سرویس اقتصادی فردا: همانطور که مي دانيم در بسياري از نقاط فرسوده شهرهاي بزرگ املاکي وجود دارد که اکثراً داراي حق سرقفلي مي باشند. اماکن تجاري همچون بازارهاي سنتي، پاساژ ها، مغازه هاي قديمي و واحدهاي تجاري، انبارهاي تجاري و برخي موارد ديگر. آقايان عسکري و فرجادآرا، وکلاي محترم دادگستري معتقدند، علي رغم تمام تلاش هاي که سازمان هاي ذي صلاح در امر نوسازي شهرها انجام داده اند. اما همچنان به علت وجود حق سرقفلي و مسائل حقوقي پيرامون آن، طرح هاي مربوطه به درستي اجرا نشده و نخواهند شد. در اين شماره با استفاده از مفاهيم و اصطلاحات ساده به تبيين مشکلات حقوقي سرقفلي در نوسازي شهرها مي پردازيم و شماره آتي به راه حل هاي آن خواهيم پرداخت.
تعريف ساده سرقفلي چيست ؟ عسکري؛ متاسفانه قانون ما هيچ تعريفي از سرقفلي ارائه ننموده است.در نتيجه براي تعريف آن بايد سراغ عرف و رويه قضايي رفت.شايد بتوان سرقفلي را چنين تعريف کرد که" مبلغي که ابتداي عقد اجاره محل تجاري مالک از اولين مستاجر به غير از اجاره بها دريافت مي نمايد " تقريباً شبيه مبلغ قرض الحسنه امروزي در قرارداد هاي اجاره. البته به مرور زمان معني سرقفلي تغيير پيدا کرد و مفهوم آن را بايد از طريق رجوع به قوانين و عرف استخراج نمود. يعني شما مي فرماييد مفهوم سرقفلي در طول اين سال ها تغيير پيدا کرده است؟ بله همين طور است. امکان دارد به طور خلاصه به تغيير مفهوم سرقفلي در گذر زمان اشاره کنيد؟ عسکري؛ قبل از ورود به اين بحث بايد به دو نکته اشاره کنم. اولين نکته اي که بايد به آن توجه کرد اينکه، قوانين حاکم بر روابط موجر و مستاجر ما طي هفتاد سال گذشته بارها چه به طور جزئي چه به طور کلي تغيير پيدا کرده و با تغييرات قانوني بعضاً مفهوم سرقفلي در رويه قضايي دچار دست خوش تغيير شده و لذا در فهم اين موضوع بايد به تفکيک قوانين حاکم بر روابط استيجاري توجه نمود.-دومين نکته، حق سرقفلي موضوعي نبوده که قانونگذار
ما بخواهد آن را ابداع کند و در واقع در عرف تجاري حق سرقفلي مطرح بوده و شهروندان آنرا در عمل اجرا مي کردند و قانونگذار صرفا رويه موجود را به رسميت شناخت. قبل از سال 1317 در عرف جامعه مالکين مبلغي را به عنوان سرقفلي براي اماکن تجاري و مسکوني دريافت مي کردندکه به جهت اشکال حقوقي در ماده 9 آيين نامه اجرايي قانون تعديل مال الاجاره مستغلات مصوب 1317 صراحتا سردفتران بايد عدم وجود حق سرقفلي را در اجاره نامه قيد مي کردند.در سال 1339 قانونگذار همگام با تحولات جامعه مفهوم جديدي به عنوان حق کسب و پيشه و تجارت وارد نظام حقوقي کرد که به کل با سرقفلي متفاوت بود.مطابق قانون فوق و قانون سال 1356 قانونگذار مستاجر را به جهت رونق دادن به ملک تجاري مستحق وجهي دانست که مطابق نظر کارشناس تعيين مي گرديد. پس از تصويب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 : قانونگذار حق کسب و پيشه را کنار گذاشته وصرفاً اصطلاح سرقفلي را وارد نظام قانونگذاري کرد که ترکيبي از سرقفلي به معني سنتي آن و حق کسب وپيشه و تجارت به معناي قانون سال 56 است.البته در عرف و بازار به تمامي موارد فوق حق سرقفلي مي گويند. حق کسب و پيشه و سرقفلي چه تفاوتي با يکديگر
دارند ؟ عسکري؛ همانطور که عرض شد سرقفلي در واقع پولي است که ابتداي باز شدن مغازه از مستاجر اخذ مي شود و ريشه در عرف دارد. اما حق کسب و پيشه که مکانيزم آن برگرفته شده از قانون فرانسه مي باشد البته بنده معتقدم ريشه‌هاي آن را در فقه و حقوق مدني خودمان نيز مي توان يافت، در واقع پولي است که مالک محل تجاري بابت رونق کسب وکار و جلب مشتري پس از تخليه به مستاجر پرداخت مي شود.حق کسب و پيشه در قانون سال 39 نيز بکار رفته بود اما با کمي تغيير در قانون 56 نيز منعکس گرديد.البته بعد از انقلاب اسلامي اين حق مورد ترديد شوراي نگهبان بود و مورد اختلاف نظر بين فقها و حقوقدانان قرار گرفت و پس از تصويب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 به بعد براي مستاجرين چنين حقي در نظر گرفته نمي شود. چرا مفهوم سرقفلي اينقدر مبهمه؟ فرجاد آرا؛ در يک کلام، عدم واقع بين بودن قانونگذار از واقعيت جامعه، در واقع قوانين مورد اشاره با واقعيت روز جامعه ما سازگار نيست. چرا که از نظر قانونگذار مالک سرقفلي يک مستاجر است اما در عرف جامعه ما مالک سرقفلي اختياراتي فراتر از يک مستاجر داشته و در زمان خريد و فروش اماکن تجاري مالک سرقفلي تقريباً در حکم مالک
واحد تجاري هستند.به عبارت ديگر مفهوم سرقفلي از آن مفهوم سنتي خودش فاصله زيادي گرفته و در عرف امروز ما همانطور که همکارم اشاره کرد سرقفلي مفهوم بسيار گسترده و پيچيده دارد. شما دو بزرگوار معتقد هستيد سرقفلي مانعي است در جهت نوسازي و بهسازي شهرهاي بزرگ، چرا ؟ فرجاد آرا؛ امروزه در سازمان نوسازي و شهرداري ها، بافت هاي فرسوده شهرها شناسايي شده و در جهت تسريع در نوسازي شهر تهران سازمان نوسازي بسته هاي تشويقي پروانه ساخت و ساز مخصوص مناطق فرسوده تهيه کرده که احتمالاً در بخش مربوط به واحد هاي تجاري مناطقي همچون بازارهاي سنتي مشکلات جدي با مالکين سرقفلي خواهند داشت. يکي از اهداف تخريب و نوسازي بافت هاي فرسوده شهر امکان دسترسي آسان به مناطق است. در صورتي که معمولاً در تمامي محله هاي فرسوده يک يا چندين مغازه در ابتداي هر محله وجود داشته که داراي مستاجر با حق سرقفلي است.در صورتي اگر بناي مذکور را نتوان نوسازي نمود در زمان وقوع زلزله و تخريب شدن بنا، عملاً دسترسي به ساير مناطق که جديدالاحداث هستند را دچار مشکل مي کند يا در صورت تخريب منطقه اي همچون بازار مشکلات جبران ناپذيري به بخش اقتصاد و ميراث فرهنگي ما وارد مي
کند. طبق قوانين ما چگونه مالک يک محل تجاري مي تواند اقدام به نوسازي ملک خود نمايد؟ عسکري؛ به غير از مغازه هاي استيجاري مشمول قانون 76 که خارج از بحث ماست.در قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 قانونگذار به موضوع نوسازي واحدهاي تجاري عنايت داشته، به طوري که مطابق ماده 15 آن قانون، موجر مي تواند به منظور احداث ساختمان جديد، تخليه مورد اجاره را درخواست کند مشروط بر آنکه اولاً: نسبت به ملک تجاري پروانه ساخت اخذ گردد ثانياً: سرقفلي مستاجر را پرداخت نمايد.نکته قابل توجه اين است که اگر مبلغ سرقفلي به مستاجر پرداخت شود اما مالک بيش از شش ماه بدون عذر قانوني ساخت و ساز را شروع نکند، مطابق ماده 16 قانون اشاره شده مستاجر مي تواند از باب خسارت مبلغ معادل يک سال اجاره بها يا اجرت المثل مورد اجاره را از موجر دريافت نمايد. اين قانون خود منشا بروز بسياري از اختلافات و پيدايش پرونده ها متعدد در دادگستري گرديد و در عمل مفيد نبوده است. علت بروز اين مشکلات در چيست؟ فرجاد آرا؛ -1تعدد مالکين: اخذ مجوز ساخت از شهرداري يا نوسازي املاک نيازمند تقاضاي مالک ملک است و مالک سرقفلي چنين اجازه قانوني ندارد. بعد از وضع قانون 56 اتفاقي که
افتاد عملاً مستاجرين روز به روز متمول تر شدند و اکثر مالکين تجاري به علت عدم دريافت وجه قابل قبولي در اين سال ها از لحاظ مالي ضعيف و ضعيف تر شدند. از طرفي ملک هاي فرسوده اکثراً متعلق به سال هاي خيلي قبل هستند که اکثر مالکين ابتدايي آنها فوت شده اند و چندين و بعضاً چند ده نفر وارث دارند، حتي در محدوده بازار املاکي وجود دارد که حدود 100 وارث دارد اما ملک همچنان در اداره ثبت به نام مالک اوليه است. اين تکثر در وراث، تصميم گيري را نسبت به نوسازي ملکي که ارزش ريالي آنچناني براي آنها ندارد چندان مطلوب نمي کند از طرفي رضايت براي از دست دادن حق مالکيت خود هم ندارند و حاضر به انتقال مالکيت ملک به مالک سرقفلي هم نيستند. حتي جالب آنکه بعضي از مالکين عمداً اقدام به نوسازي املاک خود نمي‌کنند تا مستاجرين نسبت به ادامه تصرف دل سرد بشوند. -2 عدم توازن: با توجه به اينکه معمولاً ارزش سرقفلي به علت سابقه بالاي فعاليت در آن واحد باعث شده ارزش سرقفلي مبلغ هنگفتي باشد که معمولاً در توان اکثر مالکين واحد هاي تجاري نمي باشد که بخواهد چنين اقدامي‌کنند. از سوي ديگر مالکين سرقفلي از لحاظ توان مالي قادر به ساخت بنا يا نوسازي آن
هستند اما از نظر قانون چنين حقي ندارند و في الواقع مثل آن است که آنکه دندان دارد نان ندارد و آنکه نان دارد دندان ندارد. پس دو بزرگوار معتقد هستيد قانون مربوط به سرقفلي بايد اصلاح شود ؟ بله چرا؟ فرجاد آرا؛ اکثر محل هاي تجاري اعم از مغازه ، واحد هاي تجاري و... که داراي حق سرقفلي هستند ( قبل از سال 76 ) امروز جزو بافت هاي فرسوده شهرها محسوب مي شوند. حال تصور بفرماييد در صورتي که زلزله اي در شهري مثل تهران رخ دهدو فقط 30 % از اين املاک تجاري فرسوده تخريب شوند، اقتصاد و جامعه ايران دچار شوک بزرگي مي شود به طوري که کشور را دچار بحران مي کند و از سويي ديگر سوالي پيش مي آيد چه کسي حق بازسازي و دخل و تصرف در آن واحدها را دارد ؟ مالک سرقفلي که تا پيش از حادثه ارزش تجاري آن به چند ميليارد تومان مي رسيد؟ جواب : خير. چراکه قانون اينجا از مالک سرقفلي حمايت نمي کند و آنها از نظر قانون حق جابجايي خاکروبه هاي مغازه را ندارند. چه برسد به نوسازي يا ساخت بناي جديد. بگذاريد مثال عيني تري بزنم، بر فرض مثال يکي از گذرگاه هاي بازار بزرگ تهران با حدود 50 مغازه و بنگاه تجاري کالاي خاصي و حدوداً 100 مالک سرقفلي در آن املاک باشند
که اکثر آنها کسبه بسيار قديمي هستند و ارزش مجموع سرقفلي آن ها احتمالاً چند صد ميليارد تومان باشد و همگي تامين و تقسيم کننده کالاي خاصي در کل ايران هستند و از بزرگترين تجار ايران محسوب مي شوند. پس از وقوع زلزله اي که منجر به تخريب 60% آن گذرگاه ها شود به يک باره همه ي سلطنت مالکين سرقفلي پايان پيدا مي کند و آنها حتي حق ورود به آن بقاياي آن مغازه ها را هم نخواهند داشت و تمامي حقوقي که ساليان سال براي بدست آوردن آن واحد تجاري بدست آورده بودند را يک شبه از دست مي دهند و عملاً تجار يک بخش از بازار تهران حذف مي شوند و تبعات بسيار زيادي در خصوص پخش و فروش کالاي مربوطه به کل کشور وارد مي کند. خب بعد از اين چه مي شود؟ عسکري؛ اينجاست که مالکين آن اماکن تجاري بايد وارد عمل شوند. اما کدام مالک؟ در همان گذرگاه ها که حدود 50 مغازه و بنگاه تجاري داشت. شايد هزار يا چند هزار مالک داشته باشد که در بسياري از موارد نام آنها رسماً در اداره ثبت اسناد و املاک هم ثبت نشده باشد. مسلماً جمع کردن آن افراد و اتفاق نظرآنان در جهت بازسازي اماکن تخريب شده تجاري عملاً غير ممکن است. با در نظر گرفتن مصلحت عمومي، مديران و قانونگذاران چه
اقدامي بايد انجام دهند ؟ عسکري؛ همه ما مطلع هستيم که شهري همچون تهران بر روي گسل هاي خطرناکي بنا شده و خطر بروز زلزله همه ي ما را تهديد مي کند. باتوجه به اينکه بيشتر واحدهاي تجاري با ارزش و مهم در مناطق فرسوده هستند. پس چرا هيچ اقدام موثري در اين خصوص صورت نمي گيرد. اينجاست که معتقديم بايد مصلحت انديشي کرد و يک بار براي هميشه هر چند سخت و مشکل به مبحث پيچيده و مشکل ساز سرقفلي پايان داد. ادامه دارد... ضمنا شهروندان محترم در صورتيکه سوالات حقوقي در اين زمينه دارند مي توانند از طريق پست الکترونيکي به آدرس: info@dadafarinan.com و يا شماره تلفن 88725854 مشکلات خود را با وکيل محترم دادگستري آقاي مجتبي فرجادآرا در ميان بگذارند.
دیدگاه تان را بنویسید