ حدود ۴۴ هزار تومان بود در روز‌هایی از آبان‌ماه امسال به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید. این در حالی است که قیمت هر فقره اوراق در روز‌های دیگری از این ماه در کانال‌های ۷۰ و ۸۰ هزار تومانی نیز قرار داشت. در واقع قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن از ابتدا تا روز ۲۰ آبان‌ماه در سه کانال قیمتی جابه جا شده است که این رویداد را می‌توان اتفاقی کم‌سابقه و حتی بی‌سابقه در بازار معاملات اوراق وام مسکن در سال‌های گذشته تاکنون عنوان کرد.

میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن در حالی در سال ۹۸ معادل حدود ۴۴ هزار تومان بود که این میزان در ماه‌های اول سال ۹۹ با افزایش محسوس مواجه شد. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در اردیبهشت‌ماه امسال در کانال ۵۰ هزار تومان و در خردادماه با پیشروی در دو کانال، در کانال ۷۰ هزار تومان قرار گرفت. متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن همچنین در فصل تابستان و طی سه ماه تیر، مرداد و شهریور ۹۹ هم در کانال ۷۰ هزار تومان باقی ماند. رشد محسوس قیمت اوراق وام خرید مسکن در نیمه اول سال جاری در مقایسه با سال گذشته در شرایطی به وقوع پیوست که نه سقف وام مسکن افزایش یافته بود و نه تعداد خریداران مصرفی واحد‌های مسکونی در بازار زیاد شده بود. اتفاقا نیمه اول سال جاری تعداد بیشتری از متقاضیان خرید واحد‌های مسکونی با انگیزه سکونت در واحد‌ها (متقاضیان مصرفی و خانه‌اولی) به دلیل تداوم جهش قیمت مسکن از یکسو و همچنین عدم متناسب‌سازی و افزایش مبلغ وام خرید با تحولات قیمت واحد‌های مسکونی از سوی دیگر به اجبار به حاشیه بازار رانده شده و از بازار خارج شدند.

با این حال قیمت اوراق وام خرید مسکن روند صعودی طی کرد. از آنجا که هر تحولی در بازار اوراق وام مسکن می‌تواند منجر به ایجاد تغییر در تعداد معاملات خرید واحد‌های مسکونی مصرفی شود از این رو این بازار را به‌عنوان بازار بالادست معاملات خرید مسکن معرفی می‌کنند. به این معنا که تحولات در این بازار نه الزاما، اما در برخی از موارد می‌تواند با یک تاخیر زمانی خود را در حجم معاملات خرید مسکن و نوع واحد‌های خریداری شده در بازار نشان دهد. البته این موضوع در شرایطی است که بازار معاملات مسکن شرایط طبیعی و معمولی داشته باشد. در یک‌سال گذشته به دو دلیل عمده اولا از دست رفتن کارکرد وام خرید مسکن به دلیل عدم افزایش و مناسب‌سازی سقف وام با تغییرات قیمت مسکن از یکسو و همچنین نبود تقاضای مصرفی در بازار، تحولات بازار معاملات و قیمت اوراق مسکن را نمی‌توان چندان به هم مربوط دانست.

بررسی‌ها نشان می‌دهد عواملی از بیرون بازار معاملات مسکن بر قیمت اوراق مسکن و به خصوص ابرنوسان قیمتی اوراق در آبان‌ماه اثرگذار بوده‌اند. در نیمه اول سال جاری به‌رغم رشد قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن و پیشروی آن در کانال ۷۰ هزار تومان، همچنان روند استفاده از وام اوراق برای معاملات خرید مسکن منفی یا کاهشی بود. در واقع در بازار معاملات مصرفی اوراق وام مسکن تقاضای چندانی وجود نداشت، ولی قیمت اوراق نسبت به میانگین سال ۹۸ افزایش یافت. علت اصلی این موضوع را می‌توان به اثرپذیری قیمت اوراق وام مسکن از هیجان رو به جلو در بازار معاملات سهام در نیمه اول سال جاری نسبت داد. از آنجا که اوراق وام خرید مسکن نیز در فرابورس معامله می‌شود تحولات بازار سهام بر بازار اوراق نیز اثرگذار است؛ بنابراین به رغم عدم افزایش سقف وام خرید مسکن و تداوم خروج اجباری تعداد بیشتری از متقاضیان مصرفی خرید واحد‌های مسکونی از بازار مسکن در نیمه اول سال جاری، سرایت هیجانات بورسی به بازار معاملات اوراق، منجر به افزایش قیمت در بازار بالادست معاملات خرید مسکن شد.

حتی در نیمه تابستان که بازدهی بورس منفی شد هم تعداد قابل توجهی از دارندگان اوراق وام مسکن از عرضه اوراق به بازار امتناع کرده تا در ماه‌های بعد، از رشد مجدد شاخص و افزایش بازدهی در بازار معاملات سهام بهره‌مند شوند. میانگین قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن در جریان این تحولات در مهرماه امسال با پیشروی در کانال ۸۰ هزار تومان به حدود ۸۶ هزار تومان رسید. اما در آبان‌ماه یک روند کم‌سابقه در بازار معاملات خرید و فروش امتیاز وام مسکن تجربه شد به‌طوری‌که آبان‌ماه امسال در حال تبدیل شدن به پرنوسان‌ترین ماه در بازار معاملات اوراق وام مسکن به لحاظ تغییرات قیمتی است.

ظرف بیست روز اول این ماه در نتیجه رفت و برگشت شدید قیمت در بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن، ابرنوسان قیمتی در بازار بالادست معاملات خرید ملک را شاهد بودیم.

در روز‌هایی از آبان‌ماه میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان رسید و سپس قیمت اوراق دچار افت شدید شد. در واقع ظرف ۲۰ روز اول آبان میانگین قیمت اوراق، در سه کانال قیمتی ۷۰، ۸۰ و ۹۰ هزار تومانی جابه‌جا شد. بررسی‌ها در خصوص دلایل وقوع این ابرنوسان قیمتی در بازار بالادست معاملات خرید مسکن نشان می‌دهد، بازار خرید و فروش امتیاز وام مسکن هم به تبعیت از تغییر انتظارات، با تحولات قیمتی مواجه شده است. درحالی‌که در نیمه اول سال جاری تحولات ونوسانات بورسی مهم‌ترین عامل و بازیگردان بازار مسکن و در نتیجه بازار معاملات اوراق وام مسکن بود در هفته اول آبان‌ماه تحت تاثیر نوسان شدید نرخ ارز و پیشروی آن تا مرز ۳۰ هزار تومان و عبور از این مرز قیمتی در برخی از روزها، انتظارات تورمی در سایر بازار‌ها از جمله بازار مسکن و همچنین بازار اوراق وام نیز افزایش یافت و تشدید شد. همین عامل موجب شد قیمت اوراق وام خرید مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان نیز برسد. در روز ۶ آبان ماه امسال، میانگین قیمت هر فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی وام خرید مسکن، ۹۹ هزار و۹۵۰ تومان شد.

در حالی‌که در روز‌های قبل از ۶ آبان نیز میانگین قیمت هر فقره اوراق در کانال ۹۰ هزار تومان قرار داشت. اما طی یک هفته گذشته به‌صورت مجدد افت شدید قیمت در بازار معاملات خرید وفروش امتیاز وام مسکن به وقوع پیوست.

در حالی‌که در روز ۶ آبان ماه امسال میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در مقایسه با متوسط قیمت هر فقره اوراق در مهرماه ۲۳ درصد افزایش یافت، اما طی یک هفته اخیر میانگین قیمت اوراق ۱۵ درصد نسبت به هفته اول آبان رشد کرد. این افت وخیز شدید در قیمت اوراق وام مسکن را می‌توان به‌عنوان ابرنوسان قیمتی اوراق معرفی کرد. هفته گذشته میانگین قیمت هر فقره اوراق به کانال ۸۰ هزار تومان وارد شد و میانگین قیمت هر فقره اوراق در روز ۲۰ آبان ماه به ۷۷ هزار تومان کاهش یافت. در حالی که به‌طور مجدد در روز ۲۱ آبان ماه متوسط قیمت هر فقره اوراق وام مسکن به ۸۸ هزار تومان افزایش یافت. این میزان نوسان قیمت اوراق تنها به فاصله یک روز، نوعی ابرنوسان کم‌سابقه محسوب می‌شود.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» از تغییرات اخیر بازار بالادست معاملات مسکن نشان می‌دهد دست‌کم دو علت عمده در بروز ابرنوسان قیمتی اوراق موثر بوده است. اولین عامل به تغییرات انتظارات تورمی مربوط می‌شود. همان‌گونه که انتظارات تورمی ناشی از سرایت هیجان‌های بورسی و ارزی منجر به رشد محسوس قیمت اوراق وام خرید مسکن شده بود تحت تاثیر تغییر انتظارات تورمی به انتظارات گشایشی ناشی از کاهش ریسک غیراقتصادی، بازار معاملات اوراق هم از این موضوع متاثر شده است. اما عامل دیگری که می‌توان از آن به‌عنوان دومین دلیل افزایش قیمت اوراق وام خرید مسکن در ماه‌های اخیر و حرکت قیمت اوراق از کانال ۴۰ هزار تومان به کانال ۷۰ هزار تومان در تابستان و پیشروی آن در کانال‌های ۸۰ و ۹۰ هزار تومانی در پاییز نام برد به تغییر مقصد سرمایه‌گذاران ملکی در خرید واحد‌های مسکونی مربوط می‌شود.

در شرایطی که تعداد خریداران مصرفی بازار مسکن به دنبال تداوم روند افزایش قیمت مسکن در ماه‌های اخیر روند نزولی داشته است، اما قیمت اوراق در مسیر افزایش قیمت حرکت کرد.

اما تقاضای سرمایه‌ای که پیش از این نیز در بازار حضور داشت این‌بار به دلیل رشد قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، مقصد خرید‌های ملکی خود را به مناطق ضعیف‌تر شهر‌ها تغییر داده و در شرایطی که در این نوع از مناطق شهری، به‌طور نسبی وام خرید مسکن بخشی از هزینه خرید ملک هر چند اندک و نه چندان محسوس را پوشش می‌دهد، میزان تقاضا برای خرید اوراق از این محل افزایش یافت. در واقع رشد قیمت اوراق از یک زاویه متاثر از تاثیرپذیری بازار معاملات خرید و فروش امتیاز وام مسکن از نوسانات بورسی و ارزی و از سوی دیگر ناشی از تغییر مقصد خرید‌های ملکی سرمایه‌گذاران از مناطق عادی به مناطق ضعیف‌تر شهر‌ها است.

در سال ۹۸ هم کل تعداد وام‌های پرداختی از سوی شبکه بانکی برای خرید مسکن (انواع وام‌های خرید مسکن) نسبت به سال ۹۷ معادل حدود ۳۲ درصد کاهش یافت و هم تعداد دریافت وام اوراق برای خرید مسکن با کاهش ۲۹ درصدی همراه شد. این رشد منفی در هر دو گروه - تمام وام‌های خرید مسکن و وام خرید مسکن با استفاده از اوراق- در نیمه اول سال جاری نیز ادامه یافت، اما در مهرماه روند استفاده از اوراق برای خرید مسکن با ماه‌های قبل متفاوت شد. در مهرماه امسال، در حالی‌که همچنان میزان وام‌های پرداختی شبکه بانکی به بخش خرید مسکن روند کاهشی را طی کرد، اما استفاده از وام اوراق برای خرید مسکن بیش از ۲۰ درصد در کشور افزایش یافت.

یک عامل عمده این موضوع همان تغییر انتظارات تورمی به انتظارات گشایشی ناشی از کاهش ریسک‌های غیراقتصادی است. این موضوع حتی بازار معاملات مسکن را دست‌کم از یک زاویه مهم تحت تاثیر قرار داده است. تحقیقات میدانی نشان داد سطح قیمت‌های پیشنهادی فروش مسکن در روز‌های اخیر حدود ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش یافته است. کارشناسان به آن دسته از متقاضیان خرید مسکن که قصد دارند در آینده نزدیک اقدام به خرید آپارتمان کنند توصیه می‌کنند اگر چه فضای قیمت اوراق وام مسکن فضایی نوسانی است، اما سطح فعلی قیمت، سطحی است که این دسته از متقاضیان می‌توانند خرید‌های خود را با همین سطح قیمتی انجام دهند. در واقع به نظر می‌رسد اگرچه احتمال افزایش یا کاهش قیمت اوراق در ماه‌های پیش‌رو تحت تاثیر تحولات و نوسانات بیرونی بازار مسکن وجود دارد، اما سطح فعلی قیمت اوراق، سطحی است که متقاضیان مصرفی در صورت نیاز به خرید اوراق، می‌توانند خرید خود را انجام دهند و نیازی به تعلل برای خرید اوراق نیست.