بازار مسکن در آستانه گرانی مجدد؟

روزنامه اعتماد: نیم‌نگاهی به بازار مسکن در هفته‌های اخیر نشان می‌دهد که بازار مسکن از حالت رکودی که طی سال‌های گذشته با آن دست به گریبان بوده خارج شده و کم کم وارد ورود به مرحله رونق بازار مسکن است، شاید هم‌اکنون زمان مناسبی برای عنوان «محقق شدن آرزوی چند ساله فعالان این بازار» جهت بازگشت رونق به بازار نباشد، اما می‌توان امیدوار بود که روال طی شده می‌تواند با گرم‌تر شدن بازار چرخ صنایع وابسته را به حرکت در آورد. بازار مسکن اگر چه در سال‌های پیش از ۹۰ روزگار پر رونقی را پشت سر می‌گذارد و رشد بیش از حد قیمت‌ها در این بازار موجب شده بود تا عده‌ای این بازار را به عنوان بازار اصلی سرمایه‌گذاری خود برگزینند، اما با شروع تحریم‌ها و رشد فزاینده قیمت‌ها در این بازار به ناگهان شاهد رکود در بازاری شدیم که فعالان آن توانسته بودند یک شبه به سود‌های کلانی دست یابند. آغاز رکود در این بازار اگرچه با دلایل مختلفی همراه شد و موجب شد تا بیش از رکود سایر بازار‌ها این صنعت را متوقف کند، اما از سال‌های ۹۲ تاکنون با برنامه‌ریزی‌های مختلفی که برای بازگشت رونق به این بازار صورت گرفت به نظر رسید می‌توان به بازگشت رونق در این بازار امیدوار بود. طی سال‌های گذشته وزیر راه و شهرسازی با سبقه مسکنی خود با افزایش وام‌های مسکن و ارایه طرح‌های حمایتی از انبوه‌سازان مسکن سعی در بازگشت رونق به این بازار داشت، اما تاکنون رونقی که مورد نظر دولتمردان بود روی نداد. به تازگی آمار‌های جدید در حالی خبر از بازگشت رونق به این بازار را می‌دهند که هنوز جای خالی تعادل عرضه و تقاضای مسکنی به چشم می‌آید. آمار‌ها نشان می‌دهد که در حال حاضر تقاضا برای مسکن‌های زیر ۸۰ متری افزایش یافته است و موجب شده تا بار دیگر عرضه و تقاضا با یکدیگر در یک تراز قرار نگیرند و تقاضای جدید برنامه عرضه‌های آتی را تغییر دهد؛ روالی که با توجه به موخر بودن بازار مسکن از سوی کارشناسنان امر توجیه‌پذیر است.

نفس کشیدن بازار مسکن

براساس آخرین آمار اعلامی از سوی بانک مرکزی، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی تهران، در اردیبهشت امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱۶.۷ درصد رشد داشته است. تعداد معاملات صورت‌گرفته در دومین ماه از فصل بهار نیز نسبت به ماه گذشته رشد سه رقمی ۲۷۸.۷ درصدی را تجربه کرده است. دلیل این افزایش، تعداد معاملات کم صورت گرفته در فروردین ماه، به سبب تعطیلات بوده است. گزارش بانک مرکزی حاوی نکات مهم دیگری نیز هست که مجموع آن‌ها می‌تواند نشان‌دهنده این موضوع باشد که مسکن در ماه‌های آینده نفس خواهد کشید و احتمالا شاهد رونق گرفتن این بخش اقتصادی و همچنین پاسخگویی آن به نیاز واقعی اقتصاد خواهیم بود. گزارش بانک مرکزی نشان از سهم بالای معاملات مسکن با زیربنای کمتر از ۸۰ متر است. به گونه‌ای که در اردیبهشت ماه، واحد‌های مسکونی با زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۵.۶ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند که از این میان، بیشترین سهم از معاملات انجام شده نیز به واحد‌های مسکونی با زیربنای «۶۰ تا ۷۰» متر مربع اختصاص داشته است. نکته دوم اینکه متوسط قیمت‌ها نیز در اردیبهشت ماه روندی افزایشی نسبت به ماه گذشته و مدت مشابه سال قبل داشته است به طوری که متوسط قیمت خرید و فروش یک متر‌مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران حدود ۶ میلیون تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۴.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. اجاره‌بهای مسکن نیز از این قافله افزایشی جا نمانده به طوری که براساس گزارش اعلامی از سوی بانک مرکزی، در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۷ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۹.۶ درصد رشد را نشان می‌دهد. حال سوال اینجاست که رونق گرفتن بخش مسکن برای اقتصاد تهدید است یا فرصت؟ براساس آمار‌ها در فاصله سال‌های ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۱، متوسط سهم مستغلات از موجودی سرمایه کل کشور حدود ۴۲ درصد بوده است. این آمار بدین معنا است که بخش مسکن خلاف بسیاری از کشور‌های دیگر در ایران، کالایی سرمایه‌ای است نه مصرفی. به این معنا که سهم عمده‌ای از دارایی‌های سرمایه‌ای کشور در بخش مستغلات انباشته شده است و مسکن سهم عمده‌ای از دارایی خانوار‌ها و بنگاه‌ها را تشکیل می‌دهد.

استفاده از منابع بانکی

همچنین براساس آمارها، متوسط سهم بخش ساختمان و مسکن از کل تسهیلات بانک‌ها طی چند سال گذشته، تقریبا ۱۳ درصد بوده است. این بدین معنا است که ساختمان و مسکن بیش از سهمی که در تولید ناخالص داخلی دارد، از تسهیلات بانکی استفاده می‌کند. این موضوع نیز از این حیث حائز اهمیت است که منابع بانکی محدود است و اینکه چه بخشی چه سهمی از تولید و ارزش افزوده اقتصاد دارد، باید منابع تخصیص منابع باشد.

اما چرا مسکن آنقدر جذاب است که بخش اعظمی از منابع بانکی و دارایی خانوار‌ها و بنگاه‌ها را به خود اختصاص داده است؟ در پاسخ به این پرسش به طور کلی می‌توان به برخی دلایل اشاره کرد. اولین مورد اینکه که شوک‌های درآمدی نفت، اثر قابل ملاحظه‌ای در انتقال دارایی‌ها به بخش مسکن می‌شود. به هنگام وفور درآمد‌های نفتی، دولت درآمد نفت را از طریـق فروش به بانک مرکزی به ریال تبدیل کرده و آن را به بازار تزریق می‌کند که این امـر دو پیامد را بـه همـراه دارد؛ اول افزایش نقدینگی و دوم افزایش تقاضای بخش خصوصی و خانوارها. در کنار این پدیده، و به علـت محـدودیت‌هـای داخلـی، تولیـد داخلی نمی‌تواند پاسخگوی اضـافه تقاضـای حاصـله باشـد. در نتیجه به دلیل فزونی تقاضا نسبت به عرضه، انتظار می‌رود تورم افزایش یابد، به ویژه بخش مسکن. در نتیجه با افزایش قیمت مسکن، عایدی سرمایه‌ای آن بالاتر رفته و لذا شاهد افزایش حجم تقاضا به ویژه تقاضای سفته بازی در آن هستیم. این موضوع خود دو پیامد به همراه دارد؛ انتقال سرمایه از دیگر بخش‌ها به بخش مسکن و همچنین شکل‌گیری حباب قیمتی در این بخش. که هردوی این عوامل می‌توانند آثار سویی برای اقتصاد به همراه داشته باشند. چرا که به دلیل افزایش سطح قیمت‌ها، تقاضای مسکن، تقاضای واقعی نیست و دوم اینکه بعد از کاهش سطح قیمت‌ها به دلیل اینکه نمی‌توان از سرمایه‌گذاری صورت گرفته در بخش مسکن در دیگر بخش‌ها استفاده کرد و به نوعی دارایی‌ها در این بخش منجمد می‌شوند، شاهد کاهش انباشت سرمایه در دیگر بخش‌ها نیز خواهیم بود. در واقع وجود تورم مزمن و بالا در اقتصاد از مهم‌ترین دلایل جذاب بودن این بخش اقتصادی است.

خوب و بد رشد مسکن

حال این پرسش مطرح است که رونق گرفتن و جذاب شدن این بخش اقتصادی برای اقتصاد خبر خوبی است یا خیر؟ همان‌گونه که بیان شد، افزایش تقاضای سفته بازی در این بخش به دلیل جذاب بودن آن باعث شده است تا طی سالیان گذشته این بخش سهم بالایی از هزینه‌های خانوار و بنگاه‌ها و حتی بانک‌ها را به خود اختصاص دهد. شاهد این مدعا ورود بانک‌ها طی سالیان قبل به این بازار است که نتیجه آن بعد از رکود حاکم بر این بخش کاهش ارزش دارایی بانک‌ها و منجمد شدن آن‌ها و در نتیجه کاهش منابع آن‌ها بود. عاملی که باعث شد بانک‌ها در جهت افزایش منابع خود دست به افزایش سود سپرده‌های خود بزنند که در رقابتی تنگاتنگ شاهد افزایش سود‌ها و گسیل مناسب به سمت بانک‌ها بودیم که نتیجه آن کاهش تولید به دلیل افزایش هزینه‌ها بود. همچنین افزایش جذابیت در بخش مسکن باعث افزایش سرمایه‌گذاری مازاد بر تقاضای واقعی شده در نتیجه با افزایش انباشت موجودی سرمایه ثابت در بخش مسکن، رشد اقتصادی در بلندمدت کاهش خواهد یافت. سرمایه‌ای که کشور بیش از هرزمان دیگری بدان نیازمند است ولی به دلایل بیان شده شاهد اتلاف و سوء‌تخصیص آن هستیم.

سیاست‌های پیش روی نهاد سیاستگذار

در طول دو دهه اخیر بخش مسکن یکی از پرنوسـان‌تـرین بخش‌ها در اقتصاد ایران بوده است. با توجه به ارتباط گسـترده بخش مسکن با سایر بخش‌هـای اقتصـادی ایـن نوسـانات بـا تاثیرگذاری بر رفتار مصـرف‌کنندگان و تولیدکننـدگان باعـث انحراف در تخصیص بهینه منابع اقتصادی، تشدید نقل و انتقال سرمایه در بازار دارایی‌ها و تغییر در الگوی توزیع درآمد می‌شود. سیاستگذاری این بخش کلیدی اقتصاد زمانی نتایج مطلـوب خواهد داشت که بتوان منشأ و عوامل موثر بر ایـن نوسـانات را شناسایی کرد. همچنین به نظر می‌رسد که نهاد سیاستگذار بهتر است مجموعه سیاست‌های پولی و مالی را پی‌بگیرد که هدف آن توازن بخشی بین بخش‌های مختلف اقتصاد و به طور خاص در بخش مسکن، تامین تقاضای واقعی اقتصاد برای مسکن باشد. در سطح کلان آنچه حائز اهمیت است، مدیریت پایدار درآمد‌های نفتی است تا با افزایش و کاهش آن شاهد انتقال بی‌ثباتی به اقتصاد به ویژه بخش مسکن نباشیم. همچنین ثبات سطح قیمت‌ها و کنترل تورم نیز از سیاست‌های کلیدی است که باید از سوی نهاد سیاستگذار پیگیری شود چرا که افزایش قیمت‌ها باعث انتقال سرمایه از بخش مولد اقتصاد به بخش‌های نامولد می‌شود. توسعه بازار سرمایه نیز از دیگر سیاست‌ها است که بهتر است صورت گیرد و در نهایت می‌توان به اصلاح سیاست‌های اعتباری و افزایش هدفمندی توزیع تسهیلات بین بخش‌های مختلف اقتصاد اشاره کرد.